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油塘再有大型新盤開價。越秀地產旗下「擎海 THE ATLAS」全盤分三期發展，合共提供1,339伙，率先推出的「擎海I」由第3座及第5座組成，共617伙。
發展商於2026年9月29日公布首張價單，首批推出128伙，佔擎海I約21%，今批只推出一房及兩房，未有三房單位。一房涉及78伙、兩房50伙，實用面積285至497平方呎；扣除最高18%折扣後，折實售價由375.94萬至711.01萬元，折實呎價由13,008至15,423元，折實平均呎價約13,988元。
但擎海始終位於仍在轉型中的油塘工業區，附近未來住宅供應、景觀變化、步行往港鐵站距離，都應該連同價錢一併考慮。
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資料更新日期：2026年9月29日 價單、折扣、銷售安排及示範單位資料，以發展商最新公布為準。
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擎海I首張價單｜128伙折實均價13,988元
| 首張價單 | 資料 |
|---|---|
| 推出單位 | 128伙 |
| 佔擎海I | 約20.7% |
| 一房 | 78伙 |
| 兩房 | 50伙 |
| 首批面積 | 285至497平方呎 |
| 價單售價 | 458.46萬至867.08萬元 |
| 最高折扣 | 18% |
| 折實售價 | 375.94萬至711.01萬元 |
| 折實呎價 | 13,008至15,423元 |
| 折實平均呎價 | 13,988元 |
值得留意的是，發展商開價前曾表示首批會涵蓋一至三房，但最終首張價單沒有推出三房，主要集中一房及兩房上車、細家庭戶型。
換言之，想購入第5座B、M室約700餘平方呎三房的買家，仍要等待下一批價單。
擎海入場價375.94萬元｜一房、兩房幾錢？
一房入場：第3座3樓E室
今批最平單位為第3座3樓E室，實用面積289平方呎，價單售價458.46萬元，價單呎價15,864元。
扣除最高18%折扣後：
| 第3座3樓E室 | 價錢 |
|---|---|
| 實用面積 | 289平方呎 |
| 價單售價 | 458.46萬元 |
| 價單呎價 | 15,864元 |
| 最高18%折實價 | 375.94萬元 |
| 折實呎價 | 約13,008元 |
兩房入場569.01萬元
兩房入場單位為第3座3樓C室，實用面積429平方呎，價單售價693.91萬元，價單呎價16,175元。
最高18%折扣後，折實約569.01萬元，折實呎價約13,264元。
| 戶型 | 最平單位 | 面積 | 折實價 | 折實呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 一房 | 第3座3樓E室 | 289呎 | 375.94萬 | 13,008元 |
| 兩房 | 第3座3樓C室 | 429呎 | 569.01萬 | 約13,264元 |
所以如果預算以「600萬元樓下」劃線，首批除了大量一房外，已經可以選到部分兩房。
擎海付款辦法｜最高18%折扣點計？
擎海I首張價單設有四種主要付款辦法。
| 付款辦法 | 基本折扣 | 連同其他折扣最高折扣 |
|---|---|---|
| 90天現金優惠付款 | 10% | 18% |
| 180天現金優惠付款 | 8% | 16% |
| 300天現金優惠付款 | 6% | 14% |
| 建築期付款 | 2% | 10% |
價單另設五項折扣，包括2026年12月31日或之前簽臨約可獲1%「早鳥折扣」、3%置業折扣、2%專屬折扣，以及兩項各1%的折扣，合共另外8%。因此配合90天現金付款10%折扣，最高折扣達18%。
亦即是說，市場上所說的375.94萬元入場、平均呎價13,988元，是按最高18%折扣計算，並非所有付款方式都有相同折實價。
以最平第3座3樓E室為例：
| 付款方法 | 最高總折扣 | 約折實樓價 |
|---|---|---|
| 90天付款 | 18% | 375.94萬元 |
