自從前特首林鄭月娥拍扳，把觀塘安達臣石礦場多幅用地改劃公營房屋後，三個房委會項目「安楹苑」、「安樺苑」及「安麗苑」共3,510個單位，已經率先在新居屋2023登場，稍後會進行揀樓；但房協附近的「朗然」也截擊推售，以市值62折盡推全盤422個單位，平均呎價8,900多元，入場價255萬元，面積由303-658呎之間，是房協相隔六年後再推出的資助房屋項目。我們會一文跟大家剖析其背景、樓盤特色、揀樓注意事項、按揭及申請細節。
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如要詳細閱讀房協居屋的申請指引、注意事項、與新居屋分別、未來潛在供應，可點擊以下連結:
朗然背景資料
| 樓盤名稱 | 朗然 |
| 位置 | 安禧街18號 |
| 單位數目 | 422個 |
| 座數 | 2座 |
| 面積 | 1房: 303-308呎 (35個) 2房開廚: 422-452呎(221個) 2房梗廚: 486-524呎(118個) 3房1套: 625-658呎(48個) |
| 車位 | 34個 |
| 校網 | 95校網 |
| 預計關鍵日期 | 2025年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房協 |
| 示範單位地址 | 長沙灣青山道413號東景大廈的房協辦事處 |
| 官方網址 | https://hemmaamber.hkhs.com/ |
申請超購逾26倍，白表單人中籤率僅0.6%
房協位於安達臣的資助出售房屋「朗然」，終在12月13日下午7時正截止申請，房協最新公布，暫時收到11,566份申請表，等於超額認購逾26倍，但以上數字仍未計算部分以郵寄方式及經屋邨辦事處遞交的申請表，換言之大部分仍未計及綠表申請。
上述申請數字中，白表申請佔11,430份，當中一人申請為7,257份，若以「朗然」提供單位總數422伙計算，白表一人配額為10%，即只有42伙，亦即白表單人申請的中籤率只有0.58%；反之，全屋苑有50%單位預留給白表家庭客，若以白表家庭申請4,173份推算，中籤率則為5.06%，數字雖不大，但已遠遠拋離一人申請者。
申請時間
- 參觀示範單位: 2023年11月23日至12月13日 (10:00-19:00) (地址: 長沙灣青山道413號東景大廈的房協辦事處)
- 申請日期: 2023年11月23日至12月13日
- 抽籤日期: 2024年首季
- 揀樓日期: 2024年第2季
索取申請表及銷售文件:
- 「朗然」網站: （網址：https://hemmaamber.hkhs.com）
- 房協長沙灣辦事處 (地址：九龍長沙灣青山道413號東景大廈)
- 房協轄下各出租屋邨辦事處
- 房協申請組 (地址：香港大坑浣紗街23號龍濤苑地下)
- 房委會居屋銷售小組辦事處 (地址：九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第一層平台)
- 房委會綠置居銷售小組辦事處 (地址：九龍觀塘開源道33號建生廣場一樓)
- 房委會轄下各屋邨辦事處及分區租約事務管理處
- 民政事務總署轄下各民政諮詢中心
申請資格:
| 申請者 | 家庭申請者 | 一人申請者 |
| 入息 | 62,000元 | 31,000元 |
| 資產限額 | 174萬元 | 73.5萬元 |
遞表須知
- 白表申請者: 親身前往房協申請組、郵寄或透過網上遞交申請表
- 綠表申請者: 透過所屬屋邨辦事處遞交申請
- 申請費: 270元
- 銷售熱線: 2839 2922
開價分析
房協是否有心截擊房委會? 事關今次「朗然」白表申請條件，跟新居屋完全相同。既然新居屋未揀樓，而大家位置相若，對等待揀樓的白表新居屋客來說，確實有轉會的權利，只是當連資助房屋也互相搶客，這更否反映後市更不滯? 轉會與否，當然要看值搏率，而這就是另一話題，包括售價是否相宜。
今次房協一次過把全盤盡推，折算均價8,916元，跟房委會三個新居屋訂價7,030-7,370元相比，這口價高出最少20%以上。一房入場單位255.5萬元，借最盡90%按揭，攤長30年還款，月供11,145元，過壓測入息要預23,287元，起始資金約32萬；如果買入全盤最貴價三房645.6萬元，借盡上會月供甚至要28,160元，入息起碼58,841元，起始資金預103.6萬元。
表: 朗然售價 VS 新居屋
| 屋苑 | 朗然 | 安楹苑 | 安樺苑 | 安麗苑 |
| 售價 | 255.5萬-645.6萬元 | 171萬-394萬元 | 181-377萬元 | 169-376萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 8,916元 | 7,370元 | 7,030元 | 7,260元 |
