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【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略

經過上季的淡市,發展商開始將積壓的住宅項目推售,不少上車客都鍾情新樓,但其實購買新樓的過程係點?與購買二手樓有何分別?新盤又是否需要支付佣金?在入票、簽約、申請按揭上又有什麼需要注意?我們會盤點2020年矚目新盤,同時會持續跟進,深入分析買新樓流程!

快速跳往:新盤購買流程購買新樓FAQ即供與建築期付款分別發展商高成數按揭陷阱新盤撻訂注意事項發展商指定律師的利與弊佣金回贈爭議新盤與舊樓實用面積分別招標與公開銷售的分別

2020年重點新盤列表

新界
項目名稱 / 地址發展商提供單位
掃管笏青山灣項目恒地、香港小輪、帝國集團1,630伙
掃管笏恆大‧珺瓏灣二期
(如看深入分析該區交通配套,按我跳往)
恒大地產1,228伙
小欖OMA By the Sea
(如看深入分析,請按我跳往)
永泰地產517伙
Wetland Seasons Park 二期
(如看深入分析,請按我跳往)
新地699伙
天水圍第112區項目(Wetland Seasons Park旁)新地2,031伙
屯門御海灣
(如看深入分析,請按我跳往)
新地669伙
元朗錦上路站項目港鐵、信置、嘉華、中國海外2,200伙
大圍站上蓋項目一、二期
(如看深入分析,請按我跳往)
新世界、港鐵2,198伙
將軍澳康城石角路1至3號九龍建業1,556伙
將軍澳康城Sea to Sky
(如要看深入分析,按我跳往)
長實、港鐵1,422伙
將軍澳日出康城10期南豐、港鐵900伙
九龍  
項目名稱 / 地址發展商提供單位
大角咀利奧坊‧曦岸
(如看深入分析,按我跳往)
恒地489伙
大角咀傲寓其士泛亞、市建局144伙
深水埗The Campton
(如看深入分析,按我跳往)
萬科467伙
長沙灣興華街西項目會德豐、信置、世茂房地產、嘉華、爪哇控股1,400伙
深水埗大窩坪延平道項目世茂房地產980伙
紅磡黃埔街項目恒地1,000伙
啟德沐泰街12號一、二期會德豐646伙
何文田St. George’s Mansions信置、中電175伙
觀塘安達臣道項目華懋334伙
油塘崇信街與仁宇圍交界五礦地產700伙
KOKO HILLS (藍田茜發道項目)
(如要看深入分析,按我跳往)
會德豐495伙
港島
項目名稱 / 地址發展商提供單位
半山波老道21 BORRETT ROAD 一、二期長實181伙
跑馬地Central Peak 一期新地53伙
黃竹坑站一期路勁、平安、港鐵800伙
黃竹坑站二期嘉里、信置、港鐵600伙
黃竹坑站三期長實、港鐵1,200伙
*資料來源:《胡‧說樓市》編輯團隊

新樓樓花成交流程

新盤購買流程

  1. 樓盤開賣前最少七日:研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)

    根據《一手住宅物業銷售條例》規定,發展商須於公開銷售前最少七個工作日,公布售樓說明書,俗稱「樓書」。樓書主要列明價格以外的所有項目細節,包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等,準買家應仔細研究,抽出心儀的單位,甚至到現場視察,讓自己有深入了解。
    樓書除於住宅項目的官方網站刊登外,準買家亦可到一手住宅務業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm) 下載,只需按項目名稱搜尋,就能找到相關資料。一手住宅物業資訊網

  2. 參觀示範單位 (一般於公布樓書後短時間內開放示範單位)

    雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位,但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀,而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。參觀經改動,亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思,因為不是最終交樓標準,難以量度及估算實際面積,純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。

    參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」) 才有用,準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積,更具體了解單位情況。
    無改動示範單位

  3. 樓盤開賣前最少三日:根據價單計算預算

    《一手條例》規定,發展商須於公開銷售前最少三個工作日,公布項目價單,但並不代表整個項目的價單,發展商可按銷售步伐分階段公布價單,亦即傳媒通常稱為「首批價單」、「第二張價單」等。價單列有數個重要資訊,包括單位面價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等,準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載相關資料。

    要注意的是,價單前半部分的單位價格,只屬於面價,買家亦應參考價單後半部分的折扣與支付安排,不同支付安排,包括建築期付款及即供付款等都有不同折扣,通常前者折扣較低,後者折扣較高,買家須考慮自身財務狀況選擇支付安排,計好折扣率後,就可以計算心儀單位的折實價格。通常新盤造勢時,傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價,但往往買家都未必能符合所有折扣條件,這點要小心。價單樣本

  4. 樓盤開賣前最少三日:了解項目銷售安排

    《一手條例》規定,發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排,當中會列明銷售場地 (俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排,我們會在下面詳細解釋。

