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作為十大屋苑之一,康怡花園價格一向堅挺,但座向、開則等均會影響個別單位的售價,究竟點揀先好?

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康怡花園背景:先認識上、中、下康

康怡花園位處港島東,位置得天獨厚,而且設有會所及泳池,一向深受中產白領歡迎,但由於康怡花園範圍涵蓋整個山頭,故一般細分「上、中、下康」,各有特色且價格差異大。

下康(N至R座)最近港鐵太古站及AEON百貨,購物交通方便,但由於靠近英皇道,感覺較繁囂,同時單位面積較小,故價格不屬最高一類;中康(J至M座)離港鐵站七分鐘步距,向東南單位可望山景,兩房樓價最堅挺,當中K及L座有最大兩房則,16樓以上更可望嘉亨灣海景;上康(A至H座)離港鐵站最遠,出入或需小巴駁腳,而且部分望石場景,較不受歡迎。

上康有超級凶宅,整幢樓價均低水

有意購買康怡花園的買家必須注意,上康的D座曾發生轟動一時的烹夫命案,除該凶宅價格大幅折讓外,更拖累整幢樓價較其他座數低水兩成,故大家入市前要多加留意。

上、中、下康簡介
上康A至H座。離港鐵站最遠,當中D座曾發生烹夫命案,樓價低水兩成。
中康J至M座。離港鐵站七分鐘步距,兩房樓價最堅挺,當中K及L座有最大兩房則,16樓以上更可望嘉亨灣海景。
下康N至R座。最接近港鐵站及英皇道,單位面積較小。
康怡花園小檔案
發展商恒隆、港鐵公司
入伙年份1986至1987年
位置鰂魚涌康盛街、康愉街、康安街
座數32座
單位6,648伙
面積461至1,142呎
間隔– 兩房兩廳
– 三房兩廳
– 三房兩廳連套房
管理費每呎約$2.2
泊車位私人車位月租約$3,200

康怡花園優點

  • 交通配套方便,鄰近港島東商業區,租務暢旺
  • 同樣鄰近太古站,但樓價較太古城低,可為太古城的另類選擇
  • 設有屋苑會所

康怡花園缺點

  • 屋苑範圍大,上、中、下康樓價差別大
  • 上康D座曾發生烹夫案,整幢樓價均受累
  • 大部分單位鑽石形廳,較難擺傢俬

康怡花園最新呎價走勢(不斷更新)

 平均呎價成交宗數
2022年2月$17,1238宗
2022年1月$17,83011宗
2021年12月$17,9146宗
2021年11月$18,0938宗
2021年10月$18,38019宗
2021年9月$17,49625宗

上康位置最隔涉

康怡花園兩房平面圖
這裡兩房實用面積較大,分開502-509呎、以及524-526呎兩款則。空間較大主要體現於飯廳呢個位置,可以多間一房變成三房。

康怡最平兩房800萬起跳,是在最遠離港鐵站的「上康」A-H座、也是屋苑最早落成期數才得到。如果不坐小巴的話,就要經扶手電梯而上,但扶手電梯僅得兩小段,其餘路段都要撐斜路而上。這裡兩房實用面積較大,分開502-509呎、以及524-526呎兩款則。空間較大主要體現於飯廳這個位置,可以多間一房變成三房。

「上康」位置隔涉之外,都要留意各座景觀。特別是D-H座。基本上D-H座10樓或以下都是望石場景,這點要注意,但A至C座則例外。 其次屋苑早年出現的烹夫案是在D座,價格一般會較其他「上康」平兩成。

中康兩房最貴價

由太古站步行去「中康」大約七分鐘步距。這裡也提供康怡最大兩房則555呎,當中只得K及L座12及13室有提供,16樓以上更可以避過前方太古城,望嘉亨灣海景。但量數少、放盤少,會較一般兩房高出一大截,手持這個銀碼甚至可以升格康怡三房。

下康一半單位望馬路

基本上,下康有一半單位,甚至六成單位會望馬路的,這個單位就望東南園景,除了望康蘭居之外,還望到中康及下康的園景。

下康有一半單位會望馬路

依山而建,康怡花園32座、合提供超過六千幾個單位,山頂之癲的A至H座,位置最吊腳,是最早期落成「上康」,夾在中間的J-M座就是「中康」。

而放盤所在、最近港鐵站的N-R座就是「下康」。位置取勝,但當中R座會較近英皇道,所以「下康」要揀選一線單位,一定是座向東南的內園單位,但內園都有分級數。

內園景以三園景為佳

望到三園景, 多數是P及Q座,P座的景觀會開揚一點,而Q座對比景觀會差少少,會被康蘭居輕微遮擋景觀, 但Q座再近港鐵站一點,所以看客人取捨。

鑽石形廳是康怡特色

至於內櫳,鑽石形客飯廳,是康怡花園一大特色。尤其是客廳位置,鑽石形廳令以貼牆的地櫃呈斜角擺位,難以跟梳化形成直線。靠門口右手邊,這個原屬飯廳位置,業主改成工作空間,左右兩側都擺上到頂書櫃,但部份業主索性改為廚房。 否則近廳邊的廚房,就屬於這種三角設計,外型呈上闊下窄。

全康怡花園最細兩房
這間「下康」最細兩房則,也是全康怡最細兩房
三角設計的廚房
近廳邊的廚房,就屬於這種三角設計,外型呈上闊下窄。

這間「下康」最細兩房則,也是全康怡最細兩房,其中一間做了雜物房,而另一間面積較大的則做了睡房,上一級的490呎,樓價已跟放盤大約一百萬。現時叫價888萬元,平均每呎19,260元。 除了中銀外,基本上幾間銀行匯豐、渣打、恒生都估足有凸,平均估價924萬元。

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