| 平均呎價 (市值) | 14,381元 | 11,887元 | 11,339元 | 11,710元 |
供款參考
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 255.5萬元 | 645.6萬元 |
| 首期 | 10%: 25.55萬元 | 10%: 64.56萬元 |
| 貸款額 | 90%: 229.95萬元 | 90%: 581.04萬元 |
| 月供 | 11,145元 | 28,160元 |
| 入息要求 | 23,287元 | 58,841元 |
| 起始資金* | 31.68萬元 | 103.6萬元 |
項目背景
1956-1997年: 安達臣道石礦場營運及復修
石礦場營運
「安達臣石礦場」佔地87.84公頃，早於1956年已開始營運，當時隨時工程展開，導致周邊環境嚴重破壞，政府在1989年制定了《城市邊緣及沿岸地區都會計景觀發展策略》，指出「安達臣道石礦場」受破壞的景觀需進行復修工程，故其後跟礦場營運商於1997年簽訂修復合約。
石礦場復修
整個復修工程原擬在2013年完成，但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期，終於復修工程在2016年完成。完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。
2011-2014年: 規劃署展開研究
劃分四個區域
規劃署於2011年委託顧問公司進行《安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究-可行性研究》，檢討未來土地用途、及其他住宅發展潛力。規劃署接納顧問公司建議，把區內用地劃四個區域。其中地盤北端至南面位置作17公頃的「石礦公園」(圖中深綠色範圍)；捱近西面臨近「大上托」則保留作「岩壁」，並與西貢衛奕信徑第三段接連(圖中淺綠色範圍)。
住宅發展部份在地盤中心
至於整個發展區的中心，則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場，以及興建室內運動場館。至於「住宅社區」則分開南北兩個住宅社區。北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地；而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。由於污水負荷的問題，該用地不能負荷逾30,000人口，規劃署也擬訂25,000為人口上限。
表: 規劃署建議的用地分布
| 土地用途 | 佔地(公頃) | 佔比 |
| 資助房屋 | 1.49 | 1.7 |
| 私樓發展 | 10.75 | 12.24 |
| 商業 | 2.03 | 2.31 |
| 教育 | 1.96 | 2.24 |
| 政府 | 1.51 | 1.72 |
| 政府機構及社區用地 | 0.21 | 0.23 |
| 休憩用地 | 21.22 | 24.16 |
| 綠化地帶 | 37.76 | 42.99 |
| 其他 | 10.91 | 12.41 |
| 總發展面積 | 87.84 | 100 |
公私營住屋比例20:80
當時顧問公司認為，秀茂坪及官塘已有很多公營房屋，故希望把「安達臣道石礦場」的公屋部份減少，公私營比例維持20:80比。當中，預留約10.75公頃用地，相當於十幅住宅用地作私樓發展(圖中淺啡色位置)，擬議用3-5.5倍地積比率，興建7,530個住宅單位，提供20,000人居住；餘下兩成作資助房屋發展(圖中深啡色位置)，涉及一幅面積達16萬呎的用地，建議用6.3倍地積比發，興建1,880個單位，提供給5,000人居住。另外在劃作「文娛核心區」內則設有三幅商業用地(圖中粉紅色位置)、以及在岩壁上設兩幅商業地(圖中淺粉紅色位置)。
表: 資助房屋及私樓住宅規劃(2014年)
| 用地 | 地盤面積(呎)* | 地積比率(倍) | 可建樓面(呎) | 最高高度(米) (*主水平基準上) |
| RS(資助房屋) | 160,387 | 6.3 | 1,010,435 | 290 |
| R2-1 | 57,050 | 4.5 | 256,725 | 270 |
| R2-2 | 195,908 | 3.8 | 744,450 | 270 |
| R2-3 | 64,585 | 3 | 193,755 | 240 |
| R2-4 | 115,177 | 4.5 | 518,297 | 280 |
