立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
嘉賓：仲量聯行資深董事李遠峰 (Norry Lee)
2026年上半年香港樓市經歷了一波意想不到的「價量齊升」，但踏入年中交投卻似乎突然放緩。究竟市場購買力是否已經耗盡？發展商面對龐大庫存，下半年新盤開價會有何策略？今集《胡‧說Podcast》我們邀請到仲量聯行資深董事李遠峰 (Norry Lee)，為大家拆解2026年下半年樓市走向。Norry 預期，下半年樓市出現大升大跌的機會微，較大機會步入「波幅市」，而發展商在定價上將傾向採取「先量後價」的策略。
2026上半年樓市回顧：購買力釋放促成「價量齊升」
回顧2026年上半年，本港樓市表現亮眼，一手註冊量達39,000多宗，創下2021年以來的新高。而中原城市領先指數在半年內亦錄得約11%的升幅，超越了不少券商或地產代理的全年預測。Norry 認為，這並非單一觸發點促成，而是多項利好因素疊加的結果。
經過長達五至七年的下跌週期，市場累積了大量未釋放的購買力。當樓價跌至大眾認為可接受的環境，加上租金表現同期其實不差，以及全面撤辣後內地買家不斷湧入，促成了這波強勁的反彈。
表1：2026上半年樓市急升三大主因
| 利好因素 | 詳細分析 |
| 累積購買力爆發 | 經過數年下跌週期，原本持觀望態度的換樓客及買家見2025年下半年至2026年出現觸底反彈的感覺，開始加快入市步伐。 |
| 租金回報具吸引力 | 專才計劃帶動住屋需求，租金亦是一個反映通脹的指標，吸引了多了一班以收租為主導的買家入市。 |
| 內地買家湧入 | 全面撤辣解除了買賣上的枷鎖，加上部分本港發展商願意平讓甚至「輸錢」推盤，令內地買家覺得是不錯的買賣時機。 |
5、6月交投轉靜？股市回落與買家趨向審慎
雖然年初樓市火熱，但踏入5、6月份，市場氣氛突然轉靜。坊間有聲音歸咎於世界盃效應、地緣政治局勢（如美伊戰爭升級），甚至是對聯儲局通脹與加息步伐的預期改變。
Norry 指出，大型體育賽事或許會加大了淡靜的情況，但最核心的原因在於樓價反彈了11%後，買家心態轉趨審慎，希望「看清楚一點」。
他解釋，2025年底至2026年初，股市是領先樓市向好的，但到了4、5月左右股市開始下跌，預示了市場預期的改變。經歷了數年的波動，現時的買家變得非常精明及審慎，對樓價的掌握更清晰，非常清楚何謂有水位的「合理價」。
發展商庫存與銀行取態：去槓桿仍在進行中
目前發展商的一手庫存量約為96,000多伙，相比高峰期的十多萬伙已有所回落。若以每年一手銷售量約22,000至25,000伙計算，Norry 認為現時9萬多的供應量處於供求平衡的合理水平。
不過，Norry 提醒，發展商仍面對一定的資金壓力，特別是剛落成的現樓項目，需要向銀行應付建築貸款的融資壓力。因此，發展商仍有很大的誘因及動力去減低庫存。
值得注意的是，銀行目前對樓市持份者的態度出現了分野：
表2：銀行對樓市持份者按揭/貸款取態
| 持份者 | 銀行取態 | 影響 |
| 一般買家 | 寬鬆 / 支持 | 只要買家有足夠首期及穩定收入，銀行對住宅物業的取態是偏向看好的，樂意批出按揭。 |
| 發展商 | 審慎 / 偏緊 | 視乎發展商的實力、市值及融資成本。銀行對項目的審批仍然嚴格，發展商的「去槓桿」壓力仍在持續。 |
下半年新盤開價策略：「先量後價」成主流
在買家精明、銀行對發展商融資審慎的背景下，下半年新盤將如何開價？Norry 預期，發展商推盤將會很有秩序，大家會互相觀察對手策略。他估計傾向「先量後價」的發展商會在下半年增多，這取態甚至會延續至2026年上半年。
他以近期的市場動態為例，西南九龍與北部都會區的新盤開價策略大有不同：
- 成熟社區（如西南九龍）： 基建已經完善，二手市場有充份參考價值。發展商定價較簡單，貼近甚至平二手市價開盤，買家容易知道價錢有水位，容易締造票王紅盤。
- 發展中社區（如北部都會區）： 缺乏直接的二手參考價值，發展商開價時會處於「試水溫」狀態。如果開高價試不準，導致銷情一般，該盤便會處於捱打狀態，將來可能要調低開價。
因此，發展商為了確保資金回籠，大多會選擇妥協，以合理價格首推單位，待銷情理想後才於較後期的期數（如2026年第二、三季）希望低開高走，慢慢加價。
下半年樓市預測：告別大上大落，步入「波幅市」
綜合以上各項因素，Norry 評估2026年第三、第四季的樓市走勢，認為香港市場面對大上大落很久，大家都累了，預計不會出現大升或大跌，較大機會是一個持平上落的「波幅市」。
雖然未必會出現單邊的「大漲小回」，但在租金上升反映通脹的情況下，香港物業依然是能夠抵禦通脹、被買家選擇的保值資產。長遠而言，他對香港樓市的中長線週期仍持樂觀態度。經過過去六、七年的調整，市場上的泡沫已被大幅擠壓，急賣套現或過度槓桿的炒家已減少，現存的二手業主普遍實力較強，樓市整體結構比以往更為健康。
給上車客與換樓客的實用建議
面對目前的「波幅市」，未買樓的準買家和打算換樓的業主應該如何操作？Norry 給出了以下忠告：
1. 給上車客/首次置業人士：
- 首選新樓： 現時發展商花了很多功夫建造新樓，質素比十年內的半新樓好，自住體驗及帶朋友回家都較開心喜悅。
- 無須過度擔憂波幅： 如果是買來自住的Dream House，不應看太多短期的價格波動。只要有能力過到銀行審批，買樓自己擁有始終是件好事。
2. 給換樓客：
- 長期物色，切忌炒家心態： 換樓是基於家庭人生週期的需要（如結婚、生子），不應因為市況跌就不看樓，否則市況一旦回升便難以掌握機會。
- 強烈建議申請「預先批核」 (Pre-approval)： 在波動市下換樓不容易，「先賣後買」怕買不到心儀單位，「先買後賣」亦有壓力。換樓客務必先向銀行做按揭預先批核 (Pre-approval)，清楚計算自己的首期及負擔能力，這是最合理的安排。
- 學懂妥協： 市場上沒有完美的決定，二手業主可能要接受減價15%才能賣出舊居。同時在新盤市場上，如果不夠強大實力，就要學懂妥協，未必能買到最優先選擇的單位。
表3：上車客 vs 換樓客 策略總結
| 目標群體 | 入市建議及注意事項 |
| 首置上車客 | 優先考慮一手新盤，質素及體驗較佳；著重自住需求，無視短期價格波幅；確認銀行能批出按揭即可。 |
| 換樓業主 | 勿抱炒家心態，應持續物色合適單位；必須向銀行做按揭預先批核 (Pre-approval)；準備好在買賣價格或單位選擇上作出妥協。 |
本文內容根據節目訪問整理，只供一般資訊參考，不構成法律、按揭或稅務意見。個別租約、按揭及追租個案應向銀行、律師或相關專業人士查詢。
