【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!

不少初進社會的年輕人,以至新婚夫婦,都想透過租樓來打造自己的私人空間。不過,單是睇樓流程、租約釐訂、支付按金、家電維修等已大有學問!這篇「租樓全攻略」,將為你羅列所有關注事項,以免墮入陷阱而不自知!

快速跳往:睇樓紙注意事項議租與免租期簽正約與按金打釐印注意事項家電維修責任

租樓流程Checklist

租樓過程注意事項
1. 委託地產代理尋找租盤如無認識的業主盤外,一般都會委託地產代理尋找租盤,並簽署租樓專用的睇樓紙

睇樓紙範本: http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform6.pdf
2. 睇樓留意物業環境、座向、鄰居、衛生情況是否符合要求 *如沒有委託地產代理,親自約見業主盤,則要留意自身安全   亦記住留意相關單位,以至對面單位是否凶宅,除查閱坊間的凶宅網外,最穩妥向鄰居及保安員查問

凶宅網: https://www.property.hk/unlucky.php
3. 查冊遇到心儀租盤後,代理有責任向你交代相關住宅務業的資料,看看物業有否違規建築或分租。如不放心,亦可親自查冊,但須繳付查冊費用

出租物業資料表格: http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform2.pdf  
查冊網頁: https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp
4. 與業主議租業主有權查閱準租客背景,包括索取工作證明,以至入息證明及稅單等,如不欲披露私隱,唯有另外搵盤
5. 簽署臨時租約及落訂臨時訂金一般為經協議的一個月租金
6. 十四日內簽署正式租約簽署正式租約前,應確保在租約上寫明業主與租客雙方的責任,如家電維修等,避免往後爭拗   一般正式租約屬於一年「死約」,一年「生約」   另外,租客須同時繳付按金,但法例沒有硬性規定按金金額。一般做法是繳交「兩按一上」,即兩個月租金作按金,一個月上期租金

香港大學法律及資訊科技研究中心亦有推出住宅租約範本 https://www.clic.org.hk/tc/topics/DIY_Residential_Tenancy_Agreement/all.shtml
9. 打釐印租約一式兩份,簽妥及繳付印花稅 (俗稱「打釐印」) 後,由業主與租客各自保存   印花稅由業主與租客平均攤分
10. 支付代理佣金住宅租賃代理佣金,一般為住宅月租的一半,業主與租客雙方均要支付   工商鋪、工廈等非住宅租賃佣金,則多為一個月租金水平,業主與租客雙方均要支付

注意事項一:簽睇樓紙要小心!

如委託地產代理協助搵盤,睇樓前代理一般會要求準租客簽署睇樓紙(睇樓紙範本:http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform6.pdf),保障雙方權益,當中會列明視察單位的資料與租金等,以及有效期。地產代理監管局建議有效期不應超過三個月,所以準租客要細心留意。

睇樓紙範本
睇樓紙範本

睇樓紙除列明單位資料外,亦保障了地產代理的權益,因為在睇樓紙有效期內,如果準租客透過第二個地產經紀承租睇樓紙列明的單位,該份睇樓紙約束的地產經紀亦有權向你追收佣金,變相你需要支付兩倍的佣金(睇樓紙經紀一份、協助承租的第三方經紀一份),即使租約簽約人是你的近親,如妻子或子女等,亦被睇樓紙約束。

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注意事項二:睇樓與查凶宅

睇樓最重要是感覺舒適,除了盡量不要選擇破舊單位外,如果物業環境、座向,以至鄰居組合均不合心意,則不要貪平承租,因為一般租約都起碼鎖死一年,所以最終只會自己受苦。

最重要的是,承租前先調查該單位,以至對面單位或同層是否凶宅,如需參考,可查閱坊間製作的凶宅網 (https://www.property.hk/unlucky.php),但由於凶宅網的資料來源只是一般新聞報道,而且法律對凶宅沒有清晰定義,故資料只能作參考,未必準確。最穩妥方法,當然是向地產代理,甚至是鄰居或保安員查問。如不放心,甚至可於租約列明「該單位不曾發現屍體或發生命案」,當然這要業主也同意才行。

準租客亦可透過網上查冊系統(https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp),得知該單位有否違規建築,以及該單位是否分租。如果該單位是分租單位,準租客應向經紀,甚至業主查詢原有租約有否列明不能分租,如違規分租,租客有機會被趕走而不獲任何賠償。

網上查冊系統
網上查冊系統

另外,通過查冊,亦可以看看該單位有否未完成按揭,根據規例,若業主在向銀行申請按揭時聲明單位是自住,其後放租則須向銀行申報,若銀行發現業主擅自把單位放租,則有權要求業主補回相差的按揭成數金額,一旦業主斷供,銀行更有權收樓兼趕走租客,而不賠償予租客。然而,市場有九成未完按揭契而放租的單位,都沒有向銀行申報,租客須自行衡量風險。

注意事項三:議租與免租期

看過心儀的租盤後,當然要跟業主議租,業主有權在簽約前向準租客索取工作證明,以至入息證明及稅單等,當然租客也有權拒絕提供,不過若能證明租客入息穩定,如公務員,而且沒有不良財務紀錄,這或能成為議租的理據。在市旺時,一般業主取態也會較強硬,租客可再看看單位能否包括額外家電或家具,甚至免租期,當然這也要業主同意。