| R2-5 | 163,616 | 3.8 | 621,741 | 260 |
| R2-6 | 96,878 | 5.5 | 532,829 | 290 |
| R2–7 | 64,585 | 3.5 | 226,048 | 245 |
| R2-8 | 181,915 | 4 | 727,660 | 265 |
| R2-9 | 114,101 | 5 | 570,505 | 275 |
| R2-10 | 102,260 | 4.5 | 460,170 | 275 |
商業用地(2014年)
| 用地 | 地盤面積(呎)* | 地積比率(倍) | 可建樓面(呎) | 最高高度(米) (*主水平基準上) |
| C-1 | 9,688 | 0.5 | 4,844 | 205 |
| C-2 (岩洞內) | 33,369 | — | 29,063 | 210 |
| C-3 (岩洞內) | 67,814 | — | 10,764 | 320 |
| C-4 | 60,280 | 2.2 | 132,616 | 200 |
| C-5 | 47,362 | 2.2 | 104,196 | 205 |
2018年: 林鄭月娥改劃八幅地作公營房屋
不過，規劃署的方案最終卻被林鄭月娥改寫。在2018年，時任特首林鄭月娥公布「娥六招」時，一併公布把八幅用地改作公營房屋發展，分別為「RS」、「R2-2」至「R2-8」項目。當中五幅分予房委會作公屋及新居屋之用；而三幅撥予房協作資助房屋推售。其中首幅推出的居屋「安秀苑」屬於「RS」用地，而新居屋2023，就分別屬於「R2-5」、「R2-6」及「R2-8」用地。至於今次推出的「朗然」則為「R2-3」用地。
| 房委會 | RS (安秀苑) | R2-5(安楹苑) | R2-6(安樺苑) | R2-7 | R2-8(安麗苑) |
| 土地用途 | 住宅甲類(8) | 住宅乙類(3) | 住宅乙類(1) | 住宅乙類(4) | 住宅乙類(3) |
| 地盤面積 | 152,852呎 | 152,852呎 | 96,878呎 | 64,585呎 | 181,915 |
| 地積比率 | 6.3倍 | 4倍 | 5.5倍 | 3.5倍 | 4倍 |
| 單位數目 | 1,900個 | 1,140個 | 990個 | 420個 | 1,380個 |
| 座數 | 2座 | 2座 | 2座 | 1座 | 3座 |
| 人口 | 5,000人 | 3,200人 | 2,780人 | 1,200人 | 3,860人 |
| 設施 | 零售設施、幼稚園 | 長者鄰舍中心、零售設計、幼稚園 | 長者鄰舍中心、幼稚園 | ||
| 類型 | 新居屋 | 新居屋 | 新居屋 | 新居屋/公屋 | 新居屋 |
| 落成期 | 2023-2024年 | 2024-2025年 | 2025-2026年 | 待定 | 2024-2025年 |
房協
餘下「R2-2」-「R2-4」用地則撥給房協發展，全數作資助房屋推售。這三幅地皮較捱近整個「安達臣道石礦場」以北位置，毗鄰「湖泊公園」及「石礦公園」。根據規劃，三幅用地中以「R2-2」的規模最大，房協會建6座16-23層高的住宅，提供1,400個住宅單位，預計會在2025年落成。房協在2020年11月成功向政府補地價19.7億元，每呎地價2,626元。至於「R2-3」(朗然) 及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅，共提供420個及960個單位。
| 房協 | R2-2 | R2-3 (朗然) | R2-4 |
| 土地用途 | 住宅乙類(3) | 住宅乙類(4) | 住宅乙類(2) |
| 地盤面積 | 188,374呎 | 64,585呎 | 114,100呎 |
| 地積比率 | 4倍 | 3.5倍 | 4.5倍 |
| 單位數目 | 1,400個 | 420個 | 960個 |
| 座數 | 6座 | 3座 | 4座 |
| 人口 | 4,000人 | 1,200人 | 2,700人 |
| 設施 | 幼稚園 | 6458呎零售設施 | 11,841呎零售設施 |
| 類型 | 新居屋 | 新居屋 | 新居屋 |
| 落成期 | 2025年 | 2025年後 | 2025年後 |
私人發展商
七除八扣後，全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地，跟原先計劃完全不同。當中，華懋投得的「安峯」，也就是前身「R2-1」用地，位置上比較捱近房協幾幅住地。地政總署在2017底推出地皮招標，當時仍區內地皮仍未轉作公營房屋用途，終由華懋在2018年初擊敗24個對手，以總金額31.128億元投得，按該用地57,632呎，最高可建樓面25.93萬呎計，每呎地價高達12,005元。
