【業主報稅2020】供樓利息點樣用盡扣稅額?一文睇盡填表須知

稅務局公布,已經寄出約277萬份2019/20課稅年度的個別人士報稅表,納稅人須於7月2日前遞交報稅表,網上報稅則可自動獲延期一個月。其實報稅也是門藝術,皆因自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」,一共20個年度可以扣減,每年上限十萬元,究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢?

收租業主,他們獲取租金收入後,也需要在扣除差餉等雜費支出後,在「物業稅」以及「個人入息課稅」之中二選一來報稅。但兩者又有何分別呢?究竟如何可發揮到最大的慳稅效果,我們一文為大家解構。

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今年退稅100%,上限$20,000

對上一份《財政預算案》建議,寬免2019/20課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅,上限為$20,000,但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施,納稅人只需如常填報報稅表,待相關修訂通過後,稅局就會自動寬減。

要留意的是,今次的寬減並不適用於物業稅,但賺取租金收入的個別人士,如符合資格,或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。

網上報稅傳送門:https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/filing_of_tax_return_bir60.htm

由今日直至7月2日,稅務局將延長電話查詢熱線的服務時間,詳情如下:

稅務局查詢電話187 8022
服務時間星期一至五 (上午9時至下午7時)
星期六 (上午9時至下午1時)
星期日及公眾假期 (休息)

2019/20課稅年度免稅額一覽

基本免稅額$132,000
已婚人士免稅額$264,000
子女免稅額 (只限第一至九名子女)$120,000 (每名子女計算)
每名子女出生的課稅年度,可額外增加$120,000
供養兄弟姊妹免稅額$37,500
供養父母、祖父母或外祖父母免稅額$50,000 (60歲或以上,每名計算) $25,000 (55歲至59歲,每名計算)
供養父母、祖父母或外祖父母額外免稅額$50,000 (60歲或以上,每名計算) $25,000 (55歲至59歲,每名計算)
單親免稅額$132,000
傷殘人士免稅額$75,000
傷殘受養人免稅額$75,000 (每名計算)
*資料來源:稅務局

2019/20課稅年度可扣稅項目一覽

個人進修開支上限$100,000
長者住宿照顧開支上限$100,000
居所貸款利息上限$100,000
強積金強制性供款上限$18,000
自願醫保保費開支上限$8,000 (每名受保人計算)
合資格年金及強積金自願性供款上限$60,000
*資料來源:稅務局
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什麼是「居所貸款利息扣稅」

所謂「居所貸款利息扣稅」,是財政預算案之中的一項稅務寬免,讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份,以減輕財政上負擔,但只限於自住物業,如該課稅年度只有若干時間自住,相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。相關措施,在1998年的財政年度開始實施,起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃,其後一直延長。在《2017財政預算案》,政府再由15個課稅年度,延長至20個課稅年度,扣稅上限100,000元。由於業主無需連續使用,故為求發揮到最高的慳息效果,不少業主也會選擇在加息周期下申請。

如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主,謹記在填寫「個入入息稅報表」時,可在第七項(3)位置上,填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅,在下面7(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」,將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。

個入入息稅報表

剩餘供款期愈長,愈易用盡扣稅額

問題是,在決定是否採用相關扣稅額時,就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡,而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。理據是按揭年期愈長,借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計,倒轉推算,只要尚餘貸款額維持425萬元,你都可以食盡十萬元的「免稅額」;但同一筆貸款額計算,如果供款年期愈短,就未必可以用盡免稅額。但當然按揭年期愈短的業主,只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年,貸款額起碼要有430萬;年期10年,就要高達439萬。

除此之外,息口高低也有影響。美國暫緩加息步伐,本港樓按低企於2.375厘。很多人業主都會問,究竟應否等到加息周期重臨才使用,但實情由於按揭供款是「息除本減」,所以更關鍵的問題是,息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。我們以一百萬貸款額做例子,若以息口2.375厘,拉到最長30年期供款,若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」,累計有111,777元利息可申索扣減,拉勻平均一年22,355元。去到第六年,剩餘本金供剩87.8萬,所以利息支出也有所遞減。若第六至十年繼續申索,「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。