    準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載銷售安排。銷售安排樣本

  5. 開售前一日:入票截止

    如果有意購買該住宅項目,就須親身向發展商登記,登記時須附以身分證附本,及一張一般為10萬元的銀行本票,故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票,並於公開發售前一日截票,每個新盤的入票程序有異,詳情以該盤的銷售安排為準。

    如果準買家未能成功購買該樓盤,上述的10萬元本票將不會過戶;反之,該本票就會當作細訂的一部份,過戶予發展商。

    入票後,申請人會獲發「購樓意向登記」收據,申請人不得轉讓該收據,而購買人亦只能是該收據列有的申請人。而且,該收據會寫有一個登記號碼,作為抽籤之用。

    為增加抽籤名額,有人會一人入多票,亦有人會連同家屬一同入票,要注意,銷售安排有規定每人限入多少票,有些新盤一人一票,有些則一人兩票;同時,銷售安排有列明購買時能否拆名、加名拆名限制、手續費,如有疑問,應先向發展商查詢。

  6. 開售前一日:抽籤

    通常發展商會於入票截止後,隨即進行抽籤。普遍發展商都會分A、B組,前者為大手買家組別,即一組申請人同時購入多伙,後者為普通組別,A組會較B組優先揀樓,而抽籤也會分組進行。

    部分發展商會在分組抽籤的同時,抽出準買家的揀樓優先次序,買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可;部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者,並於開售當日再即場抽出揀樓次序,資料以銷售安排為準。

  7. 揀樓日:簽訂臨時買賣合約及支付細訂

    按抽籤次序到售樓廠揀樓,準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據,選好單位後,便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約,及支付細訂,細訂金額為樓價5%,可用支票支付。

    準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序,事關重大,準買家必須於買樓前有全盤方案,以免因心急而作出不利決定。

  8. 簽臨約後五日:簽正約,支付大訂,同時安排按揭

    簽署臨約後五個工作天,便須與發展商簽署正式買賣合約,並支付大訂,即再繳付樓價5%。

    要注意,撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金,但簽正約後放棄成交則損失嚴重,發展商可向買家追討重售的差價,故買家簽正約前須三思,我們往後會深入探討

    如果選用即供付款,簽署臨約後已可申請並安排按揭,不用等待簽署正約才動身;至於選用建築期付款的買家,則按照付款期數安排按揭。

  9. 收樓日及驗樓

    關鍵日期不等於實際收樓日期,交樓日可與關鍵日期差距幾個月,我們之前就曾報道相關案例,導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往),故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密,應有心理準備讓自己走盞。

    收匙後可安排驗樓師驗樓,或自行驗樓,我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往),驗樓後將執修清單交予管業處,不同發展商會有不同保養期,準業主要留意。

    按照不同執修程序,你便可以正式入伙,成為業主了!驗樓情況

新盤樓花成交流程

購買新樓FAQ

  • 購買新樓需要支付佣金嗎?
    • 不用。佣金由發展商支付,買家不用。
  • 一定要透過代理入票嗎?
    • 不一定。買家可自行向發展商入票、購買,但當然,透過代理購買新樓可有更多服務,包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票,以及即時更新該盤的消耗表等。
  • 如果心儀的單位被揀選,如何即場計算按揭供款能力,尋找可負擔單位?
    • 通常售樓廠都會有註場銀行職員,準買家可即場向他們查詢,故揀樓日前,準買家最好先清楚了解自己的月入、資產與現金等,方便即場詢問。
  • 新盤雜費要多少?
    • 除準備新盤首期外,準買家應準備額外的雜費開支,主要是律師費及印花稅,前者通常是一萬元左右,視乎物業契的複雜程度,後者則按照樓價而定,故買家須在首期外額外預備高達十數萬的現金 (視乎個別情況) 用以支付雜費。
    • 另外,買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等,但這些都是有限數,亦是入伙前的必要開支。
  • 什麼時候要委託律師?
    • 簽署臨時買賣合約後,應盡快委託律師,買家可選用發展商指定的律師樓,或選用自己相熟的律師樓,至於利弊如何,我們會在下面詳述。
  • 購買時要簽什麼文件?
    • 到售樓廠揀好樓後,買家只須簽署發展商提供的合約文件,任何第三方提供的文件,包括銀行職員、代理等提供的按揭委託文件,除非你決定選用他們的服務,否則請勿簽署。
  • 選用付款辦法後可變更嗎?
    • 部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間,更改付款辦法,但有可能要繳付手續費,相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。
購買新樓FAQ

注意事項一:選用即供還是建築期付款

發展商的付款辦法花多眼亂,大致上可分為即供及建築期付款。前者意思是簽約後立刻上會支付樓價,通常是簽臨約後90至120日內成交;後者是先付少量首期,常見是15%,然後在入伙前才安排按揭成交。通常前者的折扣率較後者高,但為甚麼要選後者呢?

