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買二手樓後，最頭痛往往是向銀行申請按揭一環。很多時，我們也會聽到「估價不足」的個案，實情銀行在審批每一宗按揭申請時，除了參考準買家的借貸能力之外，還會委託獨立的估價公司來為物業作「銀行估價」，再決定最終可批出的按揭成數及金額。究竟還有什麼因素會影響按揭成數呢? 本文會詳細剖析影響貸款額的各項因素。
快速跳往：什麼是物業估價、查詢銀行估價途徑、銀行估價有用資料、什麼是估價不足、估價不足處理方法、物業樓齡的影響、按揭年期應揀長或短、估價過高也有拒批按揭風險
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什麼是物業估價？
物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。
買賣簽署合約確定「成交金額」後，銀行收齊所有文件，會再找估價行為單位進行「物業估值」，看看是否估到價。通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，所以成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。對於成交較稀疏的屋苑，估價行可能需要加以當前樓價水平估算，部份銀行會要求上門作出估價，要業主配合。
更重要一點，由於測量師行會按參考當時「成交價」、以及市況，而定出物業價值，所以測量師行未必依據實時數字估算，而多以「土地註冊處」的資料來參考，但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前之前，故很多時準買家會見到估價跟實際市場成交價有很大出入。
舉例，單位A的叫價是$600萬，小明計劃購買並申請按揭，銀行便會替單位估價，最終單位的估價同樣是$600萬，銀行便會批出足夠的貸款額予小明，如果小明申請新按保承造九成按揭，銀行亦會相應批出九成的貸款額，亦即$540萬。
查詢網上物業估價步驟
1. 輸入物業資料
到銀行估價網頁，輸入物業資料，包括物業分區、屋苑名稱、座/大廈、層數、室/單位。
2. 檢查物業估價資料是否正確
系統將顯示相關物業資料，包括單位地址、面積、樓齡、估價日期，以及最重要的估價金額。
3. 若估價顯示為不適用，最好先向銀行/代理查詢
若輸入物業資料後，系統顯示估價不適用，就千萬別隨便簽訂買賣合約購入物業，因為銀行對於凶宅或遭釘契等特殊單位，一般都不予估價。因此，若遇上不適用估價，或大幅低於市價的估價，最好致電銀行，或向代理查詢單位實際情況。
銀行估價網址與聯絡電話
| 銀行估價連結 | |
| 匯豐銀行 | https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/property-valuation/ |
| 恒生銀行 | https://www.hangseng.com/zh-hk/e-valuation/address-search/ |
| 渣打銀行 | https://www.sc.com/hk/zh/mortgages/mortgage-planner/property-valuation/ |
| 中國銀行 | https://www.bochk.com/tc/mortgage/expert/expert2.html |
| 銀行估價電話 | |
| 匯豐銀行 | 2748 8080 |
| 恒生銀行 | 2710 2288 |
| 渣打銀行 | 2886 8855 |
| 中國銀行 | 3669 3233 |
查詢銀行估價有什麼途徑？
查詢銀行估價途徑
- 先查銀行網上估價系統
一般來說，準買家拿著「臨時買賣合約」前往銀行申請按揭，銀行會委託獨立測量行為單進行估價 (我們亦有製作二手物業買賣流程全攻略，按我跳往)。最常見，就是透過各大銀行的「網上估價服務」，如匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行等，準買家只要選擇屋苑、樓層及單位，就會即時見到初步估值。
- 如網上途徑未能成功，可致電銀行查詢
不過一些冷門物業，如唐樓、洋樓、村屋等，網上估價系統未必能夠提供選擇，準買家有可能需要致電銀行查詢，但眾所周知，打電話至服務熱線查詢，需要花盡力氣才能接駁至客戶服務員，且未必能夠即時提供估價資料，故需花費較多時間。對於部份村屋的單位，準買家也要預先搜尋出村屋的LOT NUMBER等 (想知如何搜尋村屋Lot Number，按我跳往)。當接通銀行職員時，他們多數會多問兩個問題，一個就是單位是否連車位、第二個就是業主的開價，提供相關資料也可以有效幫助到估價。
- 最後才委託測量師行
至於最後一種方式就是委託測量師行來做估價。他們會找專人上門量度單位，及翻查單位平面圖而作出估價。會選用測量師行估價的人，多數是成交較疏落的特色單位。跟網上銀行估價、以及致電銀行查詢不同，透過測量師行估價是需要收費的。
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什麼是物業估價不足?
