最後更新日期
經過上季的淡市，發展商開始將積壓的住宅項目推售，不少上車客都鍾情新樓，但其實購買新樓的過程係點？與購買二手樓有何分別？新盤又是否需要支付佣金？在入票、簽約、申請按揭上又有什麼需要注意？我們會盤點2020年矚目新盤，同時會持續跟進，深入分析買新樓流程！
快速跳往：新盤購買流程、購買新樓FAQ、即供與建築期付款分別、發展商高成數按揭陷阱、新盤撻訂注意事項、發展商指定律師的利與弊、佣金回贈爭議、新盤與舊樓實用面積分別、招標與公開銷售的分別
2020年重點新盤列表
| 新界 | ||
| 項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
| 掃管笏青山灣項目 | 恒地、香港小輪、帝國集團 | 1,630伙 |
| 掃管笏恆大‧珺瓏灣二期 (如看深入分析該區交通配套，按我跳往) | 恒大地產 | 1,228伙 |
| 小欖OMA By the Sea (如看深入分析，請按我跳往) | 永泰地產 | 517伙 |
| Wetland Seasons Park 二期 (如看深入分析，請按我跳往) | 新地 | 699伙 |
| 天水圍第112區項目(Wetland Seasons Park旁) | 新地 | 2,031伙 |
| 屯門御海灣 (如看深入分析，請按我跳往) | 新地 | 669伙 |
| 元朗錦上路站項目 | 港鐵、信置、嘉華、中國海外 | 2,200伙 |
| 大圍站上蓋項目一、二期 (如看深入分析，請按我跳往) | 新世界、港鐵 | 2,198伙 |
| 將軍澳康城石角路1至3號 | 九龍建業 | 1,556伙 |
| 將軍澳康城Sea to Sky (如要看深入分析，按我跳往) | 長實、港鐵 | 1,422伙 |
| 將軍澳日出康城10期 | 南豐、港鐵 | 900伙 |
| 九龍 | ||
| 項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
| 大角咀利奧坊‧曦岸 (如看深入分析，按我跳往) | 恒地 | 489伙 |
| 大角咀傲寓 | 其士泛亞、市建局 | 144伙 |
| 深水埗The Campton (如看深入分析，按我跳往) | 萬科 | 467伙 |
| 長沙灣興華街西項目 | 會德豐、信置、世茂房地產、嘉華、爪哇控股 | 1,400伙 |
| 深水埗大窩坪延平道項目 | 世茂房地產 | 980伙 |
| 紅磡黃埔街項目 | 恒地 | 1,000伙 |
| 啟德沐泰街12號一、二期 | 會德豐 | 646伙 |
| 何文田St. George’s Mansions | 信置、中電 | 175伙 |
| 觀塘安達臣道項目 | 華懋 | 334伙 |
| 油塘崇信街與仁宇圍交界 | 五礦地產 | 700伙 |
| KOKO HILLS (藍田茜發道項目) (如要看深入分析，按我跳往) | 會德豐 | 495伙 |
| 港島 | ||
| 項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
| 半山波老道21 BORRETT ROAD 一、二期 | 長實 | 181伙 |
| 跑馬地Central Peak 一期 | 新地 | 53伙 |
| 黃竹坑站一期 | 路勁、平安、港鐵 | 800伙 |
| 黃竹坑站二期 | 嘉里、信置、港鐵 | 600伙 |
| 黃竹坑站三期 | 長實、港鐵 | 1,200伙 |
新樓樓花成交流程
新盤購買流程
- 樓盤開賣前最少七日：研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)
根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須於公開銷售前最少七個工作日，公布售樓說明書，俗稱「樓書」。樓書主要列明價格以外的所有項目細節，包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等，準買家應仔細研究，抽出心儀的單位，甚至到現場視察，讓自己有深入了解。
樓書除於住宅項目的官方網站刊登外，準買家亦可到一手住宅務業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm) 下載，只需按項目名稱搜尋，就能找到相關資料。
- 參觀示範單位 (一般於公布樓書後短時間內開放示範單位)
雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位，但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀，而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。參觀經改動，亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思，因為不是最終交樓標準，難以量度及估算實際面積，純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。
參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」) 才有用，準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積，更具體了解單位情況。
- 樓盤開賣前最少三日：根據價單計算預算
