立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
位於古洞北鄉梓路23號的會德豐新盤「PARK SILICON」，可算是古洞北新發展區首個登場的私人住宅項目。樓盤分兩期發展，第一期沿用「PARK SILICON」名稱，第二期則命名為「PALO SPRINGS」，兩期合共提供781伙。
發展商主打項目鄰近興建中的港鐵古洞站，日後可接駁東鐵綫及北環綫，樓盤亦自設約10萬平方呎基座商場，表面看似具備「鐵路盤＋商場＋北都概念」三大賣點。
但古洞站在2027年啟用時，是否已經等同「雙鐵交匯」？古洞北仍有多少住宅供應？PARK SILICON四周日後會望甚麼景觀？今次我們會由價單、平面圖、交通、規劃及景觀等方面，拆解入市前必須留意的五大風險。
資料更新日期：2026年8月13日。價單、折扣、銷售安排及示範單位資料，以發展商最新公布為準。
👉按此了解抽樓花的重點與伏位 【抽樓花】了解買入步驟、即供建期分別、按揭成數及風險！
PARK SILICON樓盤資料
| 項目 | 資料 |
|---|---|
| 發展項目 | PARK SILICON |
| 第一期名稱 | PARK SILICON |
| 第二期名稱 | PALO SPRINGS |
| 地址 | 古洞北鄉梓路23號 |
| 發展商 | 會德豐地產 |
| 單位總數 | 781伙 |
| 第一期伙數 | 457伙 |
| 第二期伙數 | 324伙 |
| 戶型 | 一房至三房及特色戶 |
| 實用面積 | 約275至604平方呎 |
| 主打戶型 | 兩房，佔全盤接近六成 |
| 第一期預計關鍵日期 | 2027年9月30日 |
| 第二期預計關鍵日期 | 2027年12月30日 |
| 商業配套 | 約10萬平方呎雙層基座商場 |
| 會所及園林 | 約1.2萬平方呎 |
| 小學校網 | 80校網 |
| 中學校網 | 北區 |
| 官方網站 | https://www.parksilicon.hk/ |
| 示範單位地址 | 尖沙咀海港城港威大廈第2座9樓 |
PARK SILICON由兩幢住宅大樓組成，分為1A、1B、2A及2B座。全盤一房及兩房合共約622伙，佔整體接近八成；單計兩房已約467伙，反映項目明顯以首置、細家庭及投資客作主要客群。
PARK SILICON二期PALO SPRINGS首張價單：即供均價$17,671
會德豐在2026年8月7日公布PARK SILICON第二期「PALO SPRINGS」第1號價單，首批推出65伙，全數位於第2A座，佔第二期324伙約20.1%。
要留意的是，今次公布的是第二期PALO SPRINGS首張價單，並非第一期PARK SILICON價單。截至本文更新時，附件未包括第一期價單，讀者不宜將兩期價格混為一談。
首批單位只包括一房及兩房，實用面積由311至480平方呎，當中一房23伙、兩房42伙，未有推出三房及平台特色戶。
PALO SPRINGS首張價單重點
| 價單資料 | 首批情況 |
|---|---|
| 價單編號 | 第1號價單 |
| 印製日期 | 2026年8月7日 |
| 推售期數 | PARK SILICON第2期PALO SPRINGS |
| 首批單位 | 65伙 |
| 所屬座數 | 第2A座 |
| 佔第二期單位比例 | 約20.1% |
| 戶型 | 一房及兩房 |
| 實用面積 | 311至480平方呎 |
| 價單售價 | 594.9萬至1,019.8萬元 |
| 價單實用呎價 | 18,708至21,379元 |
| 最高折扣 | 15% |
| 折實售價 | 505.7萬至866.9萬元 |
| 折實實用呎價 | 約15,903至18,174元 |
| 折實平均實用呎價 | 約17,671元 |
| 首批價單總值 | 約5.473億元 |
| 最高折扣後總值 | 約4.652億元 |
首批戶型及折實售價
| 單位 | 戶型 | 實用面積 | 伙數 | 最高折扣後售價 | 折實呎價 |
| 2A座B室 | 一房、開放式廚房 | 318平方呎 | 3伙 | 505.7萬至510.3萬元 | 約15,903至16,047元 |
| 2A座E室 | 一房、開放式廚房 | 311平方呎 | 20伙 | 549.7萬至565.2萬元 | 約17,675至18,174元 |