至於餘下一幅私樓住宅地，則由長實在2020年5月時擊敗八個對手，以總代價49.51億元投得，地皮面積217,082呎，會分作兩個區域發展，可建樓面1,089,176呎，每呎地價4,546元，但當中不少於1,000個單位需作港人首置上車盤。地契規定完工日期為2026年3月31日。
| 私人發展商 | R2-1 (安峯) | R2-9及R2-10 (長實首置上車盤) |
| 地盤面積 | 57,632呎 | 217,082呎 |
| 可建樓面 | 259,300呎 | 1,089,176呎 |
| 成交金額 | 31.128億元 | 49.51億元 |
| 每呎地價 | 12,005元 | 4,546元 |
| 發展商 | 華懋 | 長實 |
| 類型 | 私樓 | 私樓+首置上車盤 |
區內居屋項目
順緻苑
安達臣石礦場屬於全新開發的地區，數到最近的居屋，已經是挨近「順利邨」的「順緻苑」，物業鄰近飛鵝山一帶，四周環境相當清幽，屬於第一期居屋。「順緻苑」共由六座組成，合共提供1,539個單位，開則上採用十字型設計，實用面積由446-656呎之間。這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋，而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。
曉麗苑
另一個較鄰近居屋，已經數到在「秀茂坪村」附近的「曉麗苑」，原址為秀茂坪徒置區，1992年拆卸後建成居屋推售，在1997年落成，全盤合共提供8座38層高的居屋，共提供4.,864個單位，物業面積由430-647呎不等，部份單位更設有雙洗手間設計，面積倘大。
表: 區內居屋項目
| 順緻苑 | 曉麗苑 | |
| 地址 | 順利邨順緻街1-10號 | 觀塘曉光街21號 |
| 落成年份 | 1980年 | 1997年 |
| 座數 | 6座 | 8座 |
| 伙數 | 1,539個 | 4,864個 |
| 面積 | 446-656呎 | 430-647呎 |
區內私樓項目
安峯
安達臣石礦場中唯一的私樓項目，肯定要數到由華懋發展的「安峯」，四座物業合共334個位，其樓花期之長、加上樓盤暫沒有交通可接接駁，樓盤開售時反應出奇地冷淡，最終只售出三個單位，成為近年新盤開售成績較差的項目，其後在轉角市後更被發現全盤已撻訂。由於政府把區內用地多轉作公營房屋發展，故全區只餘下安峯為全私樓項目﹕以及日後長實推出的首置上車盤項目。
麗港城
如果前往官塘或藍田一帶，則有較大型的住宅屋苑，當中最大規模為「麗港城」，屬於全港的十大藍籌屋苑。項目由1990年至1994年之間入伙，項目前身是「油庫及臨時房屋區」，共分四期發展，合共提供38座物業，提供8,072個單位。屋苑開則上一律採用鑽石形設計，兩房實用面積516-522呎。屋苑一期自設商場，亦有兩個會所，提供泳池、多用途室等設施。住客也可以經行人天橋接駁往港鐵藍田站。
匯景花園
另一個跟「麗港城」齊名的屋苑，就是「匯景花園」。屋苑由長實發展，在1992年入伙，合共提供4,114個單位，清一色都是一層八伙，大走90年代流行的鑽石形，分兩房、三房及三房一套。「匯景花園」部份單位，包括「9-17座」「EFGH室」的高層單位可望到維港煙花景，屬一線之選。至於樓盤次級之選，就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主，均以望向內園為主。至於「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶，屬全盤最次級選擇。
表: 區內私樓項目
| 安峯 | 麗港城 | 匯景花園 | |
| 地址 | 安達臣道對出 | 官塘茶果嶺道 | 藍田匯景道1-17號 |
| 座數 | 4座 | 38座 | 17座 |
| 單位數目 | 334個 | 8,072個 | 4,114個 |
| 面積 | 339-907呎 | 516-748呎 | 537-720呎 |
| 入伙日期 | 2023年7月 | 1990-1994年 | 1992年 |
| 發展商 | 華懋 | 長實 | 長實 |
胡．說評析
1. 交通死症問題未解決
雲巴未知何時開通
「安達臣道石礦場」最大的致命傷是交通因素。雖然銳意改善安達臣一帶交通的「雲巴」，在《施政報告》中有提出「智慧綠色集體運輸」，並會興建一條線連接觀塘上坡地區，途經彩雲、順利、順安、秀茂坪、寶達及馬游塘，但用什麼形式興建、幾時落成也不知。就算落成了，其載客量、速度、班次也是未知之數，所以現階段實不宜對此基建有過份憧憬。
只能倚賴唯一車路出入
