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新鴻基地產旗下位於西沙的大型住宅項目 Sierra Sea 正式進入交樓階段。這個提供高達 9,700 個住宅單位的項目，規模接近「沙田第一城」，其補地價金額高達 196 億元，創下香港紀錄。今次《胡‧說樓市》抽中開箱的單位，是位於第 1A 期 Aqua Avenue 5 座 的天台特色戶，其成交呎價位列全屋苑第六高。
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Sierra Sea 項目基本資料及成交概況
項目規模龐大，屬於「西沙綜合發展區」的一部分，涉及 806 萬呎用地。住宅部分集中在近海的一邊，與大型商場「GO PARK」僅一街之隔。
單位成交資料表
| 項目內容 | 詳細資料 |
| 驗樓單位 | Aqua Avenue 5 座天台特色戶 |
| 實用面積 | 815 呎 |
| 平台面積 | 342 呎 |
| 天台面積 | 606 呎 |
| 成交價 | 1,571.56 萬元 |
| 折實呎價 | 19,283 元 |
| 管理費 | 平均每平方呎 4.38 元 |
交通配套：項目的最大挑戰
儘管景觀優美，交通問題仍是 Sierra Sea 的關鍵痛點。從大學站出發，需繞過鄭裕彤樓前往巴士站，若交通暢順，車程約 15 分鐘可達屋苑。然而，隨着住戶增加及假日遊客前往「GO PARK」商場，唯一依靠的「海映路」容易出現交通擠塞。
室內佈局：180 度海山景致
該特色單位採取三房一套連工人套房間隔，最吸引人的是其「景觀震撼力」。打開大門，客飯廳連接落地大玻璃，正面飽覽企嶺下海及八仙嶺景觀。
- 空間感：客飯廳長約 5.3 米，闊約 4.4 米，主廳面積約 250 呎。
- 景觀：透過 11 米長的平台及大玻璃窗，包攬近 180 度的海山全景。
- 寢區佈置：房間全數與廳同向，走廊通往兩間面積約 53 呎的客房及主人套房。
驗樓重點：條子磚隱患與私隱危機
雖然單位景觀一流，但驗樓師鍾 Sir 在檢查過程中發現不少細節問題，特別是外牆設計與浴室私隱。
1. 外牆條子磚空心及滲水
單位平台及天台大量採用條子磚設計。鍾 Sir 指出，這類瓷磚因縫隙未做填縫處理，雨水容易滲入並影響膠沙黏合力，導致瓷磚容易鬆脫掉落。此外，天台樓梯位置已出現明顯水跡，日後恐有「白華」問題。
2. 浴室私隱風險
浴室設計雖增加了大量儲物空間，但卻存在私隱漏洞。由於採用嵌入式趟門，門邊留有較大縫隙，洗澡或如廁時的影像有機會透過玻璃鏡反射，從門外窺探得到。
3. 玻璃窗及清潔問題
單位採用固定式大玻璃窗以優化景觀，但這意味着住戶無法自行清潔外窗，必須依賴屋苑吊船協助。
驗樓問題總結
| 檢查項目 | 發現問題 | 驗樓師建議 |
| 外牆條子磚 | 多處空心鼓起，存在脫落風險；出現滲水水跡。 | 需留意保養期內的穩固情況。 |
| 排水系統 | 天台排水溝斜度不足，出現積水窪。 | 透過批盪加厚、盪平坡度導流。 |
| 安全風險 | 天台排水口位置過深且無蓋，易絆倒受傷。 | 加裝渠蓋或高身架子遮蓋。 |
| 浴室私隱 | 趟門縫隙大，鏡面反射導致私隱外洩。 | 加裝膠條阻隔視線。 |
| 玻璃窗 | 主人房玻璃有頑固污漬；外框底防水膠披口。 | 發展商需進行專門清潔及修補。 |
發展商回應及執修進度
《胡 ‧ 說樓市》已將驗樓結果轉交發展商新地，其回應如下：
- 執修完畢：所有提及的室內事項均已完成執修。
- 條子磚設計：指外牆瓦片不做抆口在香港建築工程中屬常見做法，與有抆口並無分別。
- 改善措施：已在浴室趟門縫隙加裝膠條，並會為天台排水口加裝渠蓋。
- 排水設計：強調天台排水溝斜度已高於法例要求。
最終，該單位在各項評分中，除潔具及鋁窗因細微問題扣分外，整體表現優良，得分為 95 分，評級為 A。
市場近況：銷情熾熱與租務表現
截至 2025 年底，Sierra Sea 第一期表現強勁，已累計售出 1,538 個單位，佔一期單位總數約 98%，為發展商套現 86 億元。
租務參考數據
隨着物業入伙，市場湧現約 100 個租盤：
- 一房單位：入場叫租 13,000 元。
- 兩房單位：入場叫租 16,800 元；首宗成交月租 18,000 元（呎租約 40 元）。
- 三房單位：入場叫租 32,000 元。
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