立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

政府落實規管納米樓,日後最細單位要280呎起,無論是政府賣地計劃、或者契約修訂的重建項目都受規管。政府說,要回應市場對「住大啲」的訴求,但當大家都「住大啲」,是否意味樓價也「開平啲」? 今日我來到大角咀,會參觀一個剛入伙沒多久的新盤「利.晴灣23」,業主買入單位276呎,剛剛較政府最低標準細四呎,內櫳如何? 我們入屋看看。

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

項目背景

市建局招標項目,有利中標

「利.晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界,是市建局推出招標項目,由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款,只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時,折實平均呎價18,858元,其後陸續加價至過二萬元呎。

利.晴灣23資料表

地址杉樹街23號、橡樹街87號
單位數目142個
面積276-584呎
校網32區校網
發展商有利集團、市建局
利.晴灣23

項目以細單位為主

去到貨,因為單幢物業,142個單位中,都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶;我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型,面積276呎。業主說,當日揀樓時,自己不算排得特別前,但因一房搶得比較激烈,反而開放式單位仍有選擇,最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎,所謂「住大啲」大約就是如此了,當然是否舒服,還要看內櫳質素。

驗樓樓盤資料

屋苑利.晴灣23
面積276呎
單位低層A室
樓價474萬元
呎價17,174元
得分72分

驗樓問題

開則呈手槍則,玄關浪費空間

單位276呎,當日開賣時也來過現場,A室單位一直被市場說為「手槍則」,即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎,但整個單位只有276呎,已佔了10%,故比例算高。

開則呈手搶則,玄關浪費空間

洗手間浴屏門會撞向牆身

這邊是洗手間,發展商也算貼心,造了不少層架放物品,玻璃鏡櫃內的層架,安裝算穩妥,唯獨這裡不穩妥,因為少裝托粒,可要求發展商加裝。至於企缸,如果身型胖一點,有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身,加裝膠粒可防撞,擔心無情力會撞破玻璃,改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖,但關上浴屏門也頗吃力,使用上不算方便。

洗手間浴屏門會撞向牆身

洗手盆櫃門跟水喉碰撞

驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時,發現跟水喉碰撞,櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置,擔心會跟去水喉碰撞下會移位,彎曲,最終會漏水,建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為,這跟單位本身屬納米樓,空間有限,但設計上卻偷得太盡,誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。

洗手盆櫃門跟水喉碰撞

坐廁旁生口位有污漬

驗樓師陳智康揭開坐廁旁的生口位,也發現有很多鏽漬,但他也不確定呈啡色的地方是否鏽漬,會透過試水看看能否清潔。他認為,大部份去水位都是很乾,很少會出現啡色的污漬。

坐廁旁生口位有污漬

洗手間窗外裝冷氣機散熱器方便維修

雖然洗手間空間有限,但屬光廁也值得一讚,外面放置了冷氣機散熱器,周邊加設圍欄方便工人出外維修,而不是純粹懸掛於外牆,亦預留約400毫米深度予工人站立維修,有為維修工人著想。

洗手間窗外裝冷氣機散熱器方便維修

洗手間氣窗出現私隱危機

女驗樓師Cynthia認為,由於洗手間氣窗跟對面物業位置很近,建議戶主要注意洗澡時的私隱危機。因為洗手間氣窗面積很大,驗樓師的上半身已貼近窗壆。她表示,幸好洗手間採用磨砂玻璃、而非透明玻璃,但仍擔心洗澡時身影會對外展現。她稱,在一些舊式單位會採用壓紋玻璃,屬於凹凹凸凸的玻璃,其私隱度會較高;新式單位採用的磨砂玻璃相對美觀,會採用酸蝕或3M磨砂貼紙貼上去,但這類設計在洗澡時,身體愈貼近玻璃窗時,身影愈清楚;相對愈遠離玻璃窗,影像會較矇矓,但奈何在如此迷你的空間,洗澡時只能挨近玻璃窗,當晚上洗澡時,室內光猛、室外暗黑的環境下,身影可以看得很清楚。

洗手間氣窗出現私隱危機

開放式廚房儲物量算充足

由洗手間行出來,就是客飯廳主體面積,開放式廚房的工作枱面算大,有足夠位置備餐,打開櫃門望望,設有儲物櫃,抽油煙機通風槽旁也可用儲物,毗鄰也可以儲物,鋅盆下方也能儲物,餘下地方為洗衣機及雪櫃,若以開放式廚房、及單位面積來計算,我覺得儲物空間算充足。