《一手條例》規定，發展商須於公開銷售前最少三個工作日，公布項目價單，但並不代表整個項目的價單，發展商可按銷售步伐分階段公布價單，亦即傳媒通常稱為「首批價單」、「第二張價單」等。價單列有數個重要資訊，包括單位面價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等，準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載相關資料。
要注意的是，價單前半部分的單位價格，只屬於面價，買家亦應參考價單後半部分的折扣與支付安排，不同支付安排，包括建築期付款及即供付款等都有不同折扣，通常前者折扣較低，後者折扣較高，買家須考慮自身財務狀況選擇支付安排，計好折扣率後，就可以計算心儀單位的折實價格。通常新盤造勢時，傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價，但往往買家都未必能符合所有折扣條件，這點要小心。
- 樓盤開賣前最少三日：了解項目銷售安排
《一手條例》規定，發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排，當中會列明銷售場地 (俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排，我們會在下面詳細解釋。
準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載銷售安排。
- 開售前一日：入票截止
如果有意購買該住宅項目，就須親身向發展商登記，登記時須附以身分證附本，及一張一般為10萬元的銀行本票，故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票，並於公開發售前一日截票，每個新盤的入票程序有異，詳情以該盤的銷售安排為準。
如果準買家未能成功購買該樓盤，上述的10萬元本票將不會過戶；反之，該本票就會當作細訂的一部份，過戶予發展商。
入票後，申請人會獲發「購樓意向登記」收據，申請人不得轉讓該收據，而購買人亦只能是該收據列有的申請人。而且，該收據會寫有一個登記號碼，作為抽籤之用。
為增加抽籤名額，有人會一人入多票，亦有人會連同家屬一同入票，要注意，銷售安排有規定每人限入多少票，有些新盤一人一票，有些則一人兩票；同時，銷售安排有列明購買時能否拆名、加名拆名限制、手續費，如有疑問，應先向發展商查詢。 - 開售前一日：抽籤
通常發展商會於入票截止後，隨即進行抽籤。普遍發展商都會分A、B組，前者為大手買家組別，即一組申請人同時購入多伙，後者為普通組別，A組會較B組優先揀樓，而抽籤也會分組進行。
部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。 - 揀樓日：簽訂臨時買賣合約及支付細訂
按抽籤次序到售樓廠揀樓，準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據，選好單位後，便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約，及支付細訂，細訂金額為樓價5%，可用支票支付。
準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序，事關重大，準買家必須於買樓前有全盤方案，以免因心急而作出不利決定。 - 簽臨約後五日：簽正約，支付大訂，同時安排按揭
簽署臨約後五個工作天，便須與發展商簽署正式買賣合約，並支付大訂，即再繳付樓價5%。
要注意，撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金，但簽正約後放棄成交則損失嚴重，發展商可向買家追討重售的差價，故買家簽正約前須三思，我們往後會深入探討。
如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。 - 收樓日及驗樓
關鍵日期不等於實際收樓日期，交樓日可與關鍵日期差距幾個月，我們之前就曾報道相關案例，導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往)，故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密，應有心理準備讓自己走盞。
收匙後可安排驗樓師驗樓，或自行驗樓，我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往)，驗樓後將執修清單交予管業處，不同發展商會有不同保養期，準業主要留意。
按照不同執修程序，你便可以正式入伙，成為業主了！
購買新樓FAQ
- 購買新樓需要支付佣金嗎？
- 不用。佣金由發展商支付，買家不用。
- 一定要透過代理入票嗎？
- 不一定。買家可自行向發展商入票、購買，但當然，透過代理購買新樓可有更多服務，包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票，以及即時更新該盤的消耗表等。
- 如果心儀的單位被揀選，如何即場計算按揭供款能力，尋找可負擔單位？
- 通常售樓廠都會有註場銀行職員，準買家可即場向他們查詢，故揀樓日前，準買家最好先清楚了解自己的月入、資產與現金等，方便即場詢問。
- 新盤雜費要多少？
- 除準備新盤首期外，準買家應準備額外的雜費開支，主要是律師費及印花稅，前者通常是一萬元左右，視乎物業契的複雜程度，後者則按照樓價而定，故買家須在首期外額外預備高達十數萬的現金 (視乎個別情況) 用以支付雜費。
- 另外，買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等，但這些都是有限數，亦是入伙前的必要開支。
- 什麼時候要委託律師？
- 簽署臨時買賣合約後，應盡快委託律師，買家可選用發展商指定的律師樓，或選用自己相熟的律師樓，至於利弊如何，我們會在下面詳述。
