無論你是否有買樓經驗,都應該知道買樓前通常要簽兩份合約:臨時買賣合約與正式買賣合約,但凡簽約後悔約,後果可以很嚴重,除了賠訂之外,還有機會賠償雙方經紀佣金,以及被賣方追收差價,所以以下細節你要知!
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什麼是「撻訂」?
二手樓
- 準買家撻訂: 顧名思義,撻訂就是買家選擇放棄訂金,而不再繼續交易。以一般買賣二手物業為例,買家跟業主在代理議價後,會馬上簽署「臨約買賣合約」,並支付約3-5%的臨時訂金。在十四日後買家就會前往律師樓簽臨正式買賣合約。如果期內買家因不同因素選擇放棄交易,原本所支付的3-5%訂金就會被業主所沒收,並需要賠償雙方的經紀佣金。
- 業主賠訂: 準買家放棄交易時,業主也可在準買家簽署正約前取消交易,往往業主需要賠償準買家雙倍訂金、以及支付雙方經紀佣金。這類業主賠訂,也可視為取消交易的一種情況。
- 簽署正式買賣合約後: 如果買賣雙方在簽定「正式買賣合約」後才選擇放棄交易,例如準買家在簽署正約後,至物業正式成交前選擇不繼續交易,則要賠償已支付訂金外,當業主收回物業重售時,而業主減價重售單位,則需要補回業主重售後的差價,而追討的限期,則受制於《時效條例》,業主或發展商在6年期限內有權向買家追討。除非準買家當時是以公司名義入市,直接把公司結業才可免追收相關差額。
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一手樓
- 簽署臨時買賣合約後: 在2013年一手條例實施後,條例也有規定買賣雙方在取消交易上的做法。買家簽訂臨時買賣合約、及支付等同樓價5%的臨時訂金後,必須於五個工作天內與賣方簽訂「買賣合約」,並按支付條款額外支付訂金。如買家未能履行上述責任,臨時買賣合約即告終止,已支付的臨時訂金亦會被賣方沒收。
- 簽署正式買賣合約後: 買家簽署買賣合約後沒有完成交易,便有機會根據合約條款被沒收所繳付的訂金,甚至可能需要賠償賣方重售後的差價與損失,而追討的限期,則受制於《時效條例》,業主或發展商在6年期限內有權向買家追討。
一手新盤撻訂情況
根據一手住宅物業銷售條例,有規定發展商需於簽署合約後的24小時內,把相關記錄登記上「一手住宅物業銷售資訊網」中的「成交紀錄冊」。根據一手住宅物業銷售資訊網內,成交紀錄冊的資料,發現截至十月尾,今年累計有409宗個案未有繼續完成交易,以期內約11,400宗成交量計,比率差不多高達3.6%。相關數字創出了過去幾年的新高,因為2015年至2019年之間,相關比率大約介乎1.6%至2.1%間。
撻訂數字
一手成交量(宗) | 取消交易比率(%) | |
2015年 | 15,621宗 | 1.7% |
2016年 | 17,207宗 | 2.1% |
2017年 | 17,354宗 | 1.8% |
2018年 | 15,695宗 | 1.6% |
2019年 | 19,289宗 | 1.8% |
2020年(1-10月) | 11,397宗 | 3.6% |
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一手樓撻訂成因
- 業主個人看淡後市: 很多人說,準買家交付訂金後選擇不繼續交易,一定是看淡後市有關。但這個說法是否完全成立? 如果細心看看《一手住宅物業銷售條例》下放棄交易安排,大家可能會有另一番體會,因為買家簽訂臨約後,五天內需要簽訂正式買賣合約,如果在期內沒有簽署買賣合約則要會中止合約,並被沒收訂金。問題是,如果一個買家真的看淡後市,為何五日前仍要入票認購呢? 五日內,市場是否真的出現翻天覆地變化,令它由原本看好後市而變為看淡後市? 從這個角度看,純粹說買家看淡後市而不選擇繼續交易,似乎未必完全解釋到實況。
