
不少上車客都鍾情新樓,但其實新樓往往都有非常複雜的付款辦法,令人眼花撩亂,究竟購買新樓的過程係點?與購買二手樓有何分別?新盤又是否需要支付佣金?在入票、簽約、申請按揭上又有什麼需要注意?我們會盤點2021年矚目新盤,同時會持續跟進,深入分析買新樓流程!
快速跳往:2021年重點新盤列表、新盤購買流程、購買新樓FAQ、即供與建築期付款分別、發展商高成數按揭陷阱、新盤撻訂注意事項、發展商指定律師的利與弊、佣金回贈爭議、新盤與舊樓實用面積分別、招標與公開銷售的分別

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2021年重點新盤列表
新界 | ||
項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
火炭凱堤 (如要看深入分析,按我跳往) | 中洲控股 | 1,335伙 |
青衣寮肚路8號 | 宏安地產 | 320伙 |
屯門御海灣二期 | 新地 | 406伙 |
掃管笏帝御‧嵐天 | 香港小輪、帝國集團 | 557伙 |
掃管笏管翠路項目 | 路勁、深控 | 500伙 |
元朗站南項目 | 新地、港鐵 | 1,030伙 |
天水圍濕地公園路1號(112區項目) | 新地 | 1,224伙 |
天水圍天榮站上蓋 | 新地、港鐵 | 1,938伙 |
元朗錦上路站上蓋 | 港鐵、信置、嘉華、中國海外 | 2,200伙 |
粉嶺馬適路8號 | 恒地 | 603伙 |
大圍柏傲莊III | 新世界、港鐵 | 892伙 |
將軍澳石角路1至3號 | 九龍建業 | 1,556伙 |
康城LP10 | 南豐、港鐵 | 893伙 |
日出康城11期 | 嘉華、招商局、信置、港鐵 | 1,880伙 |
九龍 | ||
項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
長沙灣Grand Victoria | 會德豐、信置、世茂房地產、嘉華、爪哇控股 | 1,400伙 |
大角咀利奧坊(第4期) | 恒地 | 636伙 |
紅磡黃埔街項目 | 恒地 | 1,000伙 |
啟德MONACO (如要看深入分析,請按我跳往!) | 會德豐 | 646伙 |
啟德沐泰街10號 | 會德豐 | 1,051伙 |
啟德沐泰街7號 | 恒地 | 一期: 479伙 餘下期數: 703伙 |
啟德維港1號 | 中國海外 | 1,059伙 |
啟德第4B區3號項目 | 新世界、恒地、會德豐、帝國集團 | 600伙 |
觀塘安達臣道安峯 | 華懋 | 334伙 |
藍田KOKO HILLS 二、三期 | 會德豐 | 557伙 |
何文田站1期 | 高銀、港鐵 | 900伙 |
何文田站2期 | 華懋、港鐵 | 800伙 |
港島 | ||
項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
半山波老道21 BORRETT ROAD 一、二期 | 長實 | 181伙 |
黃竹坑站一期 (如要看深入分析,按我跳往) | 路勁、平安、港鐵 | 800伙 |
黃竹坑站二期 | 嘉里、信置、港鐵 | 600伙 |
黃竹坑站三期 | 長實、港鐵 | 1,200伙 |
鴨脷洲利南道66號 | 龍光地產、合景泰富 | 295伙 |
堅尼地城卑路乍街34號至38號 | 新地、恒地 | 342伙 |
鰂魚涌太祥街2號 | 恒地 | 415伙 |
2020年重點新盤列表
新界 | ||
項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
掃管笏青山灣「帝御‧金灣」 (如看項目深入分析,請按我跳往) | 恒地、香港小輪、帝國集團 | 1,630伙 |
掃管笏恆大‧珺瓏灣二期 (如看深入分析該區交通配套,按我跳往) | 恒大地產 | 1,228伙 |
小欖OMA By the Sea (如看深入分析,請按我跳往) | 永泰地產 | 517伙 |
Wetland Seasons Park 二期 (如看深入分析,請按我跳往) | 新地 | 699伙 |
屯門御海灣 (如看深入分析,請按我跳往) | 新地 | 669伙 |
大圍站上蓋柏傲莊 (如看深入分析,請按我跳往) | 新世界、港鐵 | 2,198伙 |
將軍澳康城Sea to Sky (如要看深入分析,按我跳往) | 長實、港鐵 | 1,422伙 |
九龍 | ||
項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
大角咀利奧坊‧曦岸 (如看深入分析,按我跳往) | 恒地 | 489伙 |
大角咀傲寓 | 其士泛亞、市建局 | 144伙 |
深水埗The Campton (如看深入分析,按我跳往) | 萬科 | 467伙 |
何文田St. George’s Mansions | 信置、中電 | 175伙 |
油塘蔚藍東岸 (如看深入分析,按我跳往) | 五礦地產 | 700伙 |
KOKO HILLS (藍田茜發道項目) (如要看深入分析,按我跳往) | 會德豐 | 495伙 |
