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政府「高才通」計劃吸引專才來港，但樓市走勢卻未如預期。說好的單軌鐵路被消失後，啟德跑道區的新盤處境變得尷尬。發展商高價開盤卻無以為繼，若減價賣樓則面臨蝕讓困局。
我們今天前往驗收的入伙新盤「啟德海灣」，由會德豐、嘉華及中國海外合作發展，是暫時整個跑道區提供伙數最多的項目，合共提供2,138個單位 。雖然政府已落實興建「智慧綠色集體運輸系統」作為替代方案，但項目同時要面對長實「花語海」的潛在挑戰，前景能否力挽狂瀾？
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項目背景：銷情慢熱 劈價迎戰
位於承豐道15號的「啟德海灣」，位置上未算在跑道區的末端 。項目在2023年10月開售，當時發展商推出首批208伙，折實平均呎價19,798元，但首日僅售出55伙後銷情便陷入停頓 。其後，跑道區中段由新世界持有的「柏蔚森」以呎價17,188元開售，刺激「啟德海灣」必須減價迎戰 。
最終，發展商在2024年9月透過新增優惠，變相減價20%，才讓樓盤銷情稍有起色。撇除一宗即買即撻訂的個案後，項目累計售出302伙 。
樓盤基本資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 承豐道15號 |
| 單位總數 | 2,138伙 |
| 實用面積 | 269-771平方呎 |
| 校網 | 34區校網 |
| 發展商 | 嘉華、會德豐、中國海外 |
驗樓單位直擊：高追入市 幸獲銀行估足價
我們這次開箱的單位，由業主於2024年5月買入，當時發展商尚未推出劈價優惠。因此，對比減價後的成交，業主的買入價顯然屬於高追 。
幸好，銀行最終願意估足價，讓業主毋須額外籌措資金上會，唯有期望發展商能交出令人滿意的單位質素 。
驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 屋苑 | 啟德海灣 |
| 單位 | 2A座 低層L室 |
| 實用面積 | 430平方呎 |
| 成交樓價 | 836.7萬元 |
| 成交呎價 | 19,458元 |
| 同類單位減價後做價 | 728.8萬元 (低一層) |
| 收樓前帳面貶值 | 約13% |
| 最終得分 | 90分 |
單位檢驗實錄
1. 開放式廚房：中高檔品牌家電混合
單位不設玄關，開放式廚房設於客飯廳的對角位置。廚櫃儲物空間充足，下方內嵌了西門子品牌的雙門雪櫃，以及Miele品牌的洗衣乾衣機與蒸焗爐，家電檔次屬中高檔混合 。L型工作枱面設有鋅盆及雙頭電磁爐，預留了備餐區。驗樓師在廚房發現少量花痕及污漬，但問題不大，整體可以接受 。
2. 客飯廳與天花：長花痕與生鏽螺絲
由廚櫃步行至露台門約有4.6米，客飯廳之間有約2.6米的距離，適合擺放梳化及電視 。然而，抬頭望向天花，由廚房頂部延伸至煙霧探測器，有一條仿如鉛筆劃過的長長裂紋。驗樓師敲打後發現有空鼓情況，但仍在執修範圍內 。
此外，冷氣機下方及近露台的天花出現多達七個紅點 。驗樓師鍾智剛（鍾SIR）指出，這些是因天花假天花板的螺絲生鏽而浮現的鏽漬 。雖然不影響結構，但觀感欠佳，需要鏟走鏽漬、塗上防鏽油後再重新鋪平 。鍾SIR表示，地盤工地的螺絲若有刮花，便有機會生鏽，此問題偶有出現 。
3. 露台：氣窗漏裝膠邊 清潔欠佳