| 180天付款 | 16% | 約385.11萬元 |
| 300天付款 | 14% | 約394.28萬元 |
| 建築期付款 | 10% | 約412.62萬元 |
對樓花買家而言，這一點相當重要。
如果需要保留較長時間處理按揭或資金，選建築期付款的實際樓價，就會比市場宣傳的「375.94萬元起」高出約36.7萬元。
首批究竟推出哪些單位？
今次價單最大的揀樓特點，是首批單位集中第3座，第5座只有D室一柱推出。
| 座數／單位 | 面積 | 戶型 | 首批伙數 |
|---|---|---|---|
| 第3座A室 | 461呎 | 兩房 | 9伙 |
| 第3座C室 | 429呎 | 兩房 | 11伙 |
| 第3座D室 | 484呎 | 兩房梗廚 | 18伙 |
| 第3座E室 | 289呎 | 一房 | 26伙 |
| 第3座F室 | 332呎 | 一房 | 26伙 |
| 第3座H室 | 497呎 | 兩房 | 12伙 |
| 第5座D室 | 285呎 | 一房 | 26伙 |
| 合計 | — | — | 128伙 |
也就是說，第一輪真正需要比較的主要是三類：
285至332呎一房、429呎細兩房，以及461至497呎較大的兩房。
第5座其他一房戶型、第5座兩房以及B、M室三房都未在首張價單出現。
同區二手比較｜13,988元屬甚麼水平？
單看首批折實平均呎價13,988元，擎海開價處於現時油塘多個較新屋苑的偏低水平。目前Peninsula East約13,669元、曦臺約14,424元、海傲灣約15,925元、朗譽約18,187元、蔚藍東岸約18,769元。
| 屋苑 | 參考平均呎價 |
|---|---|
| Peninsula East | 約13,669元 |
| 擎海I首批折實 | 13,988元 |
| 曦臺 | 約14,424元 |
| 海傲灣 | 約15,925元 |
| 朗譽 | 約18,187元 |
| 蔚藍東岸 | 約18,769元 |
所以與較新的蔚藍東岸、朗譽甚至海傲灣相比，擎海首批開價的確較低；但若跟樓齡較高的Peninsula East相比，價位其實相當接近。
擎海I背景資料
| 項目 | 擎海I THE ATLAS I |
|---|---|
| 地區 | 油塘 |
| 臨時門牌 | 東源街23號 |
| 發展商 | 越秀地產 |
| 賣方 | 俊英發展有限公司 |
| 期數 | 擎海第1期 |
| 座數 | 第3座、第5座 |
| 單位數目 | 617伙 |
| 戶型 | 一房至三房 |
| 實用面積 | 242至721平方呎 |
| 一房 | 348伙，242至342平方呎 |
| 兩房 | 215伙，390至510平方呎 |
| 三房一套 | 54伙，674至721平方呎 |
| 住客停車位 | 212個 |
| 預計關鍵日期 | 2028年12月30日 |
| 會所及園林 | 逾83,000平方呎 |
| 住客會所面積 | 30,298平方呎 |
| 示範單位地址 | 九龍灣國際交易中心29樓 |
| 官方網站 | https://www.theatlas.hk/phase1 |
擎海I的官方售樓說明書列明，期數由第3座及第5座組成，兩座住宅大廈各有29層；正式樓層不設4樓、13樓、14樓及24樓。樓書所載的預計關鍵日期為2028年12月30日，要留意「關鍵日期」並不等同保證收樓日期。
一房共有348伙，佔約56%；兩房215伙，佔約35%；一、兩房合共563伙，即約91%貨量，明顯是全盤主力。三房一套只有54伙。
擎海全盤分三期 共1,339伙
「擎海」不是單一期數項目，而是合共五座、分三期推售的大型住宅發展。
| 期數 | 座數 | 單位數目 |
|---|---|---|
| 擎海I | 第3座、第5座 | 617伙 |
| 擎海II | 第1座、第2座 | 617伙 |
| 擎海III | 第6座 | 105伙 |
| 全盤 | 5座 | 1,339伙 |
三個期數均已取得預售樓花同意書。
因此，今次購入擎海I時，不宜只看目前第3、5座的環境，還要將餘下期數日後落成後的人流、車流、會所使用，以及整個屋苑最終布局一併考慮。
擎海前身是甚麼？補地價每呎2,040元