在安秀道公園旁有接駁電梯可連接「安達臣石礦場」，現場所見差不多接近完工，但仍然未可啟用。現時只能行到「安泰邨」附近的「安健道」轉駁上去。這條暫成為安達臣石礦場落山的主要輸紐，是連接上落山的唯一行車道路。一直行大約十五至二十分鐘斜路，去到迴旋處會先見到「安健道」，也就是連接日後「安達邨」的轉駁電梯位置。之後再上會經過領展及新地商業用地，對面為新居屋「安麗苑」。一直向前行轉入來就是「安愉道」，行前一點會見到另一新居屋「安樺苑」。如果要去「朗然」就要由「安禧街」轉入去，位置上最遠離轉駁電梯。
朗然最遠離轉駁行人升降機
「朗然」會較遠離行人升降機，但因位置較近「安峯」，而「安峯」旁日後有公共交通交匯處，所以可步行至總站上車搭巴士或小巴。政府承諾會因應各個新發展的工程進度及落成日期，適時計劃及作出相應公共交通安排。但畢竟暫時仍未有交通接駁，故要去到最近公屋「安泰邨」及「安達邨」才有交通選擇。
安達臣道一帶主要巴士路線
| 巴士 | 途經港鐵站 | 地點 | 行車時間 |
| 88 | 彩虹站 | 大圍 | 上午5:30-凌晨00:30 |
| 213D | 彩虹站 | 旺角 | 上午6:00-晚上10:50 |
| 214 | 彩虹站 | 長沙灣 | 上午5:20-凌晨00:30 |
| 213M | 藍田站 | 藍田 | 上午5:00-凌晨2:00 |
| 213X | 九龍灣站 | 尖沙咀 | 上午6:00-下午11:00 |
| 613 | 過海巴士 | 筲箕灣 | 上午5:40-凌晨00:00 |
2. 區內配套仍待發展
可倚賴公屋配套
待行人設施連接後，日後安達臣石礦場的住宅項目，生活配套可依賴「安泰邨」、「安達邨」及「寶達邨」一帶。「安泰邨」內設濕貨街市，還設有16間商舖，佔地約25,834呎；「安達邨」則有天橋連接鄰近「秀茂坪商場」和「寶達商場」，而邨內則設有28間商店，包括中式酒樓、超市等。最近的診所也會在安達邨內，裡面設有中醫、牙醫及醫務診所。至於社福設施方面，在「安泰邨」附近設有服務設施大樓，內設展能中心、安老院舍、殘疾護理院等。
新地及領展投得商業用地
石礦場內已預留用地提供一些生活配套設施。在「安麗苑」(R2-8)與「安楹苑」(R2-5)用地之間，預留了一幅用地興建一所室內體育館、或社區會當設施。(圖: 柴色十字點位置)。而在「安麗苑」(R2-8)以西的兩幅用地，以北的一幅由新地以2.96億元投得，該用地佔地57,372呎，可建樓面110,288呎計，每呎地價2,684元呎；而以南的一幅用地，佔地63,292呎，可建樓面139,200呎，則由領展以7.66億元投得，每呎地價5,501元。另外，在首個新居屋「安秀苑」(RS-1)用地的對出也會一間消房局、一間警署及一個垃圾收集站。
3. 朗然景觀存在變數
樓盤以東 (房協R2-4)項目
「朗然」現場周邊環境沙塵滾滾，很多工程仍然進行之中，但同時說明「朗然」的景觀未必有太大保障，「朗然」1A及1B座以東現時可可以望到一點山景及斜坡，但實情在「朗然」毗鄰也有房協另一個項目「R2-4」用地，會興建4座10-28層高住宅，共960伙，故長遠會受到阻擋。據平面圖來分析，「1A座A-C室、J室」、「1B座A、F-H室」及「2B座J室」都屬於此類。
樓盤以西(房協R2-2)項目
另外在「朗然」2A座以西，現時前方有一些黃色帆布覆蓋的物業，也屬於房協地盤，會興建6座16-23層高住宅，共1,400伙，包括「1A座F-H室」及「2A座A-E室」也屬於此類。
樓盤以北(華懋安峯)
望向華懋接近落成的「安峯」，包括「1A座D-E室」、「2A座F室」、「2B座A-B室、K-L室」都望向這邊。
樓盤以南(學校)
景觀唯一缺口，但前方卻是一幅小學用地，日後上下課的鐘聲可能會影響住戶，包括「2B座C-H室」都屬於這類。
表: 朗然景觀分布
| 景觀 | 單位 |
| 樓盤以東 (房協R2-4) | 1A座: A-C室、J室 1B座: A、F-H室 2B座: J室 |
| 樓盤以西(房協R2-2) | 1A座: F-H室 2A座: A-E室 |
| 樓盤以北(華懋安峯) | 1A座: D-E室 2A座: F室 2B座: A-B室、K-L室 |
| 樓盤以南(學校) | 2B座: C-H室 |
4. 朗然自設會所
朗然設有會所
跟其他房委會的新居屋不同，朗然設有獨立住客會所設施，跟其他私樓新盤看齊。住客會所連戶外園林面積約1.7萬呎，除了設有健身室、閱讀區、兒童遊樂室、遊戲室等。
石礦公園
除了屋苑會所外，區內也預留了約21公頃的用地作休憩用地，當中4公頃社區公園及廣場、3公頃湖泊公園、8.5公頃石礦公園、6公頃現有岩壁。其中「石礦公園」由康文署負責，內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。
