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今次做《Henry又講經》，除了在議息前例牌看看環球資本市場變化，還有一個問題一直纏繞腦海：點解「33清水灣」開得咁貴？
33清水灣是九龍少有與港鐵站直接連接的大型項目，全盤提供逾2,000伙，籌備超過20年，更是九龍建業（九建）的旗艦項目。但首輪招標只售出約兩成推出單位，發展商隨後仍以每呎約24,000元推出價單，與招標成交價相若，亦較附近港鐵站上蓋二手樓高出六至七成。
價單沒有提供特別靈活的付款方法或發展商按揭，開價時亦沒有舉行記者會，僅透過公關發稿。首日銷售錄得22宗成交，其中一伙由中原住宅部總裁陳永傑以家人名義購入。連同招標成交，已推出單位的去貨率仍只有約兩成。以這個矚目大盤而言，銷售速度並不理想。
高開價背後，究竟是發展商看好後市，還是項目估值與再融資安排有其他考量？
撰文：Henry 資料截至2026年10月28日
TLDR：先說結論
| 問題 | 我們的判斷 |
|---|---|
| 九建目前有沒有財務壓力？ | 2026年中期業績顯示，資本負債比率達97.1%，銀行借貸及一年內到期貸款規模均大，財務彈性有限。 |
| 96.58億元銀團貸款是否已完成再融資？ | 九建表示有信心於貸款到期前完成再融資，但未有直接確認已完成安排。 |
| 高開價有沒有助再融資？ | 高價成交或有助支持項目估值，但銀行會考慮銷情、同區成交、工程成本及抵押安排，不能單靠少量高價成交推斷融資結果。 |
| 準買家要注意甚麼？ | 樓花期仍長，若後續期數減價，建築期付款買家可能面對樓價及銀行估價下調、按揭貸款不足的風險。 |
九建短期借貸規模大，手頭現金相對有限
翻查九建2026年中期業績，集團資本負債比率達97.1%；半年已付利息3.26億元，約為中期股東應佔純利的2.5倍。同期現金及銀行結餘只有11.6億元。
值得留意的是，九建銀行借貸總額達183.08億元，當中一年內到期的貸款高達114.73億元。這批貸款包括一筆用於33清水灣項目的銀團貸款，貸款到期時間落在2027年上半年。
單看借貸總額，未必足以判斷集團是否有即時償債困難；但現金結餘、短期到期貸款和利息開支放在一起看，這筆銀團貸款能否順利續期或再融資，對九建的財務安排相當重要。
96.58億元補地價，如何變成再融資關口？
九建早於2002年已取得地皮權益，但項目在規劃及補地價問題上拉鋸多年，直至2021年才與政府達成補地價協議，金額高達96.58億元。按最高可建樓面約216萬平方呎計算，每平方呎補地價約4,464元，屬當時市區大額補地價個案之一。
九建於2021年10月先支付一成補地價，其餘款項於2022年1月付清。根據九建2023年年報，集團當時先以還款期一年半的過渡性貸款繳付補地價，其後在2023年與9間銀行簽訂為期三年半的銀團貸款，為過渡性貸款再融資。
九建回覆我們，這筆銀團貸款屬定期貸款，毋須分期償還。若貸款年期沒有調整，亦未曾提前償還部分本金，原貸款本金96.58億元便可能於2027年1月到期。這只是按已披露資料推算，九建並未確認目前尚欠本金仍為96.58億元。
九建有沒有完成再融資？
九建在2026年8月公布的中期業績中表示，隨着清水灣道項目第一期開始預售，集團財務狀況將進一步鞏固，管理層有信心在銀團貸款到期前順利完成再融資。
這段說法反映管理層對再融資有信心，但不等於再融資已經完成。我們曾去信九建，查詢銀團貸款尚欠本金、再融資進度，以及項目定價會否影響融資或估值安排。九建沒有直接交代再融資進度，只表示公司信譽及履約情況理想，並一直獲銀行支持。
因此，目前可以確認的是九建表示有信心完成再融資；至於具體安排、貸款條款及尚欠本金，公開資料仍未能完全交代。
九建負債比率曾因補地價急升，但近年數字要留意口徑變化
