【樓市Update: 施政報告前瞻】9月新盤6,000伙蓄勢待發，啟德「花語海」硬撼「天璽．天」(附影片)

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市場正密切關注數日後公布的《施政報告》，會否推出進一步的救市措施，例如將600萬元以下物業的從價印花稅劃一降至100元、放寬投資移民門檻，或落實「購房通」等，以吸引內地買家。這些潛在政策的成效仍是未知之數，但發展商已擺出正面姿態，不少新盤已準備就緒，待政府消息一出便立即推售。

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樓市撤辣後回暖 一手交投創6年新高

事實上，在《施政報告》公布前的八月份，一手市場氣氛已相當熾熱，新盤成交量錄得約1,700宗買賣，連續七個月成交量突破1,000宗的水平 。總結今年首八個月，一手累計成交量已突破13,911宗，創出六年同期新高 。

面對當前市況，發展商正面臨兩難局面。昔日在樓市高峰期投得不少昂貴地皮，如今項目建成，卻遇上轉角市。若以高價開售，市場承接力不足；若以低價開售，則可能面臨蝕本的風險 。因此，發展商只能把握時機，借助如《施政報告》等可能出現的利好消息，力求去庫存 。

9月新盤供應湧現 啟德成焦點戰場

綜合市場資訊，九月份最少有六個全新樓盤準備推出。當中，主要戰場將落在啟德區，本港兩大龍頭發展商正面對壘——長實的「花語海」將與新地的「天璽．天」二期展開激戰 。

「花語海」為長實於2021年以102.8億元投得的用地，每呎樓面地價高達15,861元；而新地的「天璽．天」地皮則在2018年以251.61億元投得，創下政府官地史上最貴住宅地紀錄，每呎樓面地價高達17,776元 。

長實的「花語海」位於跑道區，共分三期發展，提供1,005個單位，但暫時未有鐵路網絡覆蓋。面對區內龐大的供應競爭，加上其預計關鍵日期分別為2027年5月30日及2027年9月30日，樓花期較長 。「天璽．天」二期則提供584個單位，鄰近啟德站，並以現樓形式發售，能吸引期望即買即收租的投資者 。然而，長實向來擅於「明刀明槍」打價格戰，會否對「天璽．天」二期構成壓力，市場將拭目以待 。

港島、九龍多盤混戰

除了啟德，其他地區亦有多個新盤準備登場。港島區有三個樓盤應戰，包括會德豐在灣仔的「Spring Garden」（88伙）和嘉華在天后的「嘉居．天后」（74伙），兩者均屬小型住宅項目 。規模較大的則有太古在柴灣的「海德園」，該項目由前中巴車廠及毗連巴士站地皮改劃而成，分兩期共提供850個單位，首批單位平均呎價為17,500元 。

連同舊契重建項目及已獲批預售的樓盤，市場潛在供應量相當可觀。九個主要新盤合共提供6,083個單位，相當於市場三個半月的一手成交量 。

發展商賣樓策略轉變：由「高價」轉向「價格戰」

當然，最終能消化多少單位，除了看《施政報告》的政策利好程度，更關鍵的是發展商的銷售策略 。

過往，發展商擅於借助市場消息，將氣氛推向高峰。他們通常會先推出頂層特色戶，以破紀錄的成交價來營造「樓王」格局，藉此為分層單位定下參考標竿，方便以高溢價出售單位 。

然而，這種策略在轉角市後已徹底改變。為了加大去庫存的力度，發展商只能從「價格」著手 。自去年樓市全面撤辣以來，發展商紛紛採取直接減價的策略，甚至會先推出全盤條件最一般的單位，以最低的「入場價」來製造「大特賣」的宣傳效果。整體定價亦不再追求高於二手市場，反而主動發動價格戰，與二手市場爭奪客源 。相信這種趨勢將會持續，直至整體庫存量回落至健康水平，才有望轉變 。