【按揭計算機】如何計算每月供款? (附公式及案例)

按揭計算機

按揭計算機

Input

$
50%
1%90%
首置客及自住性質,透過申請按揭保險,$1,000萬以下物業,最多借取80%按揭,$800萬以下物業,最多借取90%按揭

$
%
30
130
是否已持有任何住宅物業? *
$
(用作計算供款佔入息比率)

每月供款額

壓力測試所須月入 (假設加息三厘)

供款佔入息比率

%
借取新按保下,供款人可選擇增加按揭保險費,豁免壓力測試,改而採取供款佔入息比率不超過50%的基準來衡量負擔能力,但最終仍須視乎個別銀行取態

首筆置業開支

首筆置業開支

只適用於已持有住宅物業的人士

很多時買樓,大家最想知道自己的負擔能力,以便籌備充足首期入市,但往往總覺得無從入手,不知怎樣去計算。實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」,你就可輕易準確計算出「每月供款」,及所需要的入息來通過「壓力測試」。當然,也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的,屆時就需要人手操作去作出評估。我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作,在運用計算機前需預備的資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至最精準的計算。

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「按揭計算機」所需輸入數字

目前坊間有提供各式各樣的「按揭計算機」,大家在任何一個相關網頁內也可找尋到,初階者可以試用我們《胡說樓市》官方網頁的 「按揭計算機」

1. 物業樓價:

運用「按揭計算機」時,你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。因為樓價高低,會決定了你最高的按揭成數為多少。舉例,你希望購買的物業為「600萬元」,你只需要如下圖般,在「單位樓價」一欄中,輸入「6,000,000」便可以。

物業樓價

2. 按揭成數:

下一步,你要決定「按揭成數」、「按揭利率」及「按揭年期」。因為三者也會影響「每月供款」高低。所謂「按揭成數」,就是你打算向銀行申請貸款的比例。例如,你自己只打算支付10%首期,餘下90%借貸,則「按揭成數」為「90%」。你只要如下圖般,在「按揭成數」一欄中,你把橙色的活動欄移至「90%」」便可以,頓時在下方的「按揭貸款金」便會馬上顯示出「5,400,000」,這個也就是你實質借貸金額了(註: 600萬元X 90% = 540萬元)。

按揭成數

當然不是說你想借「90%」,銀行便會批出「90%」,背後主要視乎政策。根據現時金管局的樓按措施,樓價少於1,000萬元的物業,銀行最高可以承造60%按揭;但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人,「按揭成數」還會進一收緊。下方會再進一步說明。

由於部份買家未必有充足的首期,所以在銀行提供按揭外,買家還可透過加借「按揭保險」,去承造更高的按揭成數。如果有意借「按揭保險」的話,則1,000萬以下物業可做最高80%按揭,而800萬元以下則最高可以90%按揭。以現時我們的例子,樓價「600萬元」,原本銀行只肯借60%,即360萬元,但因為我們選擇借「按揭保險」,所以最高才可多加借30%,變相可借取90%按揭。

3. 按揭利率: 

影響供款高低的,還有「按揭利率」。一般樓宇按揭的「利率」,可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按),買家需要在申請按揭時,按銀行提供的計劃作出選擇。「拆息按揭」會比起「最優惠利率按揭」稍為低一點。不過銀行在計算壓力測試時,多數會用P按來計算,故一般「按揭計算機」都以此作準則。現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」,所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。

按揭利率

4.  按揭年期:  

下一步,你便需要計算一下,你打算向銀行申請的借貸年期長短。按現時金管局規定,透過銀行承造的按揭年期最長為30年。年期愈長,每月供款愈少,但最終所需要支付的利息也較多,但由於現在息口低企,故普遍買家也會借盡按揭年期上會。但值得注意,部份物業,如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等,因物業質素較參差、以及樓齡較高,銀行未必願意批出30年期,有可能會短一點。假如你選擇供款年期為30年,你只需如下圖般,在「按揭年期」中的橙色活動欄, 移至「30年」便可以。

按揭年期

「按揭計算機」需輸入數字

物業樓價購買物業的價值600萬元
按揭年期借貸年期,最長為30年30年
按揭成數借貸比例,樓價800萬以下最高90%;1000萬以下80%90%
按揭利率借貸息率,一般P按為2.5厘2.5厘

按揭計算機計算公式

由於你每月都會償還貸款,所以按揭貸款的利息會「息隨本減」,衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。

例如在計算每月供款時,供款額就是〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,在公式之中,n代表貸款的月數,^n就是n次方。將數額代入,就能計算出每月供款額。

由於計算過程繁複,我們用按揭計算機就會最方便快捷,而且準確。想深入了解如何使用按揭計算機,讓我們再看看以下實例吧!

