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視為樓市止跌因素，減息能否帶來沖喜? 長實、新地兩大發展商在減息前夕，曾說過減息有利新盤銷情，但奈何減息後首個開價的大盤，新地率先劈出一個同區七年新低。啟德站旁「天璽．天」一期，開售首批182伙，即供平均呎價19,668元，入場銀碼477萬元，開價甚至較同系兩年前新界元朗「The YOHO Hub I」還低。如果真的看好後市，又需否如此推盤? 我們會一文跟大家探討「天璽．天」的環境及開則，以及其開價的影響。
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天璽．天資料
| 樓盤名稱 | 天璽．天 |
| 位置 | 啟德協調道10號 |
| 單位數目 | 一期: 906個 二期: 584個 |
| 面積 | 236-,3936呎 |
| 戶型 | 開放式: 236-240呎 (92個) 1房: 295-301呎 (316個) 2房: 437-692呎 (361個) 3房: 672-919呎(25個) 4房: 887-3,936呎 (112個) |
| 車位 | 334個 |
| 校網 | 34校網 |
| 關鍵日期 | 2025年6月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 金級 |
| 承建商 | 怡輝建築有限公司 |
| 發展商 | 新地 |
| 示範單位地址 | 西九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場(ICC)11樓 |
| 官方網站 | https://www.cullinansky.com.hk/ |
項目背景
作為減息後首個開價的大盤，究竟今次新地純粹透過少量平價貨來催谷氣氛、抑或真的洞悉大市不尋常，不惜寧願蝕入肉也要套現至上? 「天璽．天」這幅地，是政府官地史上最貴價的住宅地。新地在2018年以251.61億元投得，每呎地價高達17,776元。連同建築成本，新地前後斥資400億元。每呎建築成本高達28,260元，而新地首批卻以19,668元來推售，如果新地沒有把建築成本誇大，除非之後一路賣一路加，否則新地很可能要蝕本。
天璽．天開價
| 首批 | 182伙 |
| 折扣額 | -13.5% |
| 平均呎價 | 22,738元 |
| 折扣後售價 | 19,669元 |
| 區內一手造價 | 維港．雙鑽: 18,456元 柏蔚森: 17,188元 啟德海灣: 19,798元 |
| 區內二手造價 | HENLEY PARK: 24,823元 THE HENLEY: 21,607元 MONACO: 20,674元 |
項目特色: 高低座營造平民區及富人區
新地有條件劈出一個同區七年新低，也跟其推售策略有關共提供1,490伙的「天璽．天」一字型排開，一期三、五、六座906伙，每座再細分高低座，營造階級觀念。現場看見中間一些轉折層就是高低座的分水嶺，低層30樓以下清一色劃為「Elite Zone」，以開放式、一房至兩房單位為主。30樓以上高座會有較多大單位，3座叫「Peak Tower」、5座叫「Pinnacle Tower」、6座叫「Apex Tower」。今次推售的單位全數低座「Elite zone」，而且集中景觀最差一類。
景觀分析: 主要分前後排
樓盤以東(A室):
「天璽．天」景觀主要分前後排，扭向南面的A室前方面向車站廣場，上蓋曾建議用來興建簡約公屋辦公室，但居民反對而擱置，所以暫時仍未有發展定案，但就算日後起樓都未必好高，因為核准高度是15米，未必對A室構成太大景觀變數。現時A室主要透過車站廣場，望向私樓「啟德1號」及「Oasis Kai Tak」。當然這個方位也受到AIRSIDE晚間外牆光污染影響，但怎說景觀屬於梗局，比B室少一些變數。
樓盤以北(B室):