關鍵要看息口上升較急

倘若業主堅持加息周期才使用「扣稅額」,息口又要上升幾多,第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢?答案是樓按要攀升至2.75厘,亦即較現息口有16%升幅才可以。但當然,若業主有換樓打算,樓價愈貴,供款額愈多,理應利息支出也相應提升,都是應否保留日後使用的考慮因素。

另外購入一手物業的業主也要留意。由於發展商推出「高成數按揭」計劃,二按息口往往較市價為高,理應扣稅時可用得更盡。但根據稅局規定,要「自住」物業才可申請,而「自住」界線就以入伙一刻計起。因此若發展商出售「遠期樓花」,入伙前利息支出是不能扣減。

六個課稅年度內可更改選項

如果你後悔使用,或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅,可於六個課稅年度內向稅局提出更改。當然,如要取消之前所用的免稅額,則要補繳相關稅項;如要追回申索扣稅,則要向稅局提交證明文件。

加按後多出利息,不能用作扣稅

近年二手樓價飛升,中原城市領先指數節節上升,不少業主也會加按套現,但加按後,貸款額谷大,多出了的利息開支能否扣稅呢?答案是不能夠。根據稅務局資料,若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高,稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例,若加按前尚餘本金300萬元,而加按後貸款額達400萬元。在計算可扣減利息支出時,就要以新的利息支出,按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。

除此之外,近年也有業主申請轉按。過去轉按純粹為減省利息支出,但近年轉按的考慮點,卻更側重於銀行提供高逾2%的現金回贈,所以部份業主過了罰息期後,就算本身供樓利息只是2.15厘,轉按後息口會上調至2.375厘也好,但因銀行提供的回贈足以抵銷多出利息支出有凸,故他們不介意由「低息轉高息」。

若果有意選用「居所貸款利息扣稅」,業主在沒有加大原有貸款額的情況下,純粹因轉按時銀行按揭合約條款變更令供樓利息上調,究竟多出的利息支出能否獲扣減?稅局表示「有機會可以」,並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息,但若果在貸款額不變的情況下,多出的利息支出可以獲得扣減。

採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素:

  • 按揭年期愈長,利息開支愈高,可發揮更大效用
  • 是否決定採用,最大關鍵是你的入息是否墮入較高的稅階。入息愈低,扣稅效力愈低,相反,扣稅效力愈高。
  • 自行評估息口上升速度較急,還是本金遞減速度較快。
  • 要留意課稅年度的年結是每年三月,如果你開始供款的時間是12月,該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月,你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。
  • 不能扣減:入伙前利息開支、加按多出的利息
  • 可以扣減:轉按後利息上調而多出的利息開支
  • 六年內可更改選擇
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收租物業報稅攻略:「物業稅」、「個人入息課稅」

除了自住供樓利息可以扣稅,買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租,業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅,但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。一般來說,在填寫報稅表時,你只要在出租物業報表上,第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號,以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8(2)項,填上所付利息,稅局會自動計算兩者方法,何者對繳稅者更有利。

不過這只限於你是通常居於香港,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日,若然你長時間居於外地,而持有香港物業收租,則不能享有個人入息課稅的累進稅階,只能依照15%的物業稅階繳稅。

個人入息課稅報表
填報稅表時謹記在出租物業報表上,第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號,稅局會自動計算兩者方法。

什麼是「物業稅」?

