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政府宣讀最新的《施政報告2025》，報告未有為樓市帶來重大刺激措施，市場焦點反而落在美國聯儲局的減息決定上。究竟減息能否為香港樓市帶來支持？長遠樓市又會如何發展？《胡 ‧ 說樓市》邀請到香港大學經管學院助理教授王柏林，為我們深入剖析當前市況，他認為減息只屬短暫的「頭啖湯」，香港樓市長遠正面對兩大結構性下行壓力，而《施政報告》更錯失了透過「租置計劃」進行重大房屋政策改革的良機。
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迷思一：美國減息，香港樓市有救？
在《施政報告》公布翌日，美國聯儲局宣布減息0.25厘，香港銀行亦跟隨減息0.125厘。雖然減息普遍被視為利好消息，但王柏林提醒，這次減息背後的因素極為複雜，政治考量可能大於純粹的經濟決策。
王柏林分析，今次是美國聯儲局自2024年12月以來首次減息，主要觸發點除了是勞動市場數據開始轉弱外，更重要的可能是來自美國政府的巨大政治壓力。他指出，這種政治干預令未來息口走勢變得非常不明朗。
美國與香港減息幅度為何不同？
值得留意的是，香港的減息幅度只有美國的一半。王柏林解釋，近半年來香港的利率與美國利率走勢出現輕微「脫鈎」，這反映國際資金因應美國政經局勢不穩，而流入港元體系避險，導致港元轉強，因此香港沒有跟足減息的壓力。
| 項目 | 美國聯儲局 | 香港主要銀行 |
| 減息幅度 | 0.25厘 | 0.125厘 |
| 背後因素 | 經濟數據轉弱、政治壓力 | 資金流入，港元偏強 |
| 市場影響 | 短期刺激，但長遠走勢受政治影響，極不確定 | 為樓市提供短暫心理支持，但未能扭轉大局 |
王柏林總結，這次減息對香港樓市而言，最多只有短期的心理刺激作用，或所謂的「頭啖湯」效應。由於未來息口走勢將持續受美國政治因素主導，單靠這次減息並不足以支撐樓市長遠健康發展。
迷思二：《施政報告》對樓市有何啟示？
對於最新的《施政報告》，王柏林認為其房屋政策失焦，他直言，整份報告給人的感覺更像是一份「bullet points（要點）清單」，缺乏一個清晰、具前瞻性的中心思想與願景。他比喻，這份報告像一篇「中學生做的group project（分組報告）」，將各部門的建議拼湊起來，卻未能向市民清晰闡釋未來五至十年的發展藍圖，以及市民應如何配合。
錯失改革良機？詳解「租置計劃」的重要性
《施政報告》發表前，坊間一度盛傳政府將重推「租置計劃」。王柏林對此感到非常可惜，他認為，如果能妥善設計，「租置計劃」將是活化香港整個公營房屋體系、促進社會階層流動的關鍵一步，其重要性遠超市場想像。
為何現行公屋制度有問題？
王柏林指出，香港近一半人口居於公營房屋，形成一個龐大但流動性極低的體系。這導致了「得公屋、得天下」的現象，基層市民為免失去公屋資格而缺乏向上流動的動力，造成「中產向下沉淪、基層不願上流」的困局。
理想的「租置計劃」應如何設計？
他強調，重推「租置計劃」不能重蹈覆轍。過往的計劃僅讓富戶以低價購入單位，卻沒有建立流轉機制。一個成功的計劃，必須參考新加坡模式，建立一個活躍的二手資助房屋市場，讓業主可以「樓換樓」，從而騰出公屋單位予更有需要人士。
| 關鍵設計 | 過往租置計劃的弊病 | 理想的改革方向 |
| 二手市場 | 幾乎沒有流轉，單位被鎖死 | 建立活躍、具流動性的二手市場 |
| 社會流動 | 變相鼓勵富戶留在公屋體系 | 讓業主有向上流動的階梯，自置居所 |
| 資源分配 | 輪候冊愈來愈長，資源錯配 | 釋放公屋單位，縮短輪候時間 |
| 禁售期 | 過長的禁售期限制流轉 | 參考新加坡，考慮設定較短的禁售期（例如5年） |
王柏林認為，這項改革的目標並非單純「賣樓」，而是要徹底活化整個房屋階梯，這才是解決香港深層次房屋問題的治本之法。
香港樓市長遠挑戰：兩大結構性下行壓力
綜合分析後，王柏林坦言對香港樓市長遠走勢並不樂觀，主要基於兩大結構性因素：
- 美國長遠加息週期：雖然目前減息，但美國長期的通脹壓力與政治格局，可能導致未來利率進入一個較長的上升週期，長遠將增加香港業主的按揭負擔。
- 大灣區融合的壓力：隨著大灣區融合加深，香港與深圳等鄰近城市的樓價差距將構成巨大的下行壓力。現時香港樓價約為深圳的三倍，這種差距難以長期維持，將會逐步收窄。
他進一步指出，高昂的樓價及租金已嚴重影響香港的營商成本與競爭力。因此，政府不應過度干預托市，反而應容讓樓市有序回落至一個較健康的水平，這對香港的長遠經濟轉型至關重要。
總括而言，雖然美國減息帶來一時的喘息空間，但香港樓市面對的挑戰依然嚴峻。要解決根本問題，需要的是具備長遠視野與改革魄力的政策，而非零散的短期措施。市民與政府或許需要共同面對一個充滿挑戰的經濟轉型期。
