銀行估價

買二手樓後,最頭痛往往是向銀行申請按揭一環。很多時,我們也會聽到「估價不足」的個案,實情銀行在審批每一宗按揭申請時,除了參考準買家的借貸能力之外,還會委託獨立的估價公司來為物業作「銀行估價」,再決定最終可批出的按揭成數及金額。究竟還有什麼因素會影響按揭成數呢? 本文會詳細剖析影響貸款額的各項因素。

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什麼是物業估價?

物業估價是承造按揭的重要指標,每間銀行都會在批核按揭貸款額之前,為申請單位進行估值考量,並以此決定批出的貸款額,是銀行控制風險的程序。

買賣簽署合約確定「成交金額」後,銀行收齊所有文件,會再找估價行為單位進行「物業估值」,看看是否估到價。通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較,所以成交較活躍的屋苑,可以較容易取得估價指標。對於成交較稀疏的屋苑,估價行可能需要加以當前樓價水平估算,部份銀行會要求上門作出估價,要業主配合。

更重要一點,由於測量師行會按參考當時「成交價」、以及市況,而定出物業價值,所以測量師行未必依據實時數字估算,而多以「土地註冊處」的資料來參考,但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前之前,故很多時準買家會見到估價跟實際市場成交價有很大出入。

舉例,單位A的叫價是$600萬,小明計劃購買並申請按揭,銀行便會替單位估價,最終單位的估價同樣是$600萬,銀行便會批出足夠的貸款額予小明,如果小明申請新按保承造九成按揭,銀行亦會相應批出九成的貸款額,亦即$540萬。

查詢銀行估價有什麼途徑?

查詢銀行估價途徑

  1. 先查銀行網上估價系統

    一般來說,準買家拿著「臨時買賣合約」前往銀行申請按揭,銀行會委託獨立測量行為單進行估價 (我們亦有製作二手物業買賣流程全攻略,按我跳往)。最常見,就是透過各大銀行的「網上估價服務」,如匯豐銀行恒生銀行渣打銀行中國銀行等,準買家只要選擇屋苑、樓層及單位,就會即時見到初步估值。網上估價系統

  2. 如網上途徑未能成功,可致電銀行查詢

    不過一些冷門物業,如唐樓、洋樓、村屋等,網上估價系統未必能夠提供選擇,準買家有可能需要致電銀行查詢,但眾所周知,打電話至服務熱線查詢,需要花盡力氣才能接駁至客戶服務員,且未必能夠即時提供估價資料,故需花費較多時間。對於部份村屋的單位,準買家也要預先搜尋出村屋的LOT NUMBER等 (想知如何搜尋村屋Lot Number,按我跳往)。當接通銀行職員時,他們多數會多問兩個問題,一個就是單位是否連車位、第二個就是業主的開價,提供相關資料也可以有效幫助到估價。

  3. 最後才委託測量師行

    至於最後一種方式就是委託測量師行來做估價。他們會找專人上門量度單位,及翻查單位平面圖而作出估價。會選用測量師行估價的人,多數是成交較疏落的特色單位。跟網上銀行估價、以及致電銀行查詢不同,透過測量師行估價是需要收費的。

銀行估價有用資料

銀行估價連結
匯豐銀行https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/property-valuation/
恒生銀行https://www.hangseng.com/zh-hk/e-valuation/address-search/
渣打銀行https://www.sc.com/hk/zh/mortgages/mortgage-planner/property-valuation/
中國銀行https://www.bochk.com/tc/mortgage/expert/expert2.html
銀行估價電話
匯豐銀行2748 8080
恒生銀行2710 2288
渣打銀行2886 8855
中國銀行3669 3233
延伸閱讀:轉按、加按、現金回贈、MORTGAGE LINK通識

什麼是物業估價不足?

估價不足即是銀行對單位的估值,未夠匹配物業的成交價,導致按揭貸款額不夠應付成交所需,買家要額外準備首期上會,遇上樓市大旺市或樓價急挫時,也容易出現估價不足的問題。

在樓市大旺市的時候,業主態度進取,叫價往往高於銀行估價,導致估價不足;樓價急挫時,銀行急速調低物業估價,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後,估價有機會進一步下調,令買家要抬錢上會。

2008年金融海嘯就是其中一個經典的情況。很多物業都出現簽署臨時買賣合約時,估價估足有凸,但在申請按揭期間,卻遇上雷曼事件,銀行落雨收遮而急速收緊估值,結果不少單位由原先估足價變為估價不足。另外,估價不足也出現於長樓花期的一手物業上。很多發展商都以高價開售樓花單位,而買家採用建築期付款方法,但當單位正式落成入伙,而需要承造按揭時,因市況逆轉而出現估價不足。(有關新盤買賣流程、折扣優惠與按揭注意事項,按我跳往)

