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作為十大屋苑之一,康怡花園價格一向堅挺,但座向、開則等均會影響個別單位的售價,究竟點揀先好?
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康怡花園背景:先認識上、中、下康
康怡花園位處港島東,位置得天獨厚,而且設有會所及泳池,一向深受中產白領歡迎,但由於康怡花園範圍涵蓋整個山頭,故一般細分「上、中、下康」,各有特色且價格差異大。
下康(N至R座)最近港鐵太古站及AEON百貨,購物交通方便,但由於靠近英皇道,感覺較繁囂,同時單位面積較小,故價格不屬最高一類;中康(J至M座)離港鐵站七分鐘步距,向東南單位可望山景,兩房樓價最堅挺,當中K及L座有最大兩房則,16樓以上更可望嘉亨灣海景;上康(A至H座)離港鐵站最遠,出入或需小巴駁腳,而且部分望石場景,較不受歡迎。
上康有超級凶宅,整幢樓價均低水
有意購買康怡花園的買家必須注意,上康的D座曾發生轟動一時的烹夫命案,除該凶宅價格大幅折讓外,更拖累整幢樓價較其他座數低水兩成,故大家入市前要多加留意。
上、中、下康簡介 | |
上康 | A至H座。離港鐵站最遠,當中D座曾發生烹夫命案,樓價低水兩成。 |
中康 | J至M座。離港鐵站七分鐘步距,兩房樓價最堅挺,當中K及L座有最大兩房則,16樓以上更可望嘉亨灣海景。 |
下康 | N至R座。最接近港鐵站及英皇道,單位面積較小。 |
康怡花園小檔案 | |
發展商 | 恒隆、港鐵公司 |
入伙年份 | 1986至1987年 |
位置 | 鰂魚涌康盛街、康愉街、康安街 |
座數 | 32座 |
單位 | 6,648伙 |
面積 | 461至1,142呎 |
間隔 | – 兩房兩廳 – 三房兩廳 – 三房兩廳連套房 |
管理費 | 每呎約$2.2 |
泊車位 | 私人車位月租約$3,200 |
康怡花園優點
- 交通配套方便,鄰近港島東商業區,租務暢旺
- 同樣鄰近太古站,但樓價較太古城低,可為太古城的另類選擇
- 設有屋苑會所
康怡花園缺點
- 屋苑範圍大,上、中、下康樓價差別大
- 上康D座曾發生烹夫案,整幢樓價均受累
- 大部分單位鑽石形廳,較難擺傢俬
康怡花園最新呎價走勢(不斷更新)
平均呎價 | 成交宗數 | |
2023年3月 | $15,411 | 26宗 |
2023年2月 | $15,222 | 17宗 |
2023年1月 | $14,497 | 16宗 |
2022年12月 | $13,772 | 9宗 |
2022年11月 | $15,274 | 13宗 |
2022年10月 | $15,128 | 10宗 |
上康位置最隔涉
康怡最平兩房800萬起跳,是在最遠離港鐵站的「上康」A-H座、也是屋苑最早落成期數才得到。如果不坐小巴的話,就要經扶手電梯而上,但扶手電梯僅得兩小段,其餘路段都要撐斜路而上。這裡兩房實用面積較大,分開502-509呎、以及524-526呎兩款則。空間較大主要體現於飯廳這個位置,可以多間一房變成三房。
「上康」位置隔涉之外,都要留意各座景觀。特別是D-H座。基本上D-H座10樓或以下都是望石場景,這點要注意,但A至C座則例外。 其次屋苑早年出現的烹夫案是在D座,價格一般會較其他「上康」平兩成。
中康兩房最貴價
由太古站步行去「中康」大約七分鐘步距。這裡也提供康怡最大兩房則555呎,當中只得K及L座12及13室有提供,16樓以上更可以避過前方太古城,望嘉亨灣海景。但量數少、放盤少,會較一般兩房高出一大截,手持這個銀碼甚至可以升格康怡三房。
下康一半單位望馬路
基本上,下康有一半單位,甚至六成單位會望馬路的,這個單位就望東南園景,除了望康蘭居之外,還望到中康及下康的園景。
依山而建,康怡花園32座、合提供超過六千幾個單位,山頂之癲的A至H座,位置最吊腳,是最早期落成「上康」,夾在中間的J-M座就是「中康」。
而放盤所在、最近港鐵站的N-R座就是「下康」。位置取勝,但當中R座會較近英皇道,所以「下康」要揀選一線單位,一定是座向東南的內園單位,但內園都有分級數。
內園景以三園景為佳
望到三園景, 多數是P及Q座,P座的景觀會開揚一點,而Q座對比景觀會差少少,會被康蘭居輕微遮擋景觀, 但Q座再近港鐵站一點,所以看客人取捨。
至於內櫳,鑽石形客飯廳,是康怡花園一大特色。尤其是客廳位置,鑽石形廳令以貼牆的地櫃呈斜角擺位,難以跟梳化形成直線。靠門口右手邊,這個原屬飯廳位置,業主改成工作空間,左右兩側都擺上到頂書櫃,但部份業主索性改為廚房。 否則近廳邊的廚房,就屬於這種三角設計,外型呈上闊下窄。
這間「下康」最細兩房則,也是全康怡最細兩房,其中一間做了雜物房,而另一間面積較大的則做了睡房,上一級的490呎,樓價已跟放盤大約一百萬。現時叫價888萬元,平均每呎19,260元。 除了中銀外,基本上幾間銀行匯豐、渣打、恒生都估足有凸,平均估價924萬元。