租金上升利息下降
根據中原地產最新數據，2025年5月香港住宅租金錄得九個月以來最強勁升幅。中原城市租金指數報125.38點，按月上升1.32%，創逾五年半新高，終止了之前兩個月的連跌趨勢。租金上升主要受內地年輕學子準備九月來港升學帶動，尤其是大學附近地區租金升幅明顯，如紅磡（理工大學）升7.12%、沙田第一城（中文大學）升4.05%、將軍澳新都城（科技大學）升4.75%。
今年首五個月，整體住宅租金累計升幅達1.79%。由於內地學生及專業人才持續湧港租屋，預計2025全年住宅租金升幅約5%，連續第三年錄得增長。回顧過去兩年，2023年租金升6%，2024年升4%，主要因大量內地學生及人才湧港所致。
租金回報率與利率差距擴大
目前香港住宅租金回報率約3.6%，而1個月HIBOR維持低位，6月10日報0.54%，即按揭實際利率約1.84%（HIBOR加130點子）。住宅物業的正差接近1.8個百分點，為投資物業帶來正向現金流，有利吸引投資者。一位投行分析師朋友表示，這種情況預料會刺激更多租客轉買樓，並吸引投資需求。內地買家中約七至八成偏好購買新樓，估計內地買家潛在需求可達10萬伙，相當於香港每年新樓供應（約1.7萬伙，2024年數字）的五至七年量。
不過，過程需時，部分財務緊張的地產商，等到花兒也凋謝了。
零售業面臨沉重壓力
儘管住宅還OK，零售業卻面臨巨大挑戰。自2024年3月起，零售銷售連跌十個月，全年下跌7.3%。原因包括內地電商競爭、港人跨境消費轉移、旅客消費疲弱。預計2025年零售租金將下調，反映消費疲弱及市場轉變。這種分化反映香港經濟的複雜面貌：資本市場熱鬧，樓市略為改善，但零售及餐飲行業卻步履維艱。
股市資金充裕
早前文章提及「有deal 有錢到」，指的是股市資金充裕的現象。熱錢湧入，金管局通過賣出港元買入美元，實際上向市場注入了大量港元資金，令銀行體系總結餘從約450億港元激增至超過1,700億港元，流動性空前充裕，HIBOR低企。港股IPO活動活躍，資本市場氣氛明顯改善。美元利率高於港元，導致港元匯率在短短一個月內由7.75貶值至7.85。當港元匯率貶值到7.85時，金管局買入港元並賣出美元，以維持聯繫匯率。
儘管香港與美國的利率差距較大，資金仍願意留在香港，放棄約3%的利差收益。為何會這樣？
港元利率維持低企，對各方有利，這一次，應該是無形之手變有型的效果。
現實與挑戰
資本市場的繁榮未能完全反映實體經濟的現實。以鄰近深圳為例，經濟放緩，失業率高企，職位稀缺，許多年輕人面臨被裁風險和找工困難。一位在企鵝工作的朋友表示，不少未滿40歲的被提前退休者，雖然已有家庭，但生活回到依賴父母的狀態，選擇「躺平」。由於企鵝的目標是整個團隊的平均年齡低於30歲，作為高風險人士，他本人則積極自我增值，鑽研投資。如果被提前退休，他說除了全職炒股／投資外，也可能舉家南下香港，因為有高才通資格，他和在香港找工作相對深圳容易。如果真的南下，轉向租賃市場非常合理，尤其他在深圳仍有一個有按揭的單位。
多元收入降風險
最近忙不過來，見到有新IPO開始招股，我用AI幫手，5分鐘就能生成一份IPO報告，稍作編輯即可完成。
在企鵝工作的朋友未來一至三年內可能會被人工智能取代，AI確實會替代越來越多的工作。我經常好譖氣咁同 intern 小朋友講：畢業開始工作後，不要只靠一份收入，最好先建立一個追求資本增值的投資，再慢慢製作另一個能夠穩定產生現金流的投資組合。同時間，盡量要聰明地工作，不要犧牲健康和承受過大壓力，因為這些都是重大病的主要原因。
投資好玩嘅地方，就係相對公平，散戶有時甚至可以跑贏大行嘅基金經理。有個朋友同我講佢一個客戶嘅故事，五年時間，三球港紙變咗兩億港紙，年均複合增長率大約係131.6%，即係每年平均增長大概1.32倍。
聽到呢度，我即刻眼前一亮：原來世界依然充滿希望。
我即刻追問佢：你個客咁勁，平時點操作？
專欄作家: Tony Fung (tony.fung@sparccapital.com)
證監會持牌資產管理公司 Sparc Capital 的投資總監，擁有超過22年買方投資經驗。入行初期曾任金融及地產分析員，長期專注於股票和債券投資；近年則更關注讓人安心的投資策略及利率走勢。口頭禪是：「你真係知道自己買乜嘢？」
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