港島 | ||
項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
跑馬地Central Peak 一期 | 新地 | 53伙 |
新樓樓花成交流程
新盤購買流程
- 樓盤開賣前最少七日:研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)
根據《一手住宅物業銷售條例》規定,發展商須於公開銷售前最少七個工作日,公布售樓說明書,俗稱「樓書」。樓書主要列明價格以外的所有項目細節,包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等,準買家應仔細研究,抽出心儀的單位,甚至到現場視察,讓自己有深入了解。
樓書除於住宅項目的官方網站刊登外,準買家亦可到一手住宅務業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm) 下載,只需按項目名稱搜尋,就能找到相關資料。 - 參觀示範單位 (一般於公布樓書後短時間內開放示範單位)
雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位,但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀,而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。參觀經改動,亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思,因為不是最終交樓標準,難以量度及估算實際面積,純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。
參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」) 才有用,準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積,更具體了解單位情況。 - 樓盤開賣前最少三日:根據價單計算預算
《一手條例》規定,發展商須於公開銷售前最少三個工作日,公布項目價單,但並不代表整個項目的價單,發展商可按銷售步伐分階段公布價單,亦即傳媒通常稱為「首批價單」、「第二張價單」等。價單列有數個重要資訊,包括單位面價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等,準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載相關資料。
要注意的是,價單前半部分的單位價格,只屬於面價,買家亦應參考價單後半部分的折扣與支付安排,不同支付安排,包括建築期付款及即供付款等都有不同折扣,通常前者折扣較低,後者折扣較高,買家須考慮自身財務狀況選擇支付安排,計好折扣率後,就可以計算心儀單位的折實價格。通常新盤造勢時,傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價,但往往買家都未必能符合所有折扣條件,這點要小心。 - 樓盤開賣前最少三日:了解項目銷售安排
《一手條例》規定,發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排,當中會列明銷售場地 (俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排,我們會在下面詳細解釋。
準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載銷售安排。 - 開售前一日:入票截止
如果有意購買該住宅項目,就須親身向發展商登記,登記時須附以身分證附本,及一張一般為10萬元的銀行本票,故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票,並於公開發售前一日截票,每個新盤的入票程序有異,詳情以該盤的銷售安排為準。
如果準買家未能成功購買該樓盤,上述的10萬元本票將不會過戶;反之,該本票就會當作細訂的一部份,過戶予發展商。
入票後,申請人會獲發「購樓意向登記」收據,申請人不得轉讓該收據,而購買人亦只能是該收據列有的申請人。而且,該收據會寫有一個登記號碼,作為抽籤之用。
為增加抽籤名額,有人會一人入多票,亦有人會連同家屬一同入票,要注意,銷售安排有規定每人限入多少票,有些新盤一人一票,有些則一人兩票;同時,銷售安排有列明購買時能否拆名、加名拆名限制、手續費,如有疑問,應先向發展商查詢。 - 開售前一日:抽籤
通常發展商會於入票截止後,隨即進行抽籤。普遍發展商都會分A、B組,前者為大手買家組別,即一組申請人同時購入多伙,後者為普通組別,A組會較B組優先揀樓,而抽籤也會分組進行。
部分發展商會在分組抽籤的同時,抽出準買家的揀樓優先次序,買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可;部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者,並於開售當日再即場抽出揀樓次序,資料以銷售安排為準。 - 揀樓日:簽訂臨時買賣合約及支付細訂