扭向北面的B室，前方分別會有「工業貿易大樓」、「稅務大樓」、及「東九龍警察總部」，在「稅務大樓」及「東九龍警察總部」中間的用地會規劃作商業發展，核准高度120米，比「稅務大樓」高一倍，所以B室單位沒有什麼景觀可言，即使30樓外望景色也是近距離的商廈為主。另外，樓盤下方正正就是「協調道」，是啟德區接駁至「太子道東」的主要道路，所以B室要安裝蠶食內櫳空間、卻又不容許拆卸的減音門。首批182個單位之中，超過90%為B室，成為間接拖低樓價至19,668元的主因。
一期開放式及一房佔約一半
「天璽．天」本身設計為豪宅格局，但一期906伙接近一半都為開放式及一房。開放式共有92伙、一房316伙，兩房單位都有361個，另外還提供了25個三房及112個四房。
一房單位
首張價單中，開放式及四房各推一柱，自己按價格排序入售樓處選擇。一房有五柱，但只有「5座A5室」為唯一南向單位，其餘均望向協調道方向。
兩房單位
兩房單位佔首批多數，當中「6座B8室」為唯一黑廁之選，且睡房設有特厚牆身，建議棄選；同時值得留意，部份兩房面積較大跟玄關比例大有關，例如「5座A8室」及「5座B8室」，開廚但卻設氣窗通風；「5座B1室」及「6座B1室」的玄關較細，但廚房則沒有氣窗。
價格分析: 劈價效應
付款辦法與折扣
「天璽．天」低價效應，實情首先遏抑了區內潛在換樓鏈。今次新地一如以往提供不同付款辦法，有即供、建期、或建期送印花稅，還有一二按等；減息也有減輕供樓負擔，但當手持物業跌價，而賣樓務必跟隨大減價或蝕讓才能覓得新買家時，似乎很難激發昔日的換樓意欲。
| 付款辦法 | 折扣額 | 提前成交現金回贈 |
| 即供 | -13.5% | — |
| 建築期付款 | -10% | 樓價2% |
| 建築期付款+送厘印 | -7% | 樓價2% |
劈價影響: 打斷同區二手換樓鏈
例子1: 嘉峯匯
2019年12月以均價22,887元呎開售的「嘉峯匯」，對照今天「天璽．天」開價，一手持貨業主顯然有頗大壓力。「嘉峯匯」今個月錄得一宗二手買賣，為「2B座高層D室」實用514呎單位，原業主在2020年初以1,245.1萬元買入，持貨約四年就以1,100萬元易手，蝕讓12%離場。
| 屋苑 | 嘉峯匯 |
| 單位 | 2B座高層D室 |
| 面積 | 514呎 |
| 買入價 | 1,245.1萬元 |
| 賣出價 | 1,100萬元 |
| 幅度 | -12% |
我們《胡．說樓市》編輯部也抽出這個蝕讓單位的鄰居，把同層五個單位做了一次估值，結果全數估值跌穿當日一手買入價，其中在去年一手以2,020萬元購入的B室單位，實用面積765呎，但今日銀行只估到1,441萬元，貶值幅度達29%。
| 單位 | 2B座高層A室 | 2B座高層B室室 | 2B座高層C室 | 2B座高層E室 | 2B座高層F室 |
| 面積 | 459呎 | 765呎 | 460呎 | 512呎 | 331呎 |
| 買入價 | 1,171萬元 | 2,020萬元 | 1,016萬元 | 1,198.9萬元 . | 886.4萬元 |
| 估值 | 872萬元 | 1,441萬元 | 865萬元 | 954萬元 | 641萬元 |
| 幅度 | -25% | -29% | -15% | -20% | -28% |
例子2: OASIS KAI TAK
又例如，在「天璽．天」正對面的「OASIS KAI TAK」在2017年開售，幾個當日呎價新高的單位，以招標形式推出的「1座頂樓A室」，實用面積1,499呎，以5,500萬元成交，呎價36,690元的單位，今日估值回落至3,721萬元，貶值幅度32%；但也不及其他分層誇張，這兩宗成交最新估值跌幅更高達40%以上，業主身家大縮水，間接壓抑了換樓活動。
| 單位 | 1座頂樓A室 | 1座高層A室 | 2座高層B室 |
| 面積 | 1,499呎 | 797呎 | 546呎 |
| 買入價 | 5,500萬元 | 2,828.2萬元 | 1,910.9萬元 |
| 估值 | 3,721萬元 | 1,648萬元 | 1,010萬元 |
| 幅度 | -32% | -42% | -47% |
「天璽．天」租務回報分析
新地在減價後選擇劈價，去貨動力也只能寄望全新買家。例如仍有資金在手的，可能會因定息回報跌，同時租金趨升的前提下而重返物業市場。首張價單中，新地有為揀選建期買家及特定單位提供傢俬套餐，目的就是方便收租客入伙時可馬上放租，問題是，回報真的夠吸引嗎?