- 準買家誤以為能借取按保: 中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,現時新盤的付款辦法千變萬化,準買家很容易因而計錯數,所以很多時買家短時間內放棄交易,也因為付款辧法的問題。例如,一些原本打算承造90%按揭保險的計劃,卻沒有留意自己本身入息屬於浮動,例如入息組成由固定收入及花紅計算,均會被視為收取浮動入息,而不獲批按保。因為按揭證券公司規定,申請按保計劃的人只接納固定收入人士,他們可能因入息不夠過而需取消交易。
- 擔保人需有更高入息要求: 部份人可能曾替親人做了物業按揭擔保人,之後再購入一手住宅,但他們並不知道當成為擔保人後,會被銀行視為第二層樓,供款佔入息比率計算上需收緊一成,首期增加下變相應付不來,而需要放棄繼續交易。
- 二按壓力測試要求: 近年發展商提供的二按,也成為「踩地雷」高危。事關很多時準買家選擇二按時,也需要得到一按銀行審批。銀行進行壓力測試時,又會採用二按後期較高息率作為計算基準,變相入息要求大增。準買家未能應付下,就會選擇放棄交易。部份則跟發展商提供高成數一按有關。
- 一按高成數按揭計劃審批嚴格: 很多買家眼見發展商提供高成數一按,就會聯想為無需入息審查的「呼吸PLAN」,但近年很多發展商提供的高成數一按,也需要借款人有足夠入息證明及還款能力,甚至乎有些發展商會參考銀行審批的準則,因為發展商設有不同準則令準買家大失預算。
- 供息不供本難轉按: 有些發展商容許買家在建築期內「供息不供本」,買家簽定買賣合約後,按發展商計劃來供樓,怎料在「供息不供本」期限完結時,他們要找尋銀行上會,卻因期內沒有償還本金下,發現未能夠成功轉按。他們在捱貴息供樓、以及放棄交易之間,部份人會選擇後者。
迷思: 一手樓撻訂後,發展商可隨意減價重售?
向撻訂買家追收重售後差價的程序,並非如臨約撻細訂般,當買家未按時簽訂正式買賣合約,發展商就能自動沒收細訂,如發展商要追收重售後差價,則須於往後入稟法院向撻訂買家索償,法庭再按照雙方理據判決。因此,在未正式入稟前,難言發展商的具體索償金額,因為根據合約條款,發展商除有權向撻訂買家追收重售後差價外,亦有權追收相關開支。
明白追收差價的程序後,就知道索償金額隨時有變數,為此《胡‧說樓市》編輯部特意翻查最近一次,長實向機構投資者DeMonsa索償「半山壹號」重售後差價一案的判詞(2018年)。當年長實向DeMonsa的索償金額中,除包括重售後差價外,還包括當中涉及的雜費,如地租、管理費、重售代理佣金等,而重點則落在法庭看待索償金額的原則。
要衡量賣方被毀約損失的基礎,必須是合理而且不會為賣方帶來額外收益,同時有責任盡力減低毀約方的損失,以此理解,你就會明白「發展商是否可以隨意減價重售,反正都能追收撻訂買家差價?」是絕對的誤解。
為何法庭要釐清這個原則? 因為雙方在爭辯賠償一事上必然提出不同理據,當然會有當時的參考市價,亦有提出第二期的賣價,單是應以哪一日(是毀約的那天,還是重售的那天?)釐訂重售後差價,已帶出不同論點,所以必須先立下一個爭辯基礎,就是上述索賠的原則。
回到最初的問題,已被沒收的訂金會否計算到追收差價的部分,這個仍須視乎發展商索償的理據而定,難一概而論,我們亦正努力尋找案例;至於發展商是否可以隨意減價重售一問,正如上周四的PODCAST所說,我們假設撻訂物業價格為$300萬,發展商決定重售時市價約$240萬,則發展商是否可以用$10萬出售予第三方,然後再向撻訂買家追收$290萬? 這顯然不是合理的情況,當索償理據呈上法庭時,明眼人亦知道有問題。