按抽籤次序到售樓廠揀樓,準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據,選好單位後,便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約,及支付細訂,細訂金額為樓價5%,可用支票支付。
準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序,事關重大,準買家必須於買樓前有全盤方案,以免因心急而作出不利決定。 - 簽臨約後五日:簽正約,支付大訂,同時安排按揭
簽署臨約後五個工作天,便須與發展商簽署正式買賣合約,並支付大訂,即再繳付樓價5%。
要注意,撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金,但簽正約後放棄成交則損失嚴重,發展商可向買家追討重售的差價,故買家簽正約前須三思,我們往後會深入探討。
如果選用即供付款,簽署臨約後已可申請並安排按揭,不用等待簽署正約才動身;至於選用建築期付款的買家,則按照付款期數安排按揭。 - 收樓日及驗樓
關鍵日期不等於實際收樓日期,交樓日可與關鍵日期差距幾個月,我們之前就曾報道相關案例,導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往),故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密,應有心理準備讓自己走盞。
收匙後可安排驗樓師驗樓,或自行驗樓,我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往),驗樓後將執修清單交予管業處,不同發展商會有不同保養期,準業主要留意。
按照不同執修程序,你便可以正式入伙,成為業主了!

購買新樓FAQ
- 購買新樓需要支付佣金嗎?
- 不用。佣金由發展商支付,買家不用。
- 一定要透過代理入票嗎?
- 不一定。買家可自行向發展商入票、購買,但當然,透過代理購買新樓可有更多服務,包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票,以及即時更新該盤的消耗表等。
- 如果心儀的單位被揀選,如何即場計算按揭供款能力,尋找可負擔單位?
- 通常售樓廠都會有註場銀行職員,準買家可即場向他們查詢,故揀樓日前,準買家最好先清楚了解自己的月入、資產與現金等,方便即場詢問。
- 新盤雜費要多少?
- 除準備新盤首期外,準買家應準備額外的雜費開支,主要是律師費及印花稅,前者通常是一萬元左右,視乎物業契的複雜程度,後者則按照樓價而定,故買家須在首期外額外預備高達十數萬的現金 (視乎個別情況) 用以支付雜費。
- 另外,買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等,但這些都是有限數,亦是入伙前的必要開支。
- 什麼時候要委託律師?
- 簽署臨時買賣合約後,應盡快委託律師,買家可選用發展商指定的律師樓,或選用自己相熟的律師樓,至於利弊如何,我們會在下面詳述。
- 購買時要簽什麼文件?
- 到售樓廠揀好樓後,買家只須簽署發展商提供的合約文件,任何第三方提供的文件,包括銀行職員、代理等提供的按揭委託文件,除非你決定選用他們的服務,否則請勿簽署。
- 選用付款辦法後可變更嗎?
- 部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間,更改付款辦法,但有可能要繳付手續費,相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。

注意事項一:選用即供還是建築期付款
發展商的付款辦法花多眼亂,大致上可分為即供及建築期付款。前者意思是簽約後立刻上會支付樓價,通常是簽臨約後90至120日內成交;後者是先付少量首期,常見是15%,然後在入伙前才安排按揭成交。通常前者的折扣率較後者高,但為甚麼要選後者呢?
有條件當然選擇即供好,但部分人或因舊物業套現需時,或其他財務安排因素,而需選用建築期付款。舉例,買家A個人入息不夠供款,需要擔保人協助,但擔保人要於半年後才能加名,這種情況下,買家A便需要選用建築期付款。
還有更常見的情況,就是新按保。新按保容許1,000萬元以下的物業最高承造八成按揭、800萬元以下物業最高承造九成按揭,但大前提是現樓 (我們之前有詳細分析新按保計畫,請按我跳往) ,故入伙前才成交的建築期付款便適合這個條件,首期不足的買家尤其適用。
不過,建築期付款有較大風險。由於建築期付款在入伙前才安排上會,若樓花期樓價下跌,上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足,可按我跳往),屆時便須額外抬錢上會,情況猶如與發展商對賭,最終有機會導致撻訂。
想知道更多建築期付款的陷阱與注意事項,可按我跳往!