舉例,小明已簽訂臨約購買單位A,作價$600萬,但準備申請按揭時,銀行認為樓價下跌風險大,故把單位A的估價下調至$510萬,即使小明申請新按保借九成按揭,但貸款額只能以最新估價為計算基準,即小明只能借取$510萬 X 90% = $459萬,變相首期由原先的$60萬($600 X 10%),大增至$141萬,由於小明手頭現金不足,最終需要撻訂,損失樓價5%細訂,即$30萬。

再舉例,小明以建築期付款購買新盤單位B,作價$600萬,先付首期15%,即$90萬,餘額於入伙前才找清,一年樓花期過後,假設小明以新按保上會,他便可以承造85%按揭(因已付出15%首期),即借取$510萬來完成交易;但假設銀行最新估值只有$450萬,貸款額將不夠支付交易餘額,小明最多只能借取$450萬(因已付出15%首期),最終或需額外抬$60萬現金,配以按揭貸款才能完成交易。

估價不足原因

  • 部份屋苑成交穩疏,欠缺參考
  • 樓市大升或大跌時,註冊處成交未能實時反映
  • 樓花盤開價太高
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估價不足怎麼辦?

估價不足有什麼其他解決方法

當然,銀行採用估價行未必相同,按揭競爭激烈,令部份銀行會選用較進取的估價行,所以如果估價不足的話,可以再找其他銀行比較。一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持,原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值,幅度一般在3%至5%以內。

如果買家無把握心儀單位「估足價」,買入單位前都可以先找銀行作口頭估價,在買二手樓,也謹記先進行查冊(想知查冊程序,按我跳往)。因為透過查冊,可以對單位的背景更加了解。查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟,例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款,都會直接影響到樓宇價值。

估價不足處理方法

  • 自行抬錢上會
  • 向銀行出示買賣合約作證據支持,有機會獲調高估價
  • 找其他銀行比較
  • 簽約前先獲取銀行口頭估價,令自己有更好預算
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物業樓齡也會影響按揭審批

除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響,借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。一般而言,銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期,但都要留意,就算減除後總數超過三十年,按揭年期仍是以三十年期為上限。

換句話講,如果以75年期計算,即使借款人達55歲,仍然可以批出最長20年還款期。如果去到60歲人,亦有機會可獲批15年還款期。但當然,背後很視乎借款人供款能力,入息水平及穩定程度、工作性質。

物業樓齡也是考慮因素。一般大型屋苑,由於成交量較為活躍,銀行較願意承造長年期按揭,例如美孚新邨雖然樓齡達50年,但銀行仍願意會批出30年期。

除樓齡外,也要看物業質素,例如有些大型屋苑,樓齡已經50年,但也批到30年年期。但如果屬舊的單幢樓,保養欠佳,但樓齡同樣五十年,但批出的按揭年期卻只有二十年。如果屬於舊物業、村屋或者丁屋,銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況,才決定批出按揭年期。

影響貸款額審批因素

  • 銀行估價
  • 借貸人年齡及樓齡
  • 借貸人收入
  • 貸款紀錄
  • 一手樓發展商回贈
延伸閱讀:村屋種類、買賣及注意事項、村屋按揭一文睇清

按揭年期: 應該揀長? 揀短?

除了上述兩個物業的因素,影響到按揭成數及按揭年期之外,借貸人的收入、貸款紀錄、新盤中有沒有發展商提供的回贈等,也會影響到貸款額。只是如果準買家有得揀的話,究竟「按揭年期」應該揀長、抑或揀短呢?

長按揭年期好處是減低每月的供款額及易於通過壓力測試 (想知如何計算壓力測試,按我跳往),但現在都是低息年代,起首幾年的息口,長短年期利息差額不大,不少上車人士會上車時,會先選較長的年期,之後再按自己的財務狀況,選擇一個較短的年期去節省利息。

舉例一層600萬物業,最高承造六成按揭、息率2.375厘計,20年還款期每月還款額18858元,選用30年則降至13,992元,供款負擔減輕26%。雖然後者息口較高,但始終現時仍然低息,首三年計,後者利息僅多6211元。

更重要,將還款期拉到盡,也有助通過壓力測試。以剛才例子計,選用30年還款期,由於每月供款減少,首置客月入33,598元已夠過壓力測試,相較20年還款期,月入40,850元來得輕鬆。

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