近期，堅尼地城海旁因被內地社交平台小紅書用戶形容為「港版鐮倉」而聲名大噪，吸引了大量遊客前來「打卡」。在這個新晉旅遊熱點旁，一個全新的樓盤「吉喆」剛剛落成入伙。該項目由上海商業銀行發展，前身為銀行大廈，合併毗鄰舊樓後重建而成。
我們跟隨驗樓師，為谷友開箱其中一個單位，檢視其交樓質素。據悉，樓盤在入伙初期質素未如理想，發展商在全面檢查後才重新交樓，究竟質素有否改善？ 馬上為您揭曉。
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吉喆樓盤基本資料
「吉喆」位於吉席街33號，距離港鐵堅尼地城站B出口僅約三分鐘步程，交通便利。項目為單幢式商住設計，提供173個單位，戶型由開放式至三房不等，其中開放式單位佔全盤超過一半。
| 樓盤資料 | |
| 地址 | 吉席街33號 |
| 發展商 | 上海商業銀行 |
| 單位總數 | 173個 |
| 單位面積 | 206呎 – 1,012呎 |
| 校網 | 小學11校網 |
驗樓單位狀況
我們這次開箱的單位是中層F室，一個實用面積293呎的開放式單位。業主在去年6月，市場觀望氣氛濃厚之際，以600.8萬買入，呎價高達20,505。
| 驗樓單位資料 | |
| 屋苑 | 吉喆 |
| 單位 | 中層F室 |
| 實用面積 | 293呎 |
| 買入樓價 | $600.8萬 |
| 買入呎價 | $20,505 |
| 最終得分 | 90分 (評級: A) |
單位驗樓詳細實況
1. 廚房：儲物空間充足 家電有瑕疵
單位採用開放式廚房，設計分為兩邊。一邊由頂至底設有儲物櫃、雙門雪櫃，並預留了電飯煲及電熱水壺的擺放位置，儲物量相當充足。另一邊則放置了電磁爐、鋅盆及洗衣乾衣機。
- 優點：廚房家電選用Miele品牌，級數較高。
- 缺點：
- 此戶型沒有配備蒸焗爐或微波爐，只有向海的A至D室才提供。
- 洗衣機機身沒有櫃門遮飾，驗樓師發現機身有花痕，內櫳亦有鏽漬，估計與交樓前試水有關，需由業主決定是否更換。
2. 客飯廳與睡房區間：橫向設計需巧思
客飯廳主體面積約135呎，長5.3米、闊2.35米，空間感尚可。不過，單位呈橫向式設計，缺乏一幅完整的闊牆擺放電視櫃等傢俬。業主或需利用露台與窗之間的牆身放置傢俬，以分隔出客廳和睡房空間。單位上方已預設兩部冷氣機，也暗示了分間空間的佈局概念。
3. 地板及地台：出現鬆脫及傾斜
驗樓師指出，雖然之前單位普遍存在的天花鬆批盪問題已獲改善，但地板問題依然存在。
- 地板鬆脫：部分地板用腳輕踢會發出聲響及有浮動感，驗樓師認為是漏打釘所致，加釘鞏固即可解決。
- 地台傾斜：用平水尺量度時，會發現地台有輕微傾斜甚至「窩下去」的現象。由於重做工程浩大，且可能影響地板接合，若業主不介意，或可考慮放棄執修此項。
4. 窗戶及通風：設鮮風機 窗鉸需維修
單位設有露台、工作平台及一扇向外推的「鞦韆窗」，打開門窗後對流效果不俗。
- 鮮風機：發展商額外加裝了鮮風機，允許在關窗情況下仍有鮮風入屋。主機設於大門上方的生口位內，發展商回覆指，濾網建議每半年至一年更換，費用約$460元一套。
- 窗鉸刮損：窗戶的限角器與窗鉸互刮，開關時會產生聲響，長遠可能影響窗鎖穩固度，建議發展商將裝置稍為移位以解決問題。