湖泊公園
至於「湖泊公園」則由渠務署負責。內裡會設有人工蓄水湖，面積約 2 公頃，當中設有浮橋、觀景台及兒童嬉水區等康樂設施。工程於2018年初展開，預計在 2021年初至2023年底分階段完成。人工蓄水湖在運作上屬防洪設施，用以在下雨時儲存，及緩減排放至下游排水系統的雨水。另一方面，在非雨季的日子，人工蓄水湖亦可用作康樂設施，故人工蓄水湖由渠務署負責運作、管理及維修。
5. 校網跌入西貢校網
樓盤跌入「95區校網」
雖然在安達臣發展區，預留了四幅地興建三間小學及一間中學。另外根據教育局2021小學校網的劃分，樓盤並不是跌入官塘校網，而是跌入「西貢95校網」。
西貢95區學校校網
| 學校 | 全日制 | 性別 | 種類 | 學額 |
| 西貢崇真天主教學校（小學部） | 全日 | 男女 | 資助 | 44 |
| 將軍澳官立小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 71 |
| 香海正覺蓮社佛教黃藻森學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 72 |
| 西貢中心李少欽紀念學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 仁濟醫院陳耀星小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 112 |
| 東華三院王余家潔紀念小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 57 |
| 保良局馮晴紀念小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 60 |
| 順德聯誼總會梁潔華小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 基督教神召會梁省德小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 93 |
| 基督教宣道會宣基小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 43 |
| 博愛醫院陳國威小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 101 |
| 佛教志蓮小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 76 |
| 保良局黃永樹小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 60 |
| 景林天主教小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 80 |
| 將軍澳天主教小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 仁愛堂田家炳小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 54 |
| 港澳信義會小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 58 |
| 港澳信義會明道小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 樂善堂劉德學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 78 |
| 天主教聖安德肋小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 56 |
| 將軍澳循道衛理小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 61 |
| 聖公會將軍澳基德小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 82 |
區內預留學校用地
發展區內已預留了兩幅小學和一幅中學用地(圖: 黃色十字點位置)。教育局會制需求才決定啟動建校工作。另外，在「安秀苑」內會設置一間幼稚園，另安達臣道石礦場「R2-2」、「安楹苑」(R2-5)及 「安麗苑」 (R2-8)用地亦各設置一間，最早一間在2024年完成。
揀樓攻略
若要詳細閱讀項目平面圖，朗然售樓說明書可在此下載: https://hemmaamber.hkhs.com/download/brochure/Hemma%20Amber_Sales%20Brochure.pdf