在補地價協議尚未落實前，九建2021年底的資本負債比率為78.4%。至2022年中，比率升至128.5%，半年增加50.1個百分點。九建當時亦指出，比率上升主要與清水灣道項目支付96.58億元補地價有關。
其後九建積極減債，並出售部分非核心資產，最新公布的資本負債比率回落至97.1%。不過，九建由2023年全年業績起改變了資本負債比率的計算口徑，因此不能把新舊口徑下的所有數字直接串連，亦不能將比率回落全數視為實際減債成果。
即使如此，97.1%仍反映九建的負債水平相對集團權益偏高。集團未來要處理的不只是銀團貸款，還有項目工程、利息及其後的銷售回款安排。
高開價能否支持33清水灣的估值？
九建在長債息率高企、融資成本仍受關注的時候，需要為項目安排再融資。另一方面，九建完成鉅額補地價後，樓市隨即進入下跌周期；即使近年樓市回升，整體價格仍未重返高峰。
按金管局現行物業發展融資指引，發展融資受多重上限約束，包括地價及建築成本的融資比例，以及物業落成後預期價值的整體上限。銀行評估融資時，會考慮項目的預期價值，也會看銷售、抵押及工程等因素。
由此推論，如果項目以較低價格推售，可能影響市場對項目售價及落成後價值的判斷；相反，若項目以高價成交，或有助支持發展商對項目價值的預期，對再融資談判可能有幫助。
但要留意，銀行不會單憑少量高價成交便照單全收。實際融資額仍可能視乎成交是否具代表性、後續銷售速度、同區樓價、尚餘工程成本，以及銀行採用的估值方式。高開價或高價成交與融資成功之間，不能直接畫上等號。
所以，33清水灣的開價是否與九建再融資有關，目前只能作為一種推論，不能斷言發展商的定價策略單純由貸款需要決定。
樓花期仍長，若後續減價或影響建築期付款買家
33清水灣第三期是單位最多的一期，預計至2029年3月底才落成。九建要跨過的，不只是2027年上半年的貸款到期關口，還有其後數年的工程、利息及去貨周期。
假設再融資順利完成，九建之後會否加快資金回籠，將是另一個觀察重點。若往後期數推出時以較低價格或更多折扣促銷，首批買家可能同時面對帳面價值下跌和銀行估價調低。
選用建築期付款的買家，尤其要預先做壓力測試：如果收樓前同類單位價格下跌15%至20%，銀行按較低估值批出按揭，自己有沒有能力補回差額？如果答案不肯定，就要慎重考慮入市預算及付款方式。
高價買樓花，過往新盤已有不少教訓
柏瓏、凱柏峰、朗譽及海茵莊園，都曾出現後期價格或促銷條件較首批吸引的情況。
柏瓏I及II在2022年首批折實平均呎價分別約17,608元及17,898元；其後柏瓏III首批折實平均呎價約13,938元，低逾兩成。凱柏峰III後來的售價亦較三年前第一期低近兩成，第一、二期部分買家曾因估價不足而要求發展商協助上會。朗譽後期以高回佣促銷，亦引起銀行估價不足的討論。
同系海茵莊園在2021年首推時，首批折實平均呎價約20,921元；其中一個實用面積289平方呎的一房單位，首推時折實售價707.7萬元，至2023年8月減至496.1萬元，累減211.6萬元，接近三成。
這些例子並不代表33清水灣一定會以同一方式調整價格，但提醒買家：樓花期內，發展商仍可因應市場反應調整後續期數的推售策略。
建期付款買家，先計好估價不足的差額
買33清水灣這類溢價較高的新盤，若選擇建築期付款，不能只計算現時樓價和首期，也要估算收樓時的銀行估價。
如果交樓前同類單位價格下跌，銀行按較低估值計算按揭，買家便可能需要投入更多現金。對準買家而言，關鍵不只是「現在供不供得起」，而是「到收樓時，估價不足的差額是否承受得到」。
高價購入樓花的風險，從來不只是在樓市下跌時帳面少賺一點；若買家本身預留的現金不足，估價下調便可能變成實際的資金壓力。
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