開放式廚房儲物量算充足

單位多窗崩花

單位算光猛,因為採用了大遍玻璃窗,但驗樓師卻發現單位的窗有很多崩花,例如在客飯廳玻璃窗下方有一塊崩玻璃便需要更換。Cynthia解釋,需否更換是根據ASTM準則來決定,倘若每件玻璃點狀位置超過1.2毫米便需要更換,因為超出標準時,遇強風有機會吹爆,且不能透過修補來補救,故只能更換。另外單位部份玻璃窗有「哈哈鏡」問題,但她認為「哈哈鏡」的玻璃則不用更換。因為「哈哈鏡」的出現,跟玻璃刮花後透過磨玻璃解決時,玻璃磨薄而出現影像扭曲,但這只會影響美觀,不影響結構,故可以選擇換或不換。

單位多窗崩花

客飯廳出現嚴重斜地台

由客飯廳行過來,雖然單位面積276呎為開放式單位,但我相信這裡預留位置可間細房,但由客飯廳行過來,驗樓師在地下貼了很多黃紙,這裡標示為「斜」,因為地台是有傾斜,陳智康表示,單位房間有斜、客飯廳都有斜,部份地磚也有高低不平,主要影響放置傢俬會左搖右擺,但若放置傢俬時可以調節底部,亦可以解決問題。他擔心,若要求發展商重造地台,執修工程未必如此理想,所以若能透過傢俬遷就,就寧願不處理地台問題。

客飯廳出現嚴重斜地台

工作圍欄貼近玻璃幕牆難清潔

由睡眠區外出就是工作平台,單位雖然光猛,但日後是否仍如此光猛卻存疑,因為前方舊樓正進行清拆工程,為市建局重建地盤,日後起樓時仍能否如此光猛,會是其中一個疑問。再過來這邊,工作平台圍欄跟單位玻璃窗幕牆很貼近,這裡是玻璃幕牆一部份,日後要清潔,相信很難透過吊船幫手,要自行清潔才可以,但自己動手清潔則只能在欄杆縫隙伸手出去,都頗為困難。

工作圍欄貼近玻璃幕牆難清潔

工作平台門未能90度打開

最特別一點就是工作平台門,原來不能以90度開啟,還會跟工作平台圍欄碰撞。Cynthia解釋,發展商在上方位置加裝了門弓器,可防止工作平台門撞向圍欄,但因門弓器安裝太貼及不夠力,故稍為大力一點開門,已經撞到平台下方的圍欄冚。她認為,由於工作平台門不能變更下,只能將門弓器安得前一點、及把門弓器裝得鞏固一點,可減低碰撞。她也提出建議,設計上可考慮採用趟門,因為即使打開趟門,工作平台門放置物品同樣也會撞跌,採門趟門可解決問題。不過,發展商在場職員解釋,設計過程中的確考慮過安裝趟門,但其後受制於牆身而擱置此想法。

工作平台門未能90度打開

胡.說評析

1. 驗樓得分

因為納米樓,設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題,除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外,浴室櫃、油漆也失分嚴重,最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團,單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題,則因浴室面積深度有限,已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微,對居住沒有太大影響,會跟業主再溝通及解釋。

2. 周邊舊樓會重建

留意「利.晴灣23」內櫳質素外,周邊環境也值得留意。剛才不是說過,樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃,已經由「建灝地產」以逾六億元投得,地盤設有限呎條款,住宅單位面積不得少於300呎;50%以上實用面積不可超過480呎。另外,「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購,市建局會自行發展,並以「組裝合成」方式興建,成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目,可建樓面37,912呎,預計會提供69個單位,最快在2021年第四季動工。

3. 附近工廈都鼓勵重建住宅

在「利.晴灣23」以西,也就是在「奧柏.御峰」的正前方,現時建有數座工業大廈,包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出,區內有不少市建局重建項目,故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎,最高可用7.5倍重建為住宅,可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散,會增加了重建的阻力。

4. 生活及交通配套算方便

純粹從住的角度出發,雖然「利.晴灣23」環境仍待美化,但生活配套尚算完善。縱然附近周邊多工廠大廈,早上繁忙,晚間較寧靜,但平日買菜可步行前往「大角咀市政大樓」、或者去到「大同新村」也有日常生活配套,亦可沿著「大同新村」經過「利奧坊」一帶前往奧運站,大約需時五至六分鐘。

胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!

《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠!經指定連結透過「好師傅」,成功配對並簽約裝修工程,將可額外獲得兩次QC服務連報告,而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞,每$10萬裝修費,可獲得價值$300的超市現金券!詳情可按以下連結:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top