按揭供款實例

每月還款額:

待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。這個數字正好反映出你每月要償還的貸款金額。舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。

每月還款額

月入(可填可不填):

為了更清楚知道自己供款是否吃力,建議你可在「月入」一欄中,輸入自己的入息,假設每月入息有60,000元,則如下圖般在「月入」中輸入「60,000」, 在版面的最下方便會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」,意即你每月會用收入的 36%來供樓 。

月入(可填可不填)

「壓力測試」:  

雖然上述「月入」的資料,你可以選擇不填寫,但銀行會批出相關貸款,很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。根據金管局規定,借貸人的財政實力必須抵禦加息三厘的「壓力測試」,意即在加息三厘後,供款佔入息不得多於六成。以剛才的例子為例,以2.5厘的基礎上加3厘,每月供款自然會上調,待輸入相關資料後,下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。

壓力測試

「按揭計算機」的好處:

入市前作充足準備

買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔的物業來選購,也可防止購入超出自己能力負擔的物業。

了解每月還款

部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支,作出詳細說明,例如有多少供款,方便買家在置業後,決定把多少家庭開支投放供樓,方便作出長遠的財務規劃。買家也可透過「按揭計算機」,計算出在兩年罰息期後,尚餘的貸款金額,有助規劃是否申請轉按,以及能否作出加按。部份「按揭計算機」還會把每月供款中,用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。

「按揭計算機」的不足:

雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後也有一些變數,未必可全部反映出來。一方面,由於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受不同因素所影響;另一方面,部份因素則需按個人財務狀況,而需作人手調節計算,例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二按」、或現金回贈會否超出金管局要求等,也等輸入的數字有一定影響。現詳述如下。

物業樓價 VS 貸款額關係

物業估價不足

在運用「按揭計算機」時,我們需輸入「物業樓價」,但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值,並按估值作為審批貸款額的準則。部份涉及按揭保險的申請,除了銀行會進行估值外,按揭證券公司也會自行作估價。因此,買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統,跟自己心儀購入的單位作對照。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額為540萬元;但若單位估價為500萬元,則銀行只會用此作基準批按揭,相當於貸款額只有450萬元。所以在填寫「單位樓價」一欄,應該填上「5,000,000」,而非「6,000,000」。

物業估價不足

借取按揭保險需繳付保費:

由於在目前的按揭政策上,容許買家在傳統銀行上,可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會,但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。最重要是,這筆「按揭保費」,買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。如果選擇後者的話,則「按揭額」會較預算為高。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額為540萬元,以貸款年期30年去計,則按揭保費為5%,相當於27萬元。因此,買家最終向銀行承借567萬元(註: 540萬元+27萬元)。所以你雖然你在「單位樓價」上填寫了「6,000,000」,但你可直接在「按揭貸款額」上改為「5,670,000」(註: 540萬+27萬元)

借取按揭保險需繳付保費

實用小貼士: 按揭保費是按「貸款額」計算,而不是按「樓價」計算。需要繳付多少保費則可按這裡參考

銀行或發展商提供現金回贈:

很多時,銀行為利誘買家申請按揭貸款,會提供一定「現金回贈」給買家。但由於金管局規定,現金回贈最高只能佔貸款額1%;但如果「現金回贈」超出1%,則需要在貸款額上扣減。

舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額為540萬元。若果銀行提供1%現金回贈,買家可獲取36,000元 (註: 600萬X 60% X 1%),對貸款額並沒有影響;但若銀行提供1.5%現金回贈,則買家可獲取54,000元 (註: 600萬X 60% X 1.5%),由於超出了金管局要求的上限,故在「按揭貸款額」中,要先扣減這筆54,000元,因此最終會批出的貸款額為534.6萬元 (註: 600萬X90% – 54,00元)。所以即使你在「單位樓價」填寫了「 6,000,000」,但就需要自己手動在「按揭貸款額」中改為「5,346,000」。

銀行或發展商提供現金回贈

實用小貼士: 超出金管局現金回贈上限,是需要整筆回贈,從貸款額中扣減,而並不是只扣除多出1%的部份

「按揭年期」會有不同變化

按揭申請人的年齡:

銀行普遍認為買家年齡愈大,可償還貸款的能力愈低,故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。所以雖然大致來說,銀行可以讓買家按揭年期30年,但也會以75年扣減樓齡作準則,兩者取其短者為準。

舉例,如果買家選購了一層600萬元的物業,承造90%按揭,但申請人的年齡已達55歲,則在按揭年期最長為20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期為20年。因此,在填寫「按揭年期」一欄中,應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。

按揭申請人的年齡

同時,若買家有申請按揭保險,而按揭保費會加借在貸款額上,由於20年的保費會較30年相宜一點,也需要計算清楚「按揭貸款額」需否人手改動。若果同樣以600萬元物業為例,承造90%按揭,而按揭年期因申請人年齡只達20年,按揭保費為貸款額的4%,相當於21.6萬元。因此,總貸款額為561.6萬元(註: 540萬+21.6萬元)。所以在移動「按揭年期」至「20」後,別忘記把「按揭貸款額」手動填上「5,616,000」。

別忘記把「按揭貸款額」手動應填上

樓齡較高物業

其次,物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。一般來說,銀行也願意批出30年按揭年期、又或者以「75年扣減樓齡」作基準,當然部份大型屋苑,如美孚新邨等已超過40年期,但因貴為藍籌屋苑,且有一定成交量,故銀行仍願意批出30年年期;至於一些單幢樓、唐樓、村屋則因情況而異,有時銀行需作實地視察,因此也會影響「按揭年期」。

居屋、白居二

居屋也是一個很獨特的市場,由於房委會旗下的居屋有作出「貸款擔保」,故銀行可批出較高成數的按揭申請,但因擔保年期為「30年扣減首日發售日期」。因此樓齡愈舊的居屋,尤其是白居二,如其樓齡已有28年計,則其按揭年期只有2年 (註: 30年-28年),也直接影響「按揭年期」。在填寫「想借幾多年」一欄,也要自行作出計算才可以。

*實用小貼士: 「貸款擔保」只限於房委會旗下的居屋或白居二,但房協旗下的居屋及白居二並不在此列!!

「按揭息率」可加可減

拆息隨資金流變化

無論選用H按及P按供款,息率也會隨時間轉變。因為在所謂的「拆息按揭」H按,是以「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間的拆借水平,是會每天的資金而有所變動。

P按隨美息作調節

「最優惠利率」按揭的P按,則以「P-某個百分比」計算,其中「P」指的最優惠利率,銀行會視乎美國加息或減息步伐,而作出調節,對小業主供樓的按揭息率也有影響。

舉例,現時《胡.說樓市》的「按揭計算機」,就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算,也是市場的上限。雖然在選擇按揭計劃後,後半部份的百分比是不會變動,但P卻會隨市況變化,一旦美國進入加息或減息周期,而香港銀行跟加或跟減,在「按揭計算機」上也需要作出調節。如果坊間一些能夠輸入利率的計算機,買家也需要自行作出調節。

按揭成數受不同因素影響

借貸人已成為擔保人

一般「按揭計算機」也假設買家為「首置客」,即能夠按銀行政策借取最高的按揭成數,如樓價1000萬元以下物業,首置客可承造最高80%按揭,而800萬以下最高可承造90%按揭,但如果本身已成為其他物業的擔保人,則其按揭成數會收緊一成。

借貸人購入第二套房

同樣地,如果買家本身購入的為第二套房,其按揭成數也較原計劃收緊一成,例如原本一層600萬元物業,銀行最高可借貸60%,原貸款額為360萬元,但購入二套房的買家,其按揭成數會收緊至50%,即貸款額為300萬元。所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