單位設有三合一露台，但露台門僅一邊可趟開，另一邊為梗玻璃，並設有氣窗 。此設計雖可不開露台門也能通風，卻把景觀切割 。此氣窗在開關時已發出聲響，顯然有問題 。驗樓師更發現，窗框底部的膠邊不見了，估計是工人疏忽漏裝 。
露台的清潔狀況亦不理想，地面滿佈砂石，圍欄及天花的唧膠亦很粗糙，不知是否因交樓倉促所致 。外牆也頗骯髒，可能與啟德跑道區地盤眾多、沙塵滾滾有關 。
4. 睡房：冷氣機亮異常燈號 空間感不俗
單位近廳房的空間不大，主體面積約46呎，僅符合下限標準 。房內天花同樣有生鏽螺絲造成的紅點，需要執修 。值得留意的是，此房間的冷氣機顯示需要清洗隔塵網的燈號亮起，對於全新單位而言並不尋常，需由發展商檢查 。
主人房面積較大，約有70多呎，間隔方正，但沒有預留衣櫃位 。房間設有大玻璃窗，景觀比近廳房開揚 。
5. 洗手間：黑廁設計 鏡櫃鉸位耐用度存疑
洗手間為「黑廁」設計，但裝潢用色柔和。洗手盆及鏡櫃都修了圓邊 。我們留意到雙鏡櫃的設計，使用者要小心開關以免碰撞 。其門鉸用了四個，並以膠水接合，雖然目前穩固，但數年後的耐用度需要時間驗證 。相比之下，過往驗收的「柏瓏」及「凱柏峰」等新盤，則設有安全繩或金屬片加固 。
驗樓評析
1. 驗樓得分90分 細節處理成失分關鍵
經評分後，單位總分剛剛好穩守90分，險些失落A級評級 。失分重點包括：
- 鋁門窗 (佔總分10%)： 因氣窗漏裝膠邊及少量崩花，被扣40分 。
- 家電 (佔總分5%)： 因睡房冷氣機顯示燈異常，被扣30分 。
- 清潔 (佔總分5%)： 全屋清潔欠奉，被扣20分 。
我們把驗樓結果轉交發展商之一的嘉華，回覆表示，啟德海灣交樓服務處已收到上述單位業主遞交之「售後服務跟進表」，所需跟進項目已經完成，啟德海灣管理費每平方呎約5元。
2. 會所設施：Full Court籃球場成焦點
項目的會所在啟德區新盤中較為出眾，除了室內外泳池、宴會廳、兒童遊樂區等基本設施外，最矚目的是設有一個Full Court標準籃球場，更可配合燈光營造不同效果 。
3. 景觀變數：直面未來高架運輸系統
單位望向內園及樓景，可透過會所望向空中花園及少量海景 。然而，業主需留意，政府已落實興建的「智慧綠色集體運輸系統」，將會於前方的空中花園上方加建，與樓盤頗為鄰近 。
系統與住宅的距離約20米，樓盤與地盤界線約50米，換言之，日後單位在約100米範圍內，都會見到高架列車 。列車行駛的噪音、施工期間的沙塵等，都是未知之數 。政府計劃在2026年批出合約動工，預計2031年通車 。由於鐵路是後加工程，樓盤本身並無加裝相應的噪音緩解措施 。
4. 跑道區困局：賣樓銷情呆滯 回本遙遙無期
在鐵路落成前，跑道區在未來約六年仍主要依靠承豐道出入 。項目至今售出302伙，僅為發展商套現24.3億元，但這幅地皮是發展商在2019年7月樓市高峰期以127.9億元買入，回本之路仍漫長 。
事實上，整個跑道區共有11個住宅項目，發展商在2018至2021年間共豪擲1,151億元買地，平均地價14,900元，興建12,660伙 。但截至2025年4月，整個跑道區僅售出約22%（2,775伙），套現445億元，尚有逾9,800個單位待售 。昔日高價投地的發展商，今天不但地價回本無期，更要苦惱如何賣出餘貨 。
總結
消失的單軌鐵路，換來遲到的「智慧綠色集體運輸系統」。這個替補方案，施工期間將為業主帶來沙塵滋擾，落成後亦會對景觀構成永久變數。在目前樓市下行周期，單靠一個滯後的鐵路概念，已無助發展商成功出貨。這個高架系統的真正價值，或許要待落成後才能真正體現。
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