【買樓撻訂注意】取消交易有咩後果?幾時撻訂要追差價?

無論你是否有買樓經驗,都應該知道買樓前通常要簽兩份合約:臨時買賣合約與正式買賣合約,但凡簽約後悔約,後果可以很嚴重,除了賠訂之外,還有機會賠償雙方經紀佣金,以及被賣方追收差價,所以以下細節你要知!

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是「撻訂」?

二手樓

  • 準買家撻訂: 顧名思義,撻訂就是買家選擇放棄訂金,而不再繼續交易。以一般買賣二手物業為例,買家跟業主在代理議價後,會馬上簽署「臨約買賣合約」,並支付約3-5%的臨時訂金。在十四日後買家就會前往律師樓簽臨正式買賣合約。如果期內買家因不同因素選擇放棄交易,原本所支付的3-5%訂金就會被業主所沒收,並需要賠償雙方的經紀佣金。
  • 業主賠訂: 準買家放棄交易時,業主也可在準買家簽署正約前取消交易,往往業主需要賠償準買家雙倍訂金、以及支付雙方經紀佣金。這類業主賠訂,也可視為取消交易的一種情況。
  • 簽署正式買賣合約後: 如果買賣雙方在簽定「正式買賣合約」後才選擇放棄交易,例如準買家在簽署正約後,至物業正式成交前選擇不繼續交易,則要賠償已支付訂金外,當業主收回物業重售時,而業主減價重售單位,則需要補回業主重售後的差價。除非準買家當時是以公司名義入市,直接把公司結業才可免追收相關差額。
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一手樓

  • 簽署臨時買賣合約後: 在2013年一手條例實施後,條例也有規定買賣雙方在取消交易上的做法。買家簽訂臨時買賣合約、及支付等同樓價5%的臨時訂金後,必須於五個工作天內與賣方簽訂「買賣合約」,並按支付條款額外支付訂金。如買家未能履行上述責任,臨時買賣合約即告終止,已支付的臨時訂金亦會被賣方沒收。
  • 簽署正式買賣合約後: 買家簽署買賣合約後沒有完成交易,便有機會根據合約條款被沒收所繳付的訂金,甚至可能需要賠償賣方重售後的差價與損失。

一手新盤撻訂情況

根據一手住宅物業銷售條例,有規定發展商需於簽署合約後的24小時內,把相關記錄登記上「一手住宅物業銷售資訊網」中的「成交紀錄冊」。根據一手住宅物業銷售資訊網內,成交紀錄冊的資料,發現截至十月尾,今年累計有409宗個案未有繼續完成交易,以期內約11,400宗成交量計,比率差不多高達3.6%。相關數字創出了過去幾年的新高,因為2015年至2019年之間,相關比率大約介乎1.6%至2.1%間。

撻訂數字

 一手成交量()取消交易比率(%)
201515,621宗1.7%
201617,207宗2.1%
201717,354宗1.8%
201815,695宗1.6%
201919,289宗1.8%
2020(1-10)11,397宗3.6%
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一手樓撻訂成因

  • 業主個人看淡後市: 很多人說,準買家交付訂金後選擇不繼續交易,一定是看淡後市有關。但這個說法是否完全成立? 如果細心看看《一手住宅物業銷售條例》下放棄交易安排,大家可能會有另一番體會,因為買家簽訂臨約後,五天內需要簽訂正式買賣合約,如果在期內沒有簽署買賣合約則要會中止合約,並被沒收訂金。問題是,如果一個買家真的看淡後市,為何五日前仍要入票認購呢? 五日內,市場是否真的出現翻天覆地變化,令它由原本看好後市而變為看淡後市? 從這個角度看,純粹說買家看淡後市而不選擇繼續交易,似乎未必完全解釋到實況。
  • 準買家誤以為能借取按保: 中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,現時新盤的付款辦法千變萬化,準買家很容易因而計錯數,所以很多時買家短時間內放棄交易,也因為付款辧法的問題。例如,一些原本打算承造90%按揭保險的計劃,卻沒有留意自己本身入息屬於浮動,例如入息組成由固定收入及花紅計算,均會被視為收取浮動入息,而不獲批按保。因為按揭證券公司規定,申請按保計劃的人只接納固定收入人士,他們可能因入息不夠過而需取消交易。
  • 擔保人需有更高入息要求: 部份人可能曾替親人做了物業按揭擔保人,之後再購入一手住宅,但他們並不知道當成為擔保人後,會被銀行視為第二層樓,供款佔入息比率計算上需收緊一成,首期增加下變相應付不來,而需要放棄繼續交易。
  • 二按壓力測試要求: 近年發展商提供的二按,也成為「踩地雷」高危。事關很多時準買家選擇二按時,也需要得到一按銀行審批。銀行進行壓力測試時,又會採用二按後期較高息率作為計算基準,變相入息要求大增。準買家未能應付下,就會選擇放棄交易。部份則跟發展商提供高成數一按有關。
  • 一按高成數按揭計劃審批嚴格: 很多買家眼見發展商提供高成數一按,就會聯想為無需入息審查的「呼吸PLAN」,但近年很多發展商提供的高成數一按,也需要借款人有足夠入息證明及還款能力,甚至乎有些發展商會參考銀行審批的準則,因為發展商設有不同準則令準買家大失預算。
  • 供息不供本難轉按: 有些發展商容許買家在建築期內「供息不供本」,買家簽定買賣合約後,按發展商計劃來供樓,怎料在「供息不供本」期限完結時,他們要找尋銀行上會,卻因期內沒有償還本金下,發現未能夠成功轉按。他們在捱貴息供樓、以及放棄交易之間,部份人會選擇後者。

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