一房(35個)
一共提供422個單位的「朗然」，由兩座物業組成，內裡會分細1A及1B座、以及2A及2B座，單位實用面積303-658呎。其中「朗然」最細由一房起步，共提供35個一房單位，分布於三柱分別，但只有一柱屬光廁，就是「2B座K室」應視為一房首選。
表: 一房單位
| 單位 | 1A座D室(306呎) | 2B座D室(303呎) | 2B座K室(308呎) |
| 廚房 | 開放式 | 開放式 | 開放式 |
| 洗手間 | 黑廁 | 黑廁 | 光廁 |
| 景觀 | 望房協R2-4 | 望學校用地 | 望房協R2-4 |
| 露台門 | 趟門 | 趟門 | 趟門 |
| 售價 | 257.5萬-274.9萬元 | 265.7萬元-282.8萬元 | 255.5萬-270萬元 |
| 揀樓排序 | 次選 | 次選 | 首選 |
兩房開廚(221個)
兩房單位佔全盤超過八成，共有339個單位， 但裡面再細分「開廚」及「梗廚」。兩房開廚221個單位、兩房梗廚則118個。「朗然」221個兩房開廚中，大部份均為黑廁，當中僅得十柱為光廁，但當光廁也會再分等級，部份會扭向光井的，大家未必喜愛，而樓盤只有「1B座E室」、「2B座B室」及「2B座C室」的洗手間通風窗非扭向光井位。另外，「朗然」不少單位的露台門向外推，會稍為阻擋露台運用，但「朗然」有部份單位露台門會改趟門，當中「朗然」兩房開廚中就有一柱「2A座G室」屬如此設計。
表: 兩房開廚(光廁)
| 洗手間氣窗 | 露台 | 單位及售價 | 揀樓次序 |
| 扭向街 | 雙推門 | 1B座E室(374.8萬-396萬元) 2B座B室(360.5萬-379萬元) 2B座C室(384.1萬-408.7萬元) | 首選 |
| 扭向光井 | 趟門 | 2A座G室(363.6萬-381.5萬元) | 次選 |
| 扭向光井 | 雙推門 | 1A座G室(364.7萬-384.6萬元) 1A座H室(379.3萬-400萬元) 1B座B室(381.2萬-400萬元) 1B座C室(363-379.9萬元) 2A座C室(387.9萬-411.9萬元) 2B座F室(385.9萬-410.6萬元) | 次選 |
至於餘下兩房開廚黑廁單位，則按景觀及樓價排序便可以，而面積上的差異則可留意睡房位置，特別是主人房，皆因面數較大的單位，多數在主人房內預留了衣櫃位；反觀面數較細的單位則未必有如此空間。
表: 兩房開廚(黑廁)
| 景觀 | 單位 |
| 山景及房協R2-4 | 1A座A室(358.6萬-390.8萬元) 1A座B室(370.2萬-403.3萬元) 1B座D室(355.3萬-375.4萬元) 1B座G室(367.8萬-400.6萬元) 1B座H室(358.7萬-390.8萬元) |
| 房協R2-2 | 1A座F室(372.8萬-399.1萬元) |
| 望內園及安峯 | 2B座A室(360.2萬-376.8萬元) 2B座L室(357.4萬-377.6萬元) |
| 望學校用地 | 2B座E室(384.1萬-408.8萬元) |
兩房梗廚(118個)
至於「朗然」提供的兩房梗廚，單位全數露台用趟門，而非相對阻礙空間的雙推門。如果撇除景觀因素，「1A座C室」、「1A座E室」、「2A座F室」及「2B座J室」均屬於光廁非扭向光井方向的一類。另外兩房梗廚要避開「1A座J室」、「1B座A室」，其廚房外牆會連接較厚牆，需計入單位由業主買入。另外全盤唯一「1B座1樓B室」502呎的單位也為兩房梗廚，但單位外牆牆身極厚，故謹記棄選這一個單位。
表: 兩房梗廚(光廁)
| 洗手間氣窗 | 露台 | 單位及售價 | 揀樓次序 |
| 扭向街 | 趟門 | 1A座C室(433.9萬-472.8萬元) 1A座E室(434.5萬-466.1萬元) 2A座F室(450萬-472.1萬元) 2B座J室(425.3萬-463.4萬元) | 首選 |
| 扭向光井 | 趟門 | 2A座D室(429.2萬-455.8萬元) 2A座H室(417.4萬-436.6萬元) 2B座G室(435.1萬-463萬元) | 次選 |
表: 兩房梗廚(黑廁)
| 單位 | 1A座J室(487呎) | 1B座A室(487呎) | 1B座F室(524呎) | 1B座1樓B室(502呎) |
| 景觀 | 山景、房協R2-4 | 山景、房協R2-4 | 山景、房協R2-4 | 山景、房協R2-1 |
| 露台門 | 趟門 | 趟門 | 趟門 | 趟門 |
| 厚將牆 | 廚房位置 | 廚房位置 | 沒有 | 睡房及廚房位置 |
