【居屋2019】揀樓攻略:馬鞍山錦暉苑    盡量棄選平價貨色!

原本並非十分搶眼,卻因推出了今期新居屋最平樓價156萬元的單位,而備受大家注目,是位於馬鞍山的「#錦暉苑」,全盤共提供735個單位,折實平均呎價7,183元。樓盤最大優勢固然是距離馬鐵站「恒安站」只有一段很短的步距,但同時由於「恒安站」屬架空路段,故同樣也意味部份單位會望到路軌。

馬鞍山錦暉苑單位景觀

馬鞍山錦暉苑單位景觀

所以平價上到車,都是景觀最遜色的類別。一層21個單位的「錦暉苑」,景觀最差的一類單位,就是向東北方的「3-5室」。樓價最平單位位於4室,是實用276呎的開放式戶型,作價155.51萬,呎價5,634元。這邊方向的單位,基本上沒有什麼景觀可言,都以望「恒安站」上蓋為主。

跟其他座向的單位,包括最一線之選的「15-18室」更可說有天淵之別。雖然「15-18室」向西,卻可以透過前方休憩用地,望透整個吐露港景緻;以至次一級之選,包括向北的「1-2室」及「19-21室」也能側望吐露港景觀。

整體來說,「15-18室」身價最高,整體平均呎價7,403元;而「1-2室」及「19-21室」則7,156元呎,兩款單位均較最遜色的「3-5室」平均呎價7,052元,高出差不多100至350元呎不等。

錦暉苑單位景觀
單位景觀平均呎價
1-2室、19-21室側望吐露港$7,156
3-5室望恒安站上蓋$5,634
6-14室望天宇海$7,136
15-18室正望吐露港$7,403

屋苑揀樓攻略

屋苑揀樓攻略

問題是入到售樓處,應該如何入手?究竟應選擇樓價最平、望恒安站上蓋的「3-5室」、抑或樓價較貴、望吐露港的「15-18室」?答案是首選後者的單位。因為雖然呎價計相差100至350元呎不等,但純粹看銀碼,兩者卻相差不遠。

抽出呎數相若的單位比較,望「恒安站」上蓋的「5室」,實用382呎的單位,平均售價273萬元;但一線望吐露港的「15-18室」,實用371至381呎單位,原來平均售價僅278萬元,兩者相差5萬元。如果借九成按揭上會,前者首期27.3萬,後著27.8萬元,首期只相差5,000元,卻可揀一線景觀。

假如鎖定揀樓範圍在一線之選的「15-18室」,在這四個單位之間,又應該如何抉擇?要知道,雖然「15及18室」面積381呎,比起「16及17室」面積371呎,面數大了十呎,但實情只是「15及18室」多了一幅隔音鰭要計實用面積,四個單位內櫳並沒有任何分別,故同層單位選擇銀碼較低的一個便可以。

「錦暉苑」還有一排「6-14室」的單位,會望向「天宇海」方向。這批單位可遠眺沙田海、以及中文大學。但由於也會望到「恒安站」架空路軌,列車行走時可能會有噪音,故這邊不少單位需設置隔音露台,甚至安裝固定窗。當中「6及11-14室」均設有41呎露台,也是要計入實用面積,而這邊單位的樓價就僅次於望吐露港方向的單位,平均呎價7,136元。

中型單位比較
單位景觀平均售價
5室 (382呎)望恒安站上蓋$273萬
15-18室 (371至381呎)正望吐露港$278萬
*「15及18室」與「16及17室」內櫳一樣,但前者呎數較大,故同層宜揀平不揀貴

胡‧說精選

Scroll to Top