但實際上兩者又有什麼分別呢? 兩項稅項評稅基準相差無幾,但物業稅不能扣減出租物業的利息支出,但當然稅局會主動幫你計算哪一款較划算。「物業稅」評稅準則,就是以全年租金收入,扣減差餉、不能追回租金後,打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定,政府從中抽取15%。但大家可能會問,為何政府要先打個八折後,再才從中抽取15%稅項? 背後是因為該兩成折扣額,反映了一些修葺費,所以業主不能再申索扣減其他實際支出,如差餉、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費用及按揭貸款利息等。業主不用告訴稅局每年實際修葺費用,稅局也不會要求業主提供支出證明。

一般租約都是「全包宴」形式出租,即租客支付租金,當中已包括管理費、差餉及地租,變相獲租金兩成扣稅額也是理所當然;但實際上也有業主選擇非「全包宴」形式出租,即在收租租金以外,還需要租客繳交差餉、地租、管理費。由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金,故非全包宴的出租方式,也可享有上述的兩成扣稅額。

「物業稅」VS 「個人入息課稅」

如果業主選擇將收租物業報「物業稅」,他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後,業主每月淨租金收入50,000元,相當於一年收600,000元,八折後評稅基準480,000元,政府抽取15%作物業稅,相當於72,000元。業主也可以將「租金」轉化作入息一部份,再以「個人入息課稅」來申報的。

在個人入息課稅中,「租金收入」扣減之前幾個細項後,出租物業利息支出也可以扣減,但物業稅則不可以。跟「居所利息貸款利息」不同,這裡沒有年期限制,而且沒有上限,扣減後作為入息一部份被政府評稅。

物業稅個人入息課稅
評稅基準全年租金收入全年租金收入
可扣減項目– 差餉
– 不能追回租金
– 差餉
– 不能追回租金
稅率扣減以上項目後,打八折計算,餘額劃一抽取15%作稅項扣減以上項目後,打八折計算,餘額再扣減供樓利息開支(沒有年期限制),然後跟盡累進稅階抽稅

如果我們套用之前同一例子,假如業主每年利息支出50,000元,評稅基準就在480,000元基礎上,先扣減50,000元「利息免稅額」,連同「基本免稅額」132,000元,七除八扣「個人入息課稅」評稅基準為298,000元。而在這298,000元中,首20萬徵稅16,000元,餘額按17%比率徵稅,變相實質應繳稅32,660元,加上扣除政府100%稅務寬免,上限$20,000(待《財政預算案》通過),變相「個人入息課稅」應繳稅項是12,660元,較繳交「物業稅」低約66%。

個人入息課稅例子
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個人入息課稅會將工資與租金收入合併

但是否代表「個人入息課稅」比「物業稅」划算? 實情未必!只因「個人入息課稅」會將所有收入合併,按「累進稅」稅階計稅。「累進稅」最高邊際稅率,比起一般標準稅率為高,因此要視乎收入多少而決定。

如果本身事主還有額外年薪500,000元,連同480,000元合併報「個人入息課稅」,在扣減利息免稅額、及基本免稅額後,評稅基準已高達798,000元。按累進稅稅階計算,以及稅務寬免,也要繳交97,660元稅項。反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」,需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免),而年薪500,000則計算「個人入息課稅」,需被政府徵稅24,560元,亦即交税96,560元。如此推算以分拆出來繳稅更為划算。

個人入息課稅稅階稅率
首$50,0002%
$50,001-$100,0006%
$100,001-$150,00010%
$150,001-$200,00014%
$200,001過後17%
繳交97,660元稅項

收租物業報稅重點:

  • 填報稅表時,填妥位置的話,稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算
  • 即使出租是「非全包宴」方式,也不影響物業稅的免稅額度
  • 個人入息課稅有稅務寬免(2019/20年度為$20,000),但物業稅卻沒有
  • 物業稅不能扣減出租物業的利息支出,個人入息課稅則可以

重要事項:夫婦報稅注意

2018/19課稅年度開始,稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅,但要注意,當你選擇分開報稅後,稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款,而不會主動比較分開計算或共同計算,哪款較為划算。

而且,在決定將薪俸稅合併報稅後,夫婦二人不能再選擇在個人入息課稅分開評稅。

胡‧說精選

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