「天璽．天」的預計關鍵日期為2025年6月30日，若不延期，等於大約九個月後就能落成收租。假設現市況租值不變，以現時區內開放式、一房市值租金60元呎、兩房約55元呎計，用「天璽．天」入場單位做例子，開放式建期價495萬元，一房及兩房分別為577萬元及838萬元，回報介乎3.5-3.7厘，但這裡尚未計算管理費、及雜費如差餉、地租、物業稅等支出。
| 單位 | 開放式 | 一房 | 兩房 |
| 入場價(建期) | 495萬元 | 577萬元 | 838萬元 |
| 估價租值 | 14,400元 | 17,940元 | 24,940元 |
| 回報 | 3.5厘 | 3.7厘 | 3.6厘 |
區內新盤處境更尷尬
事實上，連鎖效應還波及其他地盤，特別是供應重貨的跑道區。新世界開出區內新低17,188呎元呎推售「柏蔚森」後，刺激滯銷多時的「啟德海灣」要急劈價至17,384元呎，及後「維港．雙鑽」則開出呎價18,456元，三盤大鬥法之際，地理位置相對優勝「天璽．天」一開價，跑道區樓盤即時要被迫停賽。
據一手成交紀錄冊反映，跑道區內已推出八個項目，累計提供5,385個單位，扣除所有取消交易單位，但至今僅售出1,916個單位，售出比率僅36%。但當中大部份都是在跌市前在跑道區開售的第一個項目「維港一號」，其餘銷情相當薄弱。好像「啟德．海灣」任憑其重推時已經劈價，但至今僅售出136伙，相當於一期的13%。望維港方向的「天瀧」也僅售出61伙，佔全盤11%。
表: 跑道區新盤銷情(至2024年9月中)
| 項目 | 累售(伙) | 伙數(伙) | 佔比(%) |
| 維港一號 | 971 | 1,059 | 92% |
| MIAMI QUAY I | 104 | 648 | 16% |
| 澐璟 | 266 | 582 | 46% |
| 天瀧 | 61 | 566 | 11% |
| 天璽．海 I | 49 | 256 | 19% |
| 啟德海灣 I | 136 | 1,017 | 13% |
| 維港．雙鑽 | 待推售 | 702 | — |
| 柏蔚森I及III | 329 | 555 | 59% |
| 共 | 1,916 | 5,385 | 36 |
所以，面對「天璽．天」帶頭劈價出貨，餘下3,469個單位的推售部署更舉步為艱。畢竟跑道區滿是摸頂地皮，加上自身貨尾要推售，還來自項目第二期，如「啟德海灣II」待售的1,121伙、「Miami Quay II」571伙、「天璽．海II」183伙、「柏蔚森II」700伙；以及三個全新未發售項目，包括「承豐道19號」1,590伙、「承豐道18號」2,060伙、長實「承豐道19號」1,000伙。試想像，只是一條跑道區已有10,694個單位要出貨，但高開無承接，低開要蝕讓，處境兩難。
表: 跑道區待售供應
| 項目 | 累售(伙) |
| 啟德海灣 II | 1,121 |
| MIAMI QUAY II | 571 |
| 天璽．海 II | 183 |
| 柏蔚森 II | 700 |
| 承豐道19號 | 1,590 |
| 承豐道18號 | 2,060 |
| 承豐道19號 | 1,000 |
| 共 | 10,694 |
減息前夕，長實執行董事趙國雄曾揚言，新盤減價戰已告一段落，但今次則由新地帶頭劈價，長實之後推售的黃竹坑站上蓋「BLUE COAST II」會否改變策略，仍拭目以待。堅持不劈價，客源拱手相讓「天璽．天」；劈價則得失早前入市「BLUE COAST I」業主。曾經我們視全面撤辣被為救市最後一根稻草，失效後大家憧憬減息，但從出貨的手法來看，是否只是發展商出貨的逃生門? 準買家入市前要自己衡量，為自己做足風險管理。相關議題我們早前PODCAST有討論過，大家可以去重溫。
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