法例沒有硬性規管免租期,一般而言,住宅免租期為7至14日,讓租客可於免租期間遷入,但業主也有權不給予任何免租期。若然雙方就免租期爭持不下,不如索性再看其他單位。

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注意事項四:簽臨約與落訂

當所有條件都談妥,業主與租客就可以簽約,一般會先簽臨時租約,再於指定日子內簽正式租約,亦有業主嫌麻煩,索性直接簽正式租約。當然,直接簽正式租約會沒有冷靜期。

臨時租約一般會訂明若干日子內要簽正式租約,否則違約一方被視為撻訂,對方可沒收租金。由於代理在當中已提供服務,故通常臨時租約亦會列明,撻訂方亦須負責支付所有代理佣金。至於訂金,法例沒有硬性規定,但一般是一個月的租金金額。

注意事項五:簽正約與按金

簽完臨時租約後,沒有意外的話就會簽正式租約,目前一般正式租約都是兩年期租約,期內不能更改租金,首年一般是「死約」,即任何一方退租,則須向對方賠償「死約」期內的其餘月份租金;翌年一般是「生約」,雖然「生約」期內租金仍不能更改,但任何一方退租,則只需提前若干時間通知(一般為一個月,視乎合約條文),而毋須向對方賠償。

簽署正式租約時,業主一般都會要求租客支付按金與上期,雖然法例沒有硬性規定金額,但金額通常會是「兩個月租金作按金,以及預先支付首個月租金」,即合共三個月的租金金額。

香港大學法律及資訊科技研究中心亦有推出住宅租約範本
香港大學法律及資訊科技研究中心亦有推出住宅租約範本

法例亦沒有正式租約的範本,交由業主與租客雙方自行釐訂,香港大學法律及資訊科技研究中心亦有推出住宅租約範本https://www.clic.org.hk/tc/topics/DIY_Residential_Tenancy_Agreement/all.shtml  ,租客須細心閱讀當中細項,包括租約所列明的雙方資料、單位資料、租住期限、租金、按金退還機制、單位包括的家電與傢俬、家電維修責任,以及能否飼養寵物等。

要注意的是,大多數住宅租盤都是以「全包」形式放租,即包括差餉、地租、管理費,水電煤除外,相關細節亦應清楚列明在正式租約之中。

若一切都沒有問題的話,簽完正式租約就可以收鎖匙了,你可以正式搬入單位了。

簽正約後要支付的金額假設議定租金為$15,000
按金(一般為兩個月租金金額)$30,000
預支首月租金$15,000
地產經紀佣金(一般為半個月租金金額)$7,500
總數$52,500
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注意事項六:印花稅 (俗稱打釐印)

簽訂正式租約後,租約一式兩份由業主及租客保管,並需要於三十日內到稅務局繳交印花稅 (俗稱「打釐印」),印花稅率由租約長短而定,一般由0.25%至1%不等,印花稅一般由業主與租客共同攤分,同時業主須於簽約後一個月內填妥「CR109」表格 (https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/forms/cr109c.pdf),並送交差餉物業估價署申報租賃資料。

CR109表格
CR109表格

要注意的是,若租約沒有打釐印,香港法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。另外,租客亦須確保業主有填妥「CR109」表格予差估署,因為差估署收到此表格後,會一式兩份寄給業主與租客,雙方因而受《租務條例》保障,差估署也寫明,若沒有遞交此表格,「業主或主租客無權採取法律行動,以追收有關租賃協議下的租金」。此舉亦保障租客,當業主想連租約賣樓,律師將要求業主出示「CR109」,才能保障租客的按金由原業主交到新業主。

租約年期印花稅率
一年內年租或平均年租的0.25%
一年至三年年租或平均年租的0.5%
三年以上年租或平均年租的1%
*註:一式兩份打釐印須另加$5手續費 
資料來源:稅務局

印花稅例子:

  • 月租$10,000,租約期兩年(一年死約,一年生約):
    • ($10,000 X 12) X 0.5%
    • = $600
    • 另加一式兩份打釐印的手續費$5,之後再由業主及租客分攤
    • ($600 + $5) ÷ 2
    • = $302.5
    • 即業主及租客須各自繳交 $302.5 印花稅
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注意事項七:養寵物與家電維修

部分屋苑均不允許住戶飼養狗隻,如居屋屋苑,租客飼養寵物前,應先徵求業主同意,並查看租約有否列明禁止飼養寵物。若私自飼養寵物後,一旦被鄰居或管理處投訴,或業主自行知悉,業主有權審視租客是否違反租約,最終只會苦了無辜的寵物,所以租客飼養寵物前要三思!

另外,家電維修經常是業主與租客之間的爭議點,最好的做法是在合約寫明家電與傢俬的維修責任,如冷氣機、雪櫃,以至單位結構問題等。若租客遇上壞掉的家電或傢俬,並希望自行把其更換,更換前亦應先徵求業主同意,看看能否扔掉壞掉的家電,或者退租後,租客可否搬走自費的家電等,口頭協議也具法律效力。

不過,我們常見的冷氣機滴水問題,則是業主的責任,若業主遲遲不維修,執法機構控告的是業主。

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