| 售價 | 413.8萬-441.7萬元 | 405.5萬-441.7萬元 | 442.6萬-482.1萬元 | 417.1萬元 |
| 揀樓排序 | 次選 | 次選 | 首選 | 棄選 |
三房單位(48個)
餘下48個三房單位，開則分別不算很大，按景觀及樓價個人負擔能力便可以。
| 景觀 | 單位 |
| 房協R2-2 | 2A座A室(596.9萬-645.6萬元) 2A座B室(593.4萬-641.8萬元) 2A座E室(551.9萬-586.1萬元) |
| 望學校用地 | 2B座H室(561.2萬-594.1萬元) |
價格分析、樓盤限制、房協居屋按揭安排
雖然手持30多萬元可進駐「朗然」，購入一個接近不用裝修的單位，但能否把「朗然」20%溢價合理化，背後還要考慮到「朗然」是一個兩年遠期樓花項目，周遭環境及交通也有待改善，但來到這一刻，你仍然有興趣抽「朗然」，申請細節上想多告訴你三點。
若要參考朗然價單，可按此下載：https://hemmaamber.hkhs.com/download/pricelist/Hemma%20Amber_PL1.pdf
注意1. 自由市場禁售期達15年
項目設有比較辛辣的轉售限制，成交日起計五年後可在第二市場轉售，但如果要真正補地價在自由市場轉售，則要在成交日起計15年。但由於「朗然」預計關鍵日期為2025年12月31日，屆時才會簽署轉讓契約，而被視為成交日，所以實際的禁售期會較原來的15年為長。
| 成交日期起計 | 限制 |
| 首5年 | 原價轉售予房協核准人士 |
| 5年後 | 免補地價在第二市場出售 |
| 15年後 | 補地價在自由市場出售 |
注意2. 買家需進行壓力測試
雖然房協說，跟16間銀行及認可財務機構簽訂協議，提供最高90%按揭，但由於房協是不會替買家進行「按揭貸款擔保」，而是透過指定銀行直接批出90%按揭。雖然買家不用繳交「按揭保險」，但審批上會較嚴謹一點，有可能需要進行「壓力測試」，而非單純以供得起便批貸款。
不過，房協居屋按揭的可取之處，是最高可借30年按揭，與房委會新居屋只能最長借25年有分別。
注意3. 單身申請者最高可負擔樓價水平
正因為要做壓測。非公屋租戶用「白表」申請，用二人或以上家庭入息上限62,000元，資產限額147萬元來推算，他們最高可負擔樓價為717萬元，所以單位都揀得到。但值得留意一人申請者，入息上限31,000元，資產限額73.5萬，要過到壓測下，最高只可負擔379.6萬元樓價。
| 申請者 | 家庭申請者 | 一人申請者 |
| 入息 | 62,000元 | 31,000元 |
| 資產限額 | 147萬元 | 73.5萬元 |
| *最高可負擔樓價 | 786萬元 | 379.6萬元 |
| 可揀選單位數目 | 422個 | 127個 |
注意4: 符合白表單身客單位僅127個
雖然房協容許一人申請者可揀一房或兩房，且今次「朗然」綠白表四六比中，還預留20%單位給單身人士申請，綠白表各佔一成，相當於有67個單位。但在不加入擔保人的前提下，符合一人申請者入息的單位售價最高只是379.6萬元，並非全數兩房都適用，所以準買家揀樓時最好先計清楚負擔能力。
| 申請類別 | 申請者 |
| 第一類別： | 受房協觀塘花園大廈第二期（燕子樓及喜鵲樓）、漁光村（白沙樓、順風樓及海 港樓）及真善美村重建計劃影響的二人或以上家庭（綠表申請人） |
| 第二類別： | 受房協觀塘花園大廈第二期（燕子樓及喜鵲樓）、漁光村（白沙樓、順風樓及海 港樓）及真善美村重建計劃影響的一人申請人（綠表申請人） |
| 第三類別： | 受房協明華大廈第三期、觀塘花園大廈第二期（畫眉樓、百靈樓及孔雀樓）、漁 光村（靜海樓及海鷗樓）、健康村第三期重建計劃影響的二人或以上家庭及觀塘 花園大廈第一期玉蓮臺的二人或以上家庭（綠表申請人） |
| 第四類別： | 受房協明華大廈第三期、觀塘花園大廈第二期（畫眉樓、百靈樓及孔雀樓）、漁 光村（靜海樓及海鷗樓）、健康村第三期重建計劃影響的一人申請人及觀塘花園 大廈第一期玉蓮臺的一人申請人（綠表申請人） |
| 第五類別： | 二人或以上家庭（綠表申請人） |
| 第六類別： | 一人申請人（綠表申請人） |
| 第七類別： | 二人或以上家庭（白表申請人） |
| 第八類別： | 一人申請人（白表申請人） |
表: 預留配額
| 申請類別 | 配額 |
| 第五類別： 二人或以上家庭（綠表申請人） | 30% |
| 第六類別： 一人申請人（綠表申請人） | 10% |
| 第七類別： 二人或以上家庭（白表申請人） | 50% |
| 第八類別： 一人申請人（白表申請人） | 10% |
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