注意事項二:慎選發展商高成數按揭
為增加樓盤吸引力,發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外,旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃,大部分也不需要壓力測試,有些更被稱為「呼吸Plan」,即有呼吸的買家已能借錢,但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處?如何解決?請按我看深入分析 )
這些按揭計劃往往是先甜後苦,前幾年息率與傳統按揭無異,但後幾年息率卻倍增,若業主未能成功轉按,便要捱貴息。另外,有部分是供息不供本計劃,雖然首幾年每月供款只需數千元,但由於沒有償還本金,所以轉按難度亦會很高,轉按時估價起碼上升兩成才能借得足,否則要額外抬錢上會。
如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話,其實還可以選用定息按揭,這種計劃不用通過壓力測試,只要供款不佔入息一半就可以,而且可搭配新按保使用,或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭,可按我跳往)
注意事項三:簽正約後不要撻訂
買樓是人生重大投資之一,所以不要三心兩意,到最後隨時得不償失。如果簽訂臨約後反悔,買家將被視為撻訂,損失樓價5%;如果簽訂正約後反悔,除損失大訂 (樓價10%) 外,發展商亦可追討重售的損失,在大升市時當然沒有大影響,但當樓價調整時便損失慘重。
舉例,若買家A以800萬元購買單位,但簽正約後反悔,買家便會損失800萬 X 10%,亦即80萬元。不過,其後樓價回落,發展商須劈價促銷,該單位最終以680萬元重售,發展商便可向買家A追討當中差價,800萬元減680萬元,即120萬元,扣除80萬元大訂,買家A還需向發展商賠償40萬元。
如果真的不能負擔新盤供款,或可先選擇把單位放租,儘量幫補供樓負擔,待三年額外印花稅期鬆綁再出售,可減少損失。另外,屋苑剛入伙時,同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求,也不妨考慮將單位放短租,維持轉售的彈性。
注意事項四:應選用發展商的指定律師嗎?
選用發展商的指定律師是方便的選擇,而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息,曾有谷友向我們反映,選用發展商指定律師樓,收樓日期通常較第三方律師早。
不過要記住,發展商指定律師代表著買賣雙方的權益,變相有爭拗時,其角色定位便會有衝突,不可能全心為買家爭取權益;相反,委託第三方律師便全權代表買方權益,在爭拗時較有保障。
注意事項五:佣金回贈爭議
如果你隻身前往示範單位,肯定會遇到大量代理蜂擁推銷,部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。不過將心比己,佣金是代理賴以為生的收入來源,回贈得愈多,代理收入愈少,所提供的服務也相對愈少,服務與收入肯定成正比。
地產代理監管局執業通告指出,如果雙方已同意某個回贈金額,須事先透過書面形式寫明提供優惠的條款及形式,不能只以口頭承諾。詳情可參考地監局的消費者教育網站。(http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/)
注意事項六:為何新盤實用面積較舊樓細?
《一手條例》對實用面積有下定義,露台、工作平台及陽台均計入實用面積,而且單位圍封牆以內的面積都計入實用面積,包括間隔牆及柱,但條例對圍封牆卻沒有清晰定義,所以部分新盤的電梯大堂都會計入實用面積。(我們之前曾報道電梯大堂納入實用面積的新盤,按我跳往)
而且,一手新例實施前,法例對實用面積卻沒有清晰定義,故舊樓的實用面積都是基以建築面積而計成,故很多時候出現同一實用面積,但新盤的可用面積遠少於舊樓。
注意事項七:招標與公開銷售的分別
我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序,但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。所謂招標,指的是買家在招標期內個別入標,發展商從中選擇條件最佳者出售,亦即價高者得,由於過程不透明,曾出現低層單位作價較高層貴,且曾有發展商把招標時間縮得極短,務求令準買家心急出價,故消費者要小心。