擎海前身為「越秀冷藏倉庫」。越秀地產在2023年完成換地補地價，涉及約13.46億元；以可建總樓面約65.994萬平方呎計算，每平方呎樓面補地價約2,040元。
若跟過往油塘工業地轉住宅的補地價作歷史比較：
| 項目 | 年份 | 每呎樓面補地價 |
|---|---|---|
| Peninsula East | 2012年 | 約2,200元 |
| 曦臺 | 2017年 | 約3,614元 |
| 親海駅相關地盤 | 2019年 | 約5,283元 |
| 擎海 | 2023年 | 約2,040元 |
因此擎海的土地成本確實較樓市高峰期部分同區項目低。不過，「地價較平」不等於發展商一定會以低價開售，最終仍要視乎市況、同區一手二手價格及發展商銷售策略。
擎海5大揀盤注意事項
1. 擎海位置算不算近油塘站？
擎海位處東源街，屬油塘昔日工業區逐步轉型的住宅地帶，與港鐵油塘站之間並非真正「站旁盤」。
我們拍攝影片時實地測試，由油塘站前往項目大致有兩條步行路線：沿茶果嶺道前往約需14分鐘；改經高輝道、崇德圍及東源街則較直接，約10分鐘左右。這屬我們拍攝當日的實測結果，實際時間仍會因步速及路線而異。
高輝道一帶目前仍有工業大廈及貨車出入，所以「步行約10分鐘」跟「10分鐘舒適住宅區步程」是兩回事，準買家最好親身由港鐵站行一次。
24S小巴可補足步行距離
區內另一交通選擇為專線小巴24S。運輸署於2026年8月恢復24S服務，來往東源街及油塘一帶；現時全程車費為4.3元。
與本身會繞經藍田、廣田等地的24號線相比，24S對往返油塘站一帶會較直接。不過24S現時並非全日密集班次，因此不能完全取代步行。
2. 水泥廠停運 環境是否由此完全改善？
擎海、親海駅及蔚藍東岸一帶最大的歷史問題之一，就是住宅與混凝土廠並存。
情況近年確實有重大轉變。
環保署確認，東源街20及22號兩間混凝土廠的續牌先後被拒，營運商於2025年表示會停止混凝土生產；至於最後一間位於東源街6號的混凝土廠，營運商亦通知環保署，由2026年6月中起全面停止混凝土生產，並撤回牌照續期申請。
因此，昔日最直接的混凝土生產污染問題確實逐步消失。
但這不代表區內已立即變成完整住宅社區。東源街、高輝道及四山街附近仍存在舊工廈、貨倉、批發市場以及多幅等待重建的土地，未來數年很可能仍處於「工業區變住宅區」的過渡期。
3. 崇耀街一帶重建 部分景觀存在變數
揀擎海，其中一個最容易被忽略的問題，是附近土地並非已發展完成。
崇耀街及四山街一帶大部分土地屬「住宅（戊類）」用途，規劃意向正是透過重建逐步淘汰舊工業用途。
最直接例子，就是擎海附近的「油塘工業大廈第4座」。
宏安地產完成收購後與其士合作發展，項目原有規劃許可提供676伙；最新已批建築圖則則為兩幢23層高住宅／商住大樓，建於3層基座及2層地庫之上。
換言之，現時在擎海示範模型或現場看到的開揚度，不能簡單視為永久景觀。
特別是面向崇耀街、四山街一帶的單位，揀樓前應先研究附近已批及潛在重建項目的高度和布局，而不是純粹以今日的畫面判斷。
4. 有海景不代表永久海景
擎海靠近維港東面，部分單位現時確實有機會望向港島東、小西灣等方向。
但海景前方仍有數幅具發展潛力的土地，包括東源街18號，以及觀塘魚類批發市場等。
東源街18號已獲批住宅
青建國際持有的東源街18號，在2024年已獲批興建一幢21層高住宅大樓，另設兩層地庫，可建樓面約86,963平方呎。
觀塘魚類批發市場長遠亦存在搬遷議題
觀塘魚類批發市場位於油塘海旁，面積約4,151平方米。早於2011年的政府檢討已提出遷置構思，審計署其後亦指出，在符合條件下，原址完成搬遷後可作住宅用途；不過截至目前，市場仍然運作，並不能假設短期內一定搬走。
5. 油塘未來住宅供應仍相當龐大
擎海本身已有1,339伙，但附近未來供應並不止於擎海。
例如華潤置地持有的東源街4號華東貨倉，已獲城規會有條件批准重建為一幢28層高商住物業，計劃提供約342伙。
更大型的是籌備多年的油塘灣綜合發展區。項目涉及超過408萬平方呎樓面，現有發展方案涉及逾6,200伙住宅。發展商近年將項目拆成四期處理補地價，2025年首期曾獲批逾44億元補地價、平均每呎樓面約3,000元，但當時市場消息指財團未有接納。
擎海平面圖揀樓攻略
擎海I的戶型其實相當集中。