估價不足即是銀行對單位的估值，未夠匹配物業的成交價，導致按揭貸款額不夠應付成交所需，買家要額外準備首期上會，遇上樓市大旺市或樓價急挫時，也容易出現估價不足的問題。
在樓市大旺市的時候，業主態度進取，叫價往往高於銀行估價，導致估價不足；樓價急挫時，銀行急速調低物業估價，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，估價有機會進一步下調，令買家要抬錢上會。
2008年金融海嘯就是其中一個經典的情況。很多物業都出現簽署臨時買賣合約時，估價估足有凸，但在申請按揭期間，卻遇上雷曼事件，銀行落雨收遮而急速收緊估值，結果不少單位由原先估足價變為估價不足。另外，估價不足也出現於長樓花期的一手物業上。很多發展商都以高價開售樓花單位，而買家採用建築期付款方法，但當單位正式落成入伙，而需要承造按揭時，因市況逆轉而出現估價不足。(有關新盤買賣流程、折扣優惠與按揭注意事項，按我跳往)
舉例，小明已簽訂臨約購買單位A，作價$600萬，但準備申請按揭時，銀行認為樓價下跌風險大，故把單位A的估價下調至$510萬，即使小明申請新按保借九成按揭，但貸款額只能以最新估價為計算基準，即小明只能借取$510萬 X 90% = $459萬，變相首期由原先的$60萬($600 X 10%)，大增至$141萬，由於小明手頭現金不足，最終需要撻訂，損失樓價5%細訂，即$30萬。
再舉例，小明以建築期付款購買新盤單位B，作價$600萬，先付首期15%，即$90萬，餘額於入伙前才找清，一年樓花期過後，假設小明以新按保上會，他便可以承造85%按揭(因已付出15%首期)，即借取$510萬來完成交易；但假設銀行最新估值只有$450萬，貸款額將不夠支付交易餘額，小明最多只能借取$450萬(因已付出15%首期)，最終或需額外抬$60萬現金，配以按揭貸款才能完成交易。
估價不足原因
- 部份屋苑成交穩疏，欠缺參考
- 樓市大升或大跌時，註冊處成交未能實時反映
- 樓花盤開價太高
延伸閱讀：新舊按揭保險計劃有咩分別？即睇申請須知！
估價不足怎麼辦?
當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。
如果買家無把握心儀單位「估足價」，買入單位前都可以先找銀行作口頭估價，在買二手樓，也謹記先進行查冊(想知查冊程序，按我跳往)。因為透過查冊，可以對單位的背景更加了解。查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟，例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款，都會直接影響到樓宇價值。
估價不足處理方法
- 自行抬錢上會
- 向銀行出示買賣合約作證據支持，有機會獲調高估價
- 找其他銀行比較
- 簽約前先獲取銀行口頭估價，令自己有更好預算
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物業樓齡也會影響按揭審批
除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響，借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。一般而言，銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期，但都要留意，就算減除後總數超過三十年，按揭年期仍是以三十年期為上限。
換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。如果去到60歲人，亦有機會可獲批15年還款期。但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。
物業樓齡也是考慮因素。一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。
除樓齡外，也要看物業質素，例如有些大型屋苑，樓齡已經50年，但也批到30年年期。但如果屬舊的單幢樓，保養欠佳，但樓齡同樣五十年，但批出的按揭年期卻只有二十年。如果屬於舊物業、村屋或者丁屋，銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況，才決定批出按揭年期。
影響貸款額審批因素
- 銀行估價
- 借貸人年齡及樓齡
- 借貸人收入
- 貸款紀錄
- 一手樓發展商回贈
延伸閱讀：村屋種類、買賣及注意事項、村屋按揭一文睇清
按揭年期: 應該揀長? 揀短?
除了上述兩個物業的因素，影響到按揭成數及按揭年期之外，借貸人的收入、貸款紀錄、新盤中有沒有發展商提供的回贈等，也會影響到貸款額。只是如果準買家有得揀的話，究竟「按揭年期」應該揀長、抑或揀短呢?
長按揭年期好處是減低每月的供款額及易於通過壓力測試 (想知如何計算壓力測試，按我跳往)，但現在都是低息年代，起首幾年的息口，長短年期利息差額不大，不少上車人士會上車時，會先選較長的年期，之後再按自己的財務狀況，選擇一個較短的年期去節省利息。
舉例一層600萬物業，最高承造六成按揭、息率2.375厘計，20年還款期每月還款額18858元，選用30年則降至13,992元，供款負擔減輕26%。雖然後者息口較高，但始終現時仍然低息，首三年計，後者利息僅多6211元。
更重要，將還款期拉到盡，也有助通過壓力測試。以剛才例子計，選用30年還款期，由於每月供款減少，首置客月入33,598元已夠過壓力測試，相較20年還款期，月入40,850元來得輕鬆。
估價過高也有拒批按揭風險
物業估價不足，銀行要求我們抬錢上會，否則會拒批按揭；但原來一旦物業估足價，銀行也有不承造按揭的風險。
《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭，豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。
查問過後，發現銀行通常會以估價下限5%為底線，即如果成交價較估價低5%或以上，則有可能拒批按揭。
銀行拒批原因
1. 物業有「送贈契」意味
如果成交價太低，銀行角度會認為，業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思，會出現「送贈契」意味。「送贈契」一般是不會獲批按揭。
2. 成交價過低有機會為「凶宅」
部份銀行則擔心，成交價便宜跟單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅，擔心買賣雙方是否有瞞稅的意圖，所以有此風險下，銀行可能不接受申請。
3. 擔心成交價低為「枱底交易」
特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。因為800萬以下最高可做90%按揭；800萬-1000萬元最高只能做80%按揭。銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」，刻意壓低樓價迎合按保要求，餘額透過其他方式交收，變相下手買家可做高成數按揭。
估價過高處理方法
1. 多找幾間銀行尋找按揭
由於不同銀行估價可能不同，建議可多找幾間銀行作估價。部份銀行估足有突也願意作出審批，只是未必能夠做到按揭保險。
2. 避免跟業主直接接洽
如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。因為一般銀行對價格差幅會有很大避忌，若買賣雙方自己作交易，會擔心是否「夾份」造價。
3. 預先批核
香港按揭證券公司接受銀行預先批核，但會先收到銀行申請後才作預先批核，故需透過銀行去遞交申請。但匯豐、中銀及恒生均表示沒有預先批核。即使要做按揭保險也需要先簽臨約後才可進行。
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