近年內地學生選擇來港升學人數持續增加，背後好多原因，概括就是本文的題目，對本港租務及就業市場帶來顯著影響。
香港本地生身份：被低估的教育福利
其實，香港本地生身份的價值絕對不低。否則，政府都不會進行修訂，要求2028/29學年起，人才計劃受養人子女須居港滿兩年才能享受本地生學費資助。
現行制度下，持有以下證件者可享本地生待遇：
- 香港永久性居民身份證
- 單程證
- 受養人簽證（首次獲發時未滿18歲，且須居港滿兩年）
- 各項人才計劃簽證
- 就業簽證等
本地生教育福利，其實好多，如以下：
- 15年免費義務教育：從幼稚園至高中全免學費
- 大學學費大幅優惠：2025/26學年本地生學費僅$44,500，而非本地生需繳$160,000 – $218,000
- 政府資助計劃：
- 全額學費資助（符合資格家庭）
- 生活費貸款最高$58,890/年
- 學習開支助學金$9,010/年
- 免入息審查貸款：終身限額$406,700，年利率 < 3%
- 研究生學費豁免：2018年起所有本地全日制，研究生可豁免學費
- 各項津貼：每年$2,500學生津貼，新來港學生額外支援
接近30年前，即是我 Year 1 的時候，大學學費每年HK$42,100，還有補貼及低息貸款，確是不用家人負擔。由2025/26學年起，八所資助大學的本地生學費將連續三年調整，平均每年增幅5.5%。本地生學費將由現時的HK$42,100逐年增加至2027/28學年的HK$49,500。這個學費水平，仍然是蔗渣的價錢，給你燒鵝的味道，如果你識食的話。
非本地的，學費怎樣？2025/26學年，八所資助大學首次全線調升非本地生學費，增幅顯著：
- 港大：首次採分學院收費，STEM學院HK$218,000，非STEM學院HK$198,000
- 中大：由HK$145,000增至HK$178,000，增幅22.8%，為7年來首次調整
- 科大：由HK$170,000增至HK$185,000，增幅8.8%
- 理大及浸大：均由HK$160,000增至HK$175,000，增幅9.4%
- 教大：由HK$145,000增至HK$167,000，增幅15.2%
對比之下，本地生學費僅為HK$44,500，非本地生需支付的學費是本地生的3.6至4.9倍。
不過，政府平均每位大學生每年成本約為HK$336,800，所以，各位讀緊中學嘅同學，努力些少，過4年大學生活，可以為家裡的納稅人由政府身上賺回1球多港紙。
內地生到香港讀大學，即使未獲本地生的學費優惠，總體成本相較美國依然低得多。例如，港大等熱門STEM課程的學費每年約20萬港幣。但在美國大學的本科學費一般每年高達30萬至60萬港幣，這還未包括生活費、保險等額外開支。
即使內地生需按非本地生標準繳費，在香港讀大學的學費及日常生活開支，仍明顯低於美國，是對成本敏感家庭和學生的高性價比選擇。當然，有獎學金另計啦，有其他考慮也另計，這類純粹是學費對比。
近年中國赴美留學人數增幅已連續7年下降。在香港，2024/25學年起，八所資助大學將非本地生學額由20%大幅提升至40%，來港求學人數隨之急升。2024年獲批學生簽證約74,500宗，按年增幅近五成；港大本科生中，非本地生已佔33.9%，當中絕大部分係內地生。港大透露，截至2025年1月初，非本地本科生報名人數已較去年同期錄得增長。
香港的大學客似雲來，內地學生的湧入對本地就業市場亦具潛在影響。一方面，大量畢業生留港工作，可以補充金融、專業服務、科研及高科技行業的人才空缺；另一方面，亦可能加劇本地畢業生在入門職位的競爭壓力。
學生租務市場供求失衡
學費差距的擴大實際上為租務市場創造了分層需求。非本地生既然能承擔每年16-22萬的學費，對住宿費用的承受能力相對較高，這為業主提供了溢價收租的可能性。
全港主要大學宿位約36,864個，供不應求，多數學生轉投私人市場。據媒體報導，過去一年，私營學生公寓租金最高升幅達15%；同期，整體租金指數亦上揚約2.78%。
學生租房需求確實殷切，尤其在香港這樣的國際都市，教育資源集中，吸引大量本地及海外學生，也推動了學區附近住宅的租賃需求。表面上看，香港住宅物業的租金回報率大致介乎3.5%至4.2%之間。再加上近期HIBOR（香港銀行同業拆息）下降，部分抵押按揭利息減輕，造成了正向利差（positive carry），似乎讓買樓收租的投資吸引力提高。
不過，這些租金回報率屬於「毛回報」，沒有考慮各項成本。實際上，計算淨回報率時必須扣除繁重的物業管理費、差餉、印花稅、維修費和其他物業相關開支。香港物業管理費用昂貴，這類固定開支大量侵蝕租金收益。香港物業存在租客空置期風險與維修更新成本，年中甚至因學生租客的換租頻繁和清潔翻新需求而增加成本負擔。正因為這些隱藏成本，真正實際收益遠不及表面回報。據此，扣除所有必要費用後，香港住宅物業的淨回報率通常只有約1.5%至2.5%，遠低於表面數字。
其他投資選擇
在樓價（我）預期不會大幅上升的情況下，其他投資選擇的回報率更具吸引力。例如:
- 美元定期存款利率約3%多，
- 美國國債收益率約4%左右，
- 投資級企業債券收益率約4.8%，
- 而抵押貸款支持證券（MBS）的回報率介乎5%至8%。
這些金融工具風險較低，有活躍的二級市場，投資者可以較容易地買賣，現金轉換方便。而且無需處理物業日常管理、維修及租客空窗期等問題，降低了投資的運營複雜性和成本。更加重要的，是提供定期利息支付，現金流相較於房地產租金收益更為穩健和可預期。
專欄作家: Tony Fung (tony.fung@sparccapital.com)
證監會持牌資產管理公司 Sparc Capital 的投資總監，擁有超過22年買方投資經驗。入行初期曾任金融及地產分析員，長期專注於股票和債券投資；近年則更關注讓人安心的投資策略及利率走勢。口頭禪是：「你真係知道自己買乜嘢？」
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