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在最新一集的「胡‧說PODCAST」中，我們邀請到特別嘉賓——前「補習天王」Ken Sir（吳錦倫）。身為香港90年代至千禧年代補習界風雲人物，Ken Sir 在節目中首度公開他從踏入教育界到成為頂級名師的傳奇歷程。此外，轉戰商界與物業投資多年的他，更分享了自己在房地產市場中的實戰經驗與投資心法。
從地產業到「補習天王」的契機
談起補習生涯的起點，Ken Sir 透露了一個鮮為人知的秘密：他大學畢業後的第一份工作，其實是在「中原地產」工作。然而，發覺自己並不適合該行業後，他開始尋找其他出路。
當時的香港教育界，理科（如物理、化學）的補習老師教得非常出色，但優質的英文補習老師卻寥寥可數。傳統學校的英文老師大多注重語文基礎，卻缺乏針對公開試的「考試技巧」（Exam Skills）。Ken Sir 看準了這個市場缺口，決定投身補習界，並立志成為「補習天王的締造者」，結果自己卻誤打誤撞成為了全港最知名的補習天王之一。
創業初期的選址策略
Ken Sir 開設補習社時，將戰略眼光放在了新界與九龍的交通樞紐。他的頭三間補習社分別選址於大埔、沙田和旺角。他強調，做生意的首要條件是 「地點」。以旺角為例，他當時租下了港鐵站上蓋的物業；而在大埔的校舍更廣達一萬呎，能同時容納十多個班房，每班坐滿大量學生，規模相當龐大。
成為頂級名師的成功秘訣：幽默、技巧與包裝
在 90 年代的補習黃金時期，頂級補習天王的年薪動輒超過一千萬港元。要在眾多對手中脫穎而出，單靠學歷並不足夠。Ken Sir 總結了成為「名師」的幾大關鍵元素：
- 風趣幽默的表達能力：面對沉悶的課堂，老師必須懂得運用幽默感化解悶局，確保台下數百名學生能集中注意力。
- 精準的考試技巧：學生補習的最終目的是在公開試取得佳績。老師必須將複雜的語法轉化為簡單的得分技巧。
- 出色的溝通與連結能力：要懂得與學生建立聯繫（Connect），將艱澀的知識用生動有趣的方式表達，讓無論程度高低的學生都能聽懂。
- 與時並進的個人包裝：初入行時，Ken Sir 會穿著 Louis Vuitton 或 Prada 等名牌西裝上課以建立專業形象；但隨著時代轉變，他發現穿著簡單的 T-shirt 反而更能拉近與學生的距離，顯得更親民。
成功補習天王 vs 一般補習老師
| 元素 | 頂級補習天王 (Ken Sir 的策略) | 一般補習老師 |
| 教學重點 | 針對公開試得分技巧 (Exam Skills)，化繁為簡 | 偏重傳統學術理論，照本宣科 |
| 課堂氣氛 | 風趣幽默，充滿互動，吸引學生注意力 | 嚴肅單向，缺乏趣味與互動 |
| 形象包裝 | 具備市場觸覺，從名牌西裝到親民休閒服靈活轉變 | 形象單一，缺乏個人品牌建立 |
| 表達能力 | 擅長將艱澀概念生動化，照顧不同程度的學生 | 只顧完成課程進度，忽略學生吸收能力 |
物業投資實戰：從「康怡花園」起步到轉戰「天璽」
賺取了人生的第一桶金後，Ken Sir 順理成章地將資金投入房地產市場。他的投資歷程充滿起伏，當中有斬獲，亦有慘痛的教訓。
第一次置業的教訓
Ken Sir 的第一個物業是位於港島的康怡花園 1 樓單位。他坦言當時買樓純粹為了「方便」，並沒有從投資升值的角度出發。他從中得出了一個重要的投資理念：「自住與投資必須分開」。如果純粹從投資角度出發，就不應帶入太多個人主觀喜好（例如堅持要有大泳池或特定景觀），而應著眼於市場需求與回報率。
高階物業的投資眼光
隨著資金累積，Ken Sir 開始轉向投資豪宅及優質商舖。他曾投資位於九龍站上蓋的天璽（The Arch），購入大型單位並成功獲利。他指出，優質地段的高階物業在市場波動時，往往具備更強的抗跌力與升值潛力。
Ken Sir 物業投資核心理念
| 投資心法 | 詳細說明 |
| 自住與投資分離 | 買樓收租應看重市場需求及租金回報 (Yield)，不應受個人居住偏好 (如景觀、設施) 影響。 |
| 重視地段 (Location) | 無論是開設補習社還是買樓投資，核心交通樞紐及人流旺盛的地段永遠是首選。 |
| 靈活應對市場週期 | 樓市有起有跌，不應盲目高位接火棒。遇到市況不佳時，應果斷止蝕或轉變策略。 |
| 控制租金風險 | 經歷疫情後，明白龐大的租金開支是企業的致命傷，尋找商舖時必須考慮極端情況下的承受能力。 |