借貸人購入第二套房

連租約物業

一般「按揭計算機」也假設買家為自住客,購入的也為「交吉」單位,但如果購入的為「連租約物業」,由於銀行會假設買家作投資用途,故不理銀碼多寡,「按揭成數」一律收緊至五成。例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業,同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

連租約物業

收入並不是來自香港

一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港,但如果本身的收入並不是源於香港,按揭成數會收緊一成。例如一層原本600萬元的物業,理應銀行批出的按揭成數為60%,但收入並不是來自香港的人,最高為50%。因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

收入並不是來自香港

如果1,000萬以上物業,銀行理應銀行批出按揭成數為50%,但收入並不是來自香港,卻會收緊一成至40%。因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

如果1,000萬以上物業

如果1,000萬以上物業,銀行理應銀行批出按揭成數為50%,但收入並不是來自香港,會先收緊一成至40%。但如果本身他已持有多一層物業,則需要再進一步收緊至30%,因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄需再下移至「30」而非「40」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」

以資產計算收入的申請人

同樣地,部份人沒有固定入息、或已退休人士,但卻希望購買物業,他們向銀行申請按揭時,會以資產計算入息,但如果採用相關操作的買家,其購入的第一層物業,不論價值最高按揭成數為50%,而第二套房的按揭成數為40%。舉例,如果一個打算以資產計算收入的買家,本身已持有一層樓,現在多購買一層600萬元的物業,在「單位樓價」一欄中會填上「6,000,000」,在「按揭成數」會把橙色活動欄移至「40」; 而「按揭年期」的橙色活動欄會移至「30」。

以資產計算收入的申請人

壓力測試

二按需用較高息率作計算

一般「按揭計算機」,均假設買家只借取銀行按揭,部份會計算按揭保費,但實情很多購買一手樓的買家,也會採用發展商按揭。發展商按揭,部份為全期均由發展商承按的一按按揭;但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按,餘額兩至三成則向發展商申請二按。

如果屬於後者二按部份,銀行在計算壓力測試上,除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準,還需計算二按部份息率。二按息率多數起首幾年較低,但餘下幾年較高,銀行會用後期較高息率加三厘計算。兩者一二按供款相加,供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份,但壓力測試一環,還需手動對「息率」作出調節。

免卻壓力測試

針對部份採用新按保的買家,按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下,可以在多繳付一成額外保費,而免卻壓力測試,而僅用供款佔入息比率作為審批準則。例如買家購買一層600萬元的物業,以2.5厘的基礎上加3厘下,每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。

但如果在加收10%保費下,卻可有所豁免。一層600萬元的物業,承造90%按揭,理應貸款額為540萬元,以供款年期30年計算,按揭保費為5%,相當於27萬元(註: 540萬X 5%)。假設按保加借入貸款額,則為567萬元(註: 540萬+27萬元);但如果首置客希望免卻壓力測試,則可繳付5.5%的保費,相當於29.7萬元(註: 540萬元x5.5%)。按保加借入貸款額則為569.7萬元。

因此在填表時,在「單位樓價」一欄,雖然你仍填上「6,000,000」,但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」, 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。

免卻壓力測試

當輸入相關資料後,你會在下方看見「每月供款額」,按上述例子即為22,510元。如果要通過審批,因已多繳付額外保費,故月入有45,020元 (註: 45,020 X50% = 22,510元) 已可通過供款佔入息一半的審批準則。

免卻壓力測試2

其他因素

買家是否有隱藏債務

一般「按揭計算機」在推算供款能力時,也假設買家沒有任何負債,如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。如果閣下有一些類近貸款,則在按揭計算機上並不能完全反映出來。

買樓的其他支出

透過「按揭計算機」,我們最希望計算出應該預算多少資金入市。除了預備第一筆首期外,我們還要多支付約10,000元的律師費,購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金,以及買樓時也要繳付印花稅。印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。如果屬於前者,則按樓價有不同遞增;但屬後者的話,則需劃一繳付樓價15%的印花稅。相關支出亦會在「按揭計算機」中反映出來。

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