有條件當然選擇即供好,但部分人或因舊物業套現需時,或其他財務安排因素,而需選用建築期付款。舉例,買家A個人入息不夠供款,需要擔保人協助,但擔保人要於半年後才能加名,這種情況下,買家A便需要選用建築期付款。

還有更常見的情況,就是新按保。新按保容許1,000萬元以下的物業最高承造八成按揭、800萬元以下物業最高承造九成按揭,但大前提是現樓 (我們之前有詳細分析新按保計畫,請按我跳往) ,故入伙前才成交的建築期付款便適合這個條件,首期不足的買家尤其適用。

不過,建築期付款有較大風險。由於建築期付款在入伙前才安排上會,若樓花期樓價下跌,上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足,可按我跳往),屆時便須額外抬錢上會,情況猶如與發展商對賭,最終有機會導致撻訂。

注意事項二:慎選發展商高成數按揭

為增加樓盤吸引力,發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外,旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃,大部分也不需要壓力測試,有些更被稱為「呼吸Plan」,即有呼吸的買家已能借錢,但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處?如何解決?請按我看深入分析 )

這些按揭計劃往往是先甜後苦,前幾年息率與傳統按揭無異,但後幾年息率卻倍增,若業主未能成功轉按,便要捱貴息。另外,有部分是供息不供本計劃,雖然首幾年每月供款只需數千元,但由於沒有償還本金,所以轉按難度亦會很高,轉按時估價起碼上升兩成才能借得足,否則要額外抬錢上會。

如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話,其實還可以選用定息按揭,這種計劃不用通過壓力測試,只要供款不佔入息一半就可以,而且可搭配新按保使用,或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭,可按我跳往)

注意事項三:簽正約後不要撻訂

買樓是人生重大投資之一,所以不要三心兩意,到最後隨時得不償失。如果簽訂臨約後反悔,買家將被視為撻訂,損失樓價5%;如果簽訂正約後反悔,除損失大訂 (樓價10%) 外,發展商亦可追討重售的損失,在大升市時當然沒有大影響,但當樓價調整時便損失慘重。

舉例,若買家A以800萬元購買單位,但簽正約後反悔,買家便會損失800萬 X 10%,亦即80萬元。不過,其後樓價回落,發展商須劈價促銷,該單位最終以680萬元重售,發展商便可向買家A追討當中差價,800萬元減680萬元,即120萬元,扣除80萬元大訂,買家A還需向發展商賠償40萬元。

如果真的不能負擔新盤供款,或可先選擇把單位放租,儘量幫補供樓負擔,待三年額外印花稅期鬆綁再出售,可減少損失。另外,屋苑剛入伙時,同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求,也不妨考慮將單位放短租,維持轉售的彈性。

注意事項四:應選用發展商的指定律師嗎?

選用發展商的指定律師是方便的選擇,而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息,曾有谷友向我們反映,選用發展商指定律師樓,收樓日期通常較第三方律師早。

不過要記住,發展商指定律師代表著買賣雙方的權益,變相有爭拗時,其角色定位便會有衝突,不可能全心為買家爭取權益;相反,委託第三方律師便全權代表買方權益,在爭拗時較有保障。

注意事項五:佣金回贈爭議

如果你隻身前往示範單位,肯定會遇到大量代理蜂擁推銷,部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。不過將心比己,佣金是代理賴以為生的收入來源,回贈得愈多,代理收入愈少,所提供的服務也相對愈少,服務與收入肯定成正比。

地產代理監管局執業通告指出,如果雙方已同意某個回贈金額,須事先透過書面形式寫明提供優惠的條款及形式,不能只以口頭承諾。詳情可參考地監局的消費者教育網站。(http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/)

注意事項六:為何新盤實用面積較舊樓細?

《一手條例》對實用面積有下定義,露台、工作平台及陽台均計入實用面積,而且單位圍封牆以內的面積都計入實用面積,包括間隔牆及柱,但條例對圍封牆卻沒有清晰定義,所以部分新盤的電梯大堂都會計入實用面積。(我們之前曾報道電梯大堂納入實用面積的新盤,按我跳往)

而且,一手新例實施前,法例對實用面積卻沒有清晰定義,故舊樓的實用面積都是基以建築面積而計成,故很多時候出現同一實用面積,但新盤的可用面積遠少於舊樓。

注意事項七:招標與公開銷售的分別

我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序,但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。所謂招標,指的是買家在招標期內個別入標,發展商從中選擇條件最佳者出售,亦即價高者得,由於過程不透明,曾出現低層單位作價較高層貴,且曾有發展商把招標時間縮得極短,務求令準買家心急出價,故消費者要小心。

胡‧說精選

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