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踏入後疫情時代，香港零售及商舖市場正面臨重大洗牌。一方面是北上消費熱潮帶來的挑戰，另一方面則是內地品牌積極南下尋找商機。對於有意「小本創業」的開舖初哥來說，現在究竟是執平貨的好時機，還是充滿未知的深淵？
今集《胡‧說PODCAST》邀請到世邦魏理仕(CBRE)香港商鋪租賃部執行董事兼主管温運强 (Lawrence)，為我們全面剖析香港商舖市場的最新發展，並傳授新手租舖的實用防伏指南。
香港商舖市況：四大核心區租金與空置率現況
自通關以來，香港四大核心消費區（中環、銅鑼灣、尖沙咀、旺角）的一線街道已逐漸恢復生氣。雖然租金未見出現「V形反彈」，但正處於穩定向上的調整期，預計每年約有 5% 至 8% 的溫和增長。
空置率方面，一線街道的舖位已被消化得七七八八。不過，相對於核心區，主要依賴本地客的民生區（例如新界北區或貼近深圳邊境的地區），受港人北上消費熱潮影響，租金與空置率的受壓情況相對較顯著。目前核心區的租金水平，雖然仍較2014年的歷史高位及2019年疫情前低，但正穩步復甦。
表格一：香港四大核心區商舖空置率概況 (截至2024年初估算)
| 核心區域 | 預估空置率 | 市況短評 |
| 中環 | 約 1.3% | 空置率最低，一線街舖搶手，主要受國際品牌及金融機構支持。 |
| 銅鑼灣 | 約 5.0% | 穩步復甦，部分大型旗艦店舖位已獲承租。 |
| 旺角 | 約 7.0% | 本地及年輕消費力支撐，受內地品牌南下試水溫青睞。 |
| 尖沙咀 | 約 12.0% | 相對較高，但隨着旅客重臨，廣東道等核心地段正逐步消化空置舖位。 |
(註：數據僅作參考，實際市況會隨時間波動)
「一舖養三代」神話破滅？核心街舖爭奪戰依然激烈
以往常說「一舖養三代」，這種傳統的收租概念在現代商舖市場是否依然管用？Lawrence 指出，這取決於地段。在最核心的街道（例如皇后大道中），由於跨國品牌積極搶佔曝光率，甚至會出現「預租」的情況——即現有租客租約未滿（可能還有幾年才到期），已有新品牌與業主洽商接手。
現代的零售商（特別是一線商場業主）在挑選租客時，已不再單純「價高者得」。他們更看重品牌的形象、能為商場帶來的協同效應以及櫥窗設計的吸引力。業主寧願租給能提升物業整體格調的品牌，也不會為了輕微的租金溢價而妥協。
商場轉型求存：引入「街頭文化」迎合Gen Z
面對零售寒冬與消費模式轉變，商場業主亦在積極轉型。以往千篇一律的「倒模商場」已難以吸引年輕一代 (Gen Z)。為此，發展商開始將傳統的「街頭文化」引入商場內。
例如，近年有商場積極邀請本土特色小店、傳統街頭小食、文青咖啡店，甚至是以往只在樓上舖出現的特色品牌進駐。透過打造富有個性的主題區域和「打卡位」，提升商場的獨特性，讓消費者覺得來到商場不僅僅是購物，而是一種生活體驗。
內地品牌南下潮：視香港為「出海」跳板
近年，大量內地餐飲（如太二酸菜魚、各式茶飲店）、電動車品牌及服飾品牌積極進軍香港。Lawrence 分析，這些內地品牌南下，並非單純為了賺取香港市場的利潤，更多是將香港視為「品牌出海」走向國際的跳板。
香港擁有完善的法律制度、國際化的金融市場（方便日後IPO上市），以及來自世界各地的旅客。內地品牌能在香港站穩陣腳，等於向國際市場展示其實力。對此，香港的商場業主普遍持開放態度，但亦會謹慎控制內地品牌的比例，避免商場失去香港獨有的多元國際特色。
小本創業租舖必讀：新手防伏與實戰指南
如果你正計劃用小本資金創業，面對動輒數萬至數十萬的租金，有甚麼需要特別留意？Lawrence 提供了以下幾個實用貼士，特別是針對打算進軍餐飲業的初哥。
1. 資金與地段的取捨
小本經營切忌盲目追求一線地段。如果預算有限，不妨考慮二、三線街道，或者樓上舖。雖然人流不及旺舖，但透過現今發達的社交媒體（如 Instagram、小紅書）進行精準營銷，只要產品有特色，同樣能吸引客人「專程造訪」。
2. 餐飲業的隱藏成本：來去水與電力
做餐飲不是租個舖位就能開業。新手最常犯的錯誤是忽略了舖位的硬件配套。你必須確保舖位擁有足夠的電力（三相電）、合規格的來去水系統，以及最重要的隔油池。如果租用了一個不具備這些條件的零售舖來改做餐飲，單是申請入則、接駁喉管的工程費用，隨時高達數十萬元，甚至超出你的創業本金。
3. 租約條款的「魔鬼細節」
簽租約前，必須看清以下幾項關鍵條款：
- 還原條款 (Reinstatement Clause)： 這是最多人中伏的地方。合約通常規定租約期滿後，租客需將舖位「還原至交樓標準」。這意味著你要支付一筆清拆裝修的費用。在簽約前，必須與業主釐清所謂「還原」的程度。
- 銷售及重建條款 (Sales & Redevelopment Clause)： 部分業主會在合約中加入此條款，萬一業主中途決定賣舖或重建大廈，他們有權在給予特定通知期後終止租約。這對花了大筆裝修費的租客極為不利。
- 免租期 (Rent-free Period)： 一般商舖租賃會提供 1 至 3 個月的免租期供租客裝修，這也是談判租約時必須爭取的條件。
4. 準備充足的商業計劃書
不要以為只有大企業才需要寫計劃書。現代業主（尤其是商場業主）非常看重租客的質素。準備一份完整的企劃書，清晰列出你的品牌概念、產品特色、目標客群、社交媒體營銷策略，甚至店面設計草圖，能大大增加業主租給你的機會。
表格二：小本創業租舖防伏 Checklist
| 審查項目 | 注意事項 / 魔鬼細節 |
| 硬件配套 (特別是餐飲) | 檢查電力是否足夠、來去水接駁、隔油池、通風系統是否合符食環署發牌標準。 |
| 還原條款 | 釐清退租時的還原標準（清水房還是保留部分設施），預留清拆裝修資金。 |
| 中止/重建條款 | 留意業主是否有權因放售或重建而提早終止租約，保障裝修投資。 |
| 免租期與租約期 | 爭取合理裝修免租期；一般租約為「兩年死約加兩年生約 (2+2)」，需考慮未來續租的加幅限制。 |
| 品牌呈現 | 準備具說服力的商業計劃書，展示社交媒體經營能力，以誠意打動業主。 |
總結
香港的商舖市場雖然經歷了高低起伏，但危中有機。無論是業主還是創業者，都需要跳出傳統框架。業主需要引入新元素活化商場，而創業者則要精打細算，看清合約細節，善用網絡營銷，才能在競爭激烈的零售市場中脫穎而出。
