【Fulcrum講投資】2022英國物業投資策略:盡享匯率、樓價及租金三連升

(客戶資訊)2022年遇上Omicron新冠變種病毒在全球肆虐,為經濟前景添上陰霾,對投資市場的影響亦難以預料。在芸芸投資選項當中,哪款值博率較高?

英國率先加息刺激英鎊強勢

自去年12月中,英國央行 (BOE) 突然宣布加息0.15厘之後,英鎊兌美元匯價持續向上,一個月內曾經升穿1.37水平,較加息前彈升3.6%。這個近三年來首次加息決定,令市場措手不及,同時為英國貨幣政策進入收緊周期揭開序幕。

英國消費物價指數創30年新高
英國消費物價指數創30年新高
英鎊兌美元匯價升穿1.37水平
英鎊兌美元匯價升穿1.37水平

在外匯市場哲學上,一款外幣是否值得投資,視乎相對其他貨幣的強弱程度。當一個國家收緊貨幣政策力度較其他國家大,該國貨幣理論上會變得強勢。要評估收緊力度,可以從當地通脹前景著手。英國去年12月消費物價指數按年升5.4%創30年新高,增幅高過市場預期1。英國央行預料,受能源價格滯後影響,通脹將會在今年春季升至6%的高峰2,大幅超越央行2%的通脹目標。雖然央行預料物價下半年會回落,但市場普遍認為,觀乎現時全球能源價格持續高企,加上新冠疫情令不少供應鏈受阻,當地勞動力短缺又推動薪金向上,通脹前景仍充滿變數。

此外,雖然環球央行已陸續釋出鷹派信號,表明即將加息及收緊貨幣政策,但目前美國聯儲局的收緊貨幣政策路徑,是先減少買債後加息;而英國央行則一向視「加息」為收緊貨幣政策的第一工具。英國央行敢於成為自新冠疫情以來首間加息的主要央行,立場明顯更為鷹派。市場目前普遍預期,英國今年有可能再加息2至3次3,支撐英鎊匯價年內持續強勢。此外, 外匯投資在銀行買入/賣出明碼實價,既沒有政府稅,亦沒有清算費、佣金手續費等成本,市場交易量及流動性極高,適合任何投資者。

英國樓價創新高

若對英鎊前景投下信心一票,除了直接投資英鎊,亦可考慮買入英國資產擴大回報。港人對磚頭投資絕不陌生,英國物業市場亦正值當頭起。英國Halifax銀行指,當地平均樓價去年全年上升9 . 8 % , 在1 2月升至27.6萬英鎊創歷史新高,更是近14年來最大升幅4。有當地代理指,新冠疫情令建築材料供應鏈斷層,拖累新屋供應量追不上市場需求,加上英國屬傳統移民國家,預料會繼續利好英國樓市升勢。

英國樓價創新高

買樓收租自製穩定現金流

英國物業代理網站Zoopla指,截至去年9月底,當地倫敦以外地區租金按年增長6%創13年新高,升至每月809英鎊。倫敦去年9月租金則按年上升1.6%,擺脫連續15個月的跌勢。Zoopla預料,當地就業市場表現強勁,加上樓市供求失衡,將會帶動倫敦今年租金升幅加快至3.5 % , 升至超越新冠疫情前水平,倫敦以外地區則升4.5 % 5。投資者可以考慮在當地置業後等待物業升值期間,同時放租單位取得租金收入,為自己製造穩定現金流。

英國樓市另一賣點,是入場費遠低於本港,部分城市百多萬港元已有交易。投資門檻低但租務需求大,造就理想租金回報,不少地區租金回報率平均達5厘,個別城市可能更高。對投資者而言,最重要的當然是回報及風險。回報方面,投資在英國樓市,確實有可能同時坐享匯率、樓價及租金「三連升」的優勢。至於風險方面,不要忘記外匯、磚頭以至租金收入,均並非高風險投資,只要力所能及,不失為長線資產配置的理想對象。

-以上資訊由弘捷國際提供–

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資料來源 : 1. HKET, 2022 2. Bank of England, 2021 3. FX Street and Investing.com, 2021 4. Sky News, 2022 5. Zoopla, 2021

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作者: Claude Chan弘捷國際分銷管理副總監

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