- 購買時要簽什麼文件？
- 到售樓廠揀好樓後，買家只須簽署發展商提供的合約文件，任何第三方提供的文件，包括銀行職員、代理等提供的按揭委託文件，除非你決定選用他們的服務，否則請勿簽署。
- 選用付款辦法後可變更嗎？
- 部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間，更改付款辦法，但有可能要繳付手續費，相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。
注意事項一：選用即供還是建築期付款
發展商的付款辦法花多眼亂，大致上可分為即供及建築期付款。前者意思是簽約後立刻上會支付樓價，通常是簽臨約後90至120日內成交；後者是先付少量首期，常見是15%，然後在入伙前才安排按揭成交。通常前者的折扣率較後者高，但為甚麼要選後者呢？
有條件當然選擇即供好，但部分人或因舊物業套現需時，或其他財務安排因素，而需選用建築期付款。舉例，買家A個人入息不夠供款，需要擔保人協助，但擔保人要於半年後才能加名，這種情況下，買家A便需要選用建築期付款。
還有更常見的情況，就是新按保。新按保容許1,000萬元以下的物業最高承造八成按揭、800萬元以下物業最高承造九成按揭，但大前提是現樓 (我們之前有詳細分析新按保計畫，請按我跳往) ，故入伙前才成交的建築期付款便適合這個條件，首期不足的買家尤其適用。
不過，建築期付款有較大風險。由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。
注意事項二：慎選發展商高成數按揭
為增加樓盤吸引力，發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外，旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃，大部分也不需要壓力測試，有些更被稱為「呼吸Plan」，即有呼吸的買家已能借錢，但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處？如何解決？請按我看深入分析 )
這些按揭計劃往往是先甜後苦，前幾年息率與傳統按揭無異，但後幾年息率卻倍增，若業主未能成功轉按，便要捱貴息。另外，有部分是供息不供本計劃，雖然首幾年每月供款只需數千元，但由於沒有償還本金，所以轉按難度亦會很高，轉按時估價起碼上升兩成才能借得足，否則要額外抬錢上會。
如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話，其實還可以選用定息按揭，這種計劃不用通過壓力測試，只要供款不佔入息一半就可以，而且可搭配新按保使用，或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭，可按我跳往)
注意事項三：簽正約後不要撻訂
買樓是人生重大投資之一，所以不要三心兩意，到最後隨時得不償失。如果簽訂臨約後反悔，買家將被視為撻訂，損失樓價5%；如果簽訂正約後反悔，除損失大訂 (樓價10%) 外，發展商亦可追討重售的損失，在大升市時當然沒有大影響，但當樓價調整時便損失慘重。
舉例，若買家A以800萬元購買單位，但簽正約後反悔，買家便會損失800萬 X 10%，亦即80萬元。不過，其後樓價回落，發展商須劈價促銷，該單位最終以680萬元重售，發展商便可向買家A追討當中差價，800萬元減680萬元，即120萬元，扣除80萬元大訂，買家A還需向發展商賠償40萬元。
如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。
注意事項四：應選用發展商的指定律師嗎？
選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。
不過要記住，發展商指定律師代表著買賣雙方的權益，變相有爭拗時，其角色定位便會有衝突，不可能全心為買家爭取權益；相反，委託第三方律師便全權代表買方權益，在爭拗時較有保障。
注意事項五：佣金回贈爭議
如果你隻身前往示範單位，肯定會遇到大量代理蜂擁推銷，部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。不過將心比己，佣金是代理賴以為生的收入來源，回贈得愈多，代理收入愈少，所提供的服務也相對愈少，服務與收入肯定成正比。
地產代理監管局執業通告指出，如果雙方已同意某個回贈金額，須事先透過書面形式寫明提供優惠的條款及形式，不能只以口頭承諾。詳情可參考地監局的消費者教育網站。(http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/)
注意事項六：為何新盤實用面積較舊樓細？
《一手條例》對實用面積有下定義，露台、工作平台及陽台均計入實用面積，而且單位圍封牆以內的面積都計入實用面積，包括間隔牆及柱，但條例對圍封牆卻沒有清晰定義，所以部分新盤的電梯大堂都會計入實用面積。(我們之前曾報道電梯大堂納入實用面積的新盤，按我跳往)
而且，一手新例實施前，法例對實用面積卻沒有清晰定義，故舊樓的實用面積都是基以建築面積而計成，故很多時候出現同一實用面積，但新盤的可用面積遠少於舊樓。
注意事項七：招標與公開銷售的分別
我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序，但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。所謂招標，指的是買家在招標期內個別入標，發展商從中選擇條件最佳者出售，亦即價高者得，由於過程不透明，曾出現低層單位作價較高層貴，且曾有發展商把招標時間縮得極短，務求令準買家心急出價，故消費者要小心。