| 戶型 | 實用面積 | 數目 | 比例 |
|---|---|---|---|
| 一房 | 242至342呎 | 348伙 | 約56% |
| 兩房 | 390至510呎 | 215伙 | 約35% |
| 三房一套 | 674至721呎 | 54伙 | 約9% |
| 合計 | — | 617伙 | 100% |
第3座平面圖：密度略低於第5座
第3座標準樓層每層設11伙、3部升降機；2樓特色戶則只有7伙。第5座標準樓層每層有12伙、3部升降機。
單純以每層伙數計，第3座的密度略低。
樓書顯示，第3座標準層主要單位如下：
| 第3座標準戶 | 實用面積 | 大致戶型 |
|---|---|---|
| A室 | 461呎 | 兩房 |
| B室 | 323呎 | 一房 |
| C室 | 429呎 | 兩房 |
| D室 | 484呎 | 兩房梗廚 |
| E室 | 289呎 | 一房 |
| F室 | 332呎 | 一房 |
| G室 | 323呎 | 一房 |
| H室 | 497呎 | 兩房 |
| J室 | 502呎 | 兩房 |
| K室 | 316呎 | 一房 |
| L室 | 510呎 | 兩房 |
第5座平面圖：一房選擇最多、三房全部集中此座
第5座標準層每層12伙，共3部升降機。
| 第5座標準戶 | 實用面積 | 大致戶型 |
|---|---|---|
| A室 | 478呎 | 兩房 |
| B室 | 714呎 | 三房一套 |
| C室 | 285呎 | 一房 |
| D室 | 285呎 | 一房 |
| E室 | 281呎 | 一房 |
| F室 | 342呎 | 一房 |
| G室 | 298呎 | 一房 |
| H室 | 325呎 | 一房 |
| J室 | 318呎 | 一房 |
| K室 | 503呎 | 兩房 |
| L室 | 323呎 | 一房 |
| M室 | 721呎 | 三房一套 |
如果想買三房，其實選擇相當簡單：三房主要集中第5座B室及M室，面積分別約714及721平方呎；相反，第3座則集中一房及兩房。
其中第5座M室721平方呎，是標準單位中面積最大的一款。
業主要分擔有蓋行人天橋管理維修開支
擎海的不同部分會由有蓋行人天橋連接。樓書的公契資料列明，管理人需要管理、維修有蓋行人天橋及購買相關保險，有關費用會納入管理預算。
換言之，天橋雖然提升屋苑不同部分之間的便利度，但相關管理維修支出最終會反映在屋苑共同開支之中。
會所逾8.3萬呎 但管理費仍要等正式公布
擎海I會所及園林總面積逾83,000平方呎，其中住客會所約30,298平方呎，設超過30項設施，包括約25米戶外泳池、健身室、瑜伽空間、兒童遊樂設施及宴會廳等。
設施豐富對大型屋苑有吸引力，但同時亦意味日後保養項目較多。
因此真正比較持有成本時，仍要等待發展商公布每平方呎管理費，再連同有蓋行人天橋、公共設施及斜坡維修責任一併計算。
擎海揀樓總結
折實平均呎價13,988元，入場375.94萬元，令它跟附近較新的油塘屋苑拉開一定價差；而約569萬元已經可以購入429平方呎兩房，亦是今次價單較值得留意的分水嶺。
| 買家類型 | 首批重點 |
|---|---|
| 預算400萬元內 | 第3座E室289呎一房 |
| 想要較大一房 | 第3座F室332呎 |
| 預算600萬元附近買兩房 | 第3座C室429呎 |
| 重視梗廚 | 第3座D室484呎 |
| 重視空間 | 第3座H室497呎 |
| 想買三房 | 等下一批價單 |
| 重視港鐵 | 建議親身試行油塘站 |
| 重視景觀 | 留意崇耀街及臨海土地未來重建 |
而其中最容易忽略的一點，是市場所說的375.94萬元、13,988元平均呎價全部建基於最高18%折扣。
若選180日、300日甚至建築期付款，實際購入價會高於上述折實價。
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
本文內容只供樓盤資料及揀樓分析用途，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。物業面積、景觀、間隔、設施、落成日期及銷售安排，均以發展商最新公布、售樓說明書及正式合約文件為準。