5. 露台與工作平台：外望樓景 外牆藏鐵頭
- 景觀與私隱：22呎的露台主要望向對面的出租物業「18 Catchick Street」及「本舍」，私隱度較低。同時，露台與毗鄰G室的工作平台伸手可及，住戶間的說話或能輕易被聽見。
- 外牆瑕疵：16呎的工作平台外牆上，一處黑色的掃口粉下藏有金屬鐵頭。驗樓師警告，若掃口粉因風雨脫落，鐵頭外露生鏽會污染外牆，建議發展商剷走掃口粉，挑走鐵頭後再重鋪瓦仔，才能根治問題。
6. 洗手間：設計美觀 電掣接駁出錯
洗手間牆身與地台鋪砌磁磚，配上滲光效果的懸浮式洗手盆櫃，設計美觀。坐廁採用隱藏式水箱，但未有預留生口位，日後維修較為麻煩。
- 漏水問題改善：初期單位的浴屏漏水問題，在此單位已透過加厚唧膠得到解決。
- 電掣問題：天花燈與鏡櫃燈的電掣錯誤地連在一起，關閉天花燈會同時令鏡櫃燈熄滅，需要修正。
胡‧說評析：交樓質素改善 投資潛力分析
1. 總結：單位獲A級評分 發展商承諾跟進
經過檢驗，此單位的扣分處主要在地板、腳線及家電方面，最終獲得90分，評級為A，質素相比初期已有顯著改善。發展商上海商業銀行回應指，交樓團隊已全面跟進發現的瑕疵，並承諾盡快完成修復。
| 驗樓瑕疵總結 | 處理建議 |
| 地板鬆脫 | 加釘鞏固 |
| 地台傾斜 | 工程較大，業主可衡量是否執修 |
| 洗衣機花痕及鏽漬 | 業主可決定是否要求更換 |
| 窗鉸互刮 | 要求發展商將裝置移位 |
| 外牆藏鐵頭 | 剷除掃口粉並移除鐵頭後重鋪 |
| 洗手間電掣錯誤 | 要求承建商修正電路接駁 |
2. 租務市場分析：鄰近港大 吸學生客源
堅尼地城區一向深受內地及海外學生歡迎，從「吉喆」乘搭港鐵只需一站即可到達香港大學，因此這類迷你單位在租務市場上具備吸引力。雖然延遲收樓影響了投資者的租金收入，但改善後的交樓質素對自住或長線收租均是好事。
| 吉喆租金回報估算 | 資料 |
| 參考呎租 | 約$65/呎 (參考鄰近服務式住宅) |
| 預計月租 | 約 $19,045 (293呎 x $65) |
| 管理費 | 約1,934/月(每呎約6.6) |
| 扣除管理費前租金回報 | 約3.8厘 |
| 扣除管理費後租金回報 | 約3.4厘 |
3. 銷售與托價策略
儘管去年樓市氣氛淡靜，發展商紛紛減價促銷，「吉喆」仍以平均呎價$23,895開售，並成功售出101伙，佔全盤58%，套現超過8億元。
值得注意的是，項目曾出現4宗取消交易個案，其中兩個單位（9樓F室及10樓F室）在撻訂後，旋即由發展商的關連人士榮康信（與上海商業銀行非執行董事同名）以原價購入。此舉有效穩定樓盤價格，避免因撻訂而出現的減價壓力。
4. 同區未來供應
堅尼地城區內未來將有多個公私營房屋項目落成，或會對區內樓價及租值構成影響。
| 堅尼地城區未來主要供應 | |
| 公營房屋 | 西環邨重建、加惠民道2,340伙公屋 |
| 私樓項目 (西寧街) | 興曄發展蚊型地 (樓面地價$9,500/呎) |
| 私樓項目 (西寧街/域多利道交界) | 會德豐發展地皮 (樓面地價$7,070/呎) |
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