| 2A座D室 | 兩房、開放式廚房 | 432平方呎 | 21伙 | 741.2萬至763萬元 | 約17,157至17,662元 |
| 2A座C室 | 兩房、梗廚 | 480平方呎 | 21伙 | 842.1萬至866.9萬元 | 約17,544至18,060元 |
一房即供入場價: $505.7萬
首批入場單位為第2A座6樓B室，實用面積318平方呎，價單售價594.9萬元，扣除最高15%折扣後，成交金額約505.7萬元，折實呎價約15,903元。
不過，B室在首張價單中只推出6樓至8樓合共3伙，屬數量有限的低總價及低呎價單位。若未能購入B室，其餘一房E室的折實入場價便提高至約549.7萬元。
換言之，「505.7萬元入場」是入場廣告價，並不能代表首批所有一房單位的普遍售價。
兩房折實多少錢？
首批最平兩房為第2A座6樓D室，實用面積432平方呎，屬開放式廚房設計，最高折扣後售價約741.2萬元，折實呎價約17,157元。
如果希望選擇梗廚兩房，第2A座C室實用面積480平方呎，折實售價由約842.1萬元起，較最平開放式廚房兩房高出約100.9萬元。
第二張價單重點
| 項目 | 第二張價單 |
|---|---|
| 公布／印製日期 | 2026年8月12日 |
| 加推伙數 | 33伙 |
| 座數 | 第2A座 |
| 涉及單位 | A、C、D、E室 |
| 實用面積 | 311至480平方呎 |
| 價單售價 | 644.6萬至1,030萬元 |
| 價單呎價 | 約20,125至21,617元 |
| 最高折扣 | 15% |
| 折實售價 | 約548萬至875.5萬元 |
| 折實呎價 | 約17,106至18,376元 |
| 折實平均呎價 | 約17,926元 |
| 折實低於600萬元 | 6伙 |
| 折實低於800萬元 | 11伙 |
| 折實低於900萬元 | 全數33伙 |
有沒有提價？三個比較方法
1. 價單平均呎價：表面高約1.5%
| 價單 | 伙數 | 折實平均呎價 |
|---|---|---|
| 第一張價單 | 65伙 | 約17,670元 |
| 第二張價單 | 33伙 | 約17,926元 |
| 差幅 | — | 約+1.5% |
但第二張價單加入大量較高樓層單位，以及首次推出476平方呎A室，單位組合與首張價單不同。單純比較整批平均呎價，容易把樓層及戶型差異誤當加價。
2. 同室相鄰樓層：只高約0.1%
最具參考價值的是第一、二張價單接壤樓層：
| 單位 | 第一張價單 | 第二張價單 | 樓價差幅 |
|---|---|---|---|
| C室 | 29樓：1,019.8萬元 | 30樓：1,020.8萬元 | +1萬元／+0.10% |
| D室 | 29樓：897.6萬元 | 30樓：898.5萬元 | +0.9萬元／+0.10% |
| E室 | 28樓：664.9萬元 | 29樓：665.6萬元 | +0.7萬元／+0.11% |
每高一層只增加約0.1%，與首張價單原有樓層差價大致相若，屬正常樓層溢價，並非整體加價。
31至33樓的樓層差價約為每層0.3%，可理解為頂部樓層溢價，但也不代表所有單位同步加價。
3. 新推出5樓：同室較6樓平約0.3%
| 單位 | 第二張價單5樓 | 第一張價單6樓 | 5樓折讓 |
|---|---|---|---|
| C室 | 987.7萬元 | 990.6萬元 | -0.29% |
| D室 | 869.4萬元 | 872萬元 | -0.30% |
| E室 | 644.6萬元 | 646.6萬元 | -0.31% |
三個戶型的5樓均較6樓便宜約0.3%，價格梯級相當整齊。這是第二張價單屬原價加推的較有力證據。
此外，第二張價單首頁的「修改價單」欄目亦沒有標示任何舊單位被修改售價。
為何入場價反而高了8.4%？
首張價單折實入場價約505.7萬元，第二張價單則約548萬元，表面提高約42.3萬元或8.4%。
不過，兩個入場單位完全不同：
- 第一張價單：第2A座6樓B室，318平方呎，折實約505.7萬元；
- 第二張價單：第2A座5樓E室，311平方呎，折實約548萬元。
所以這只是第二張價單沒有再推出較便宜的B室，不能解讀成原有單位加價。新聞上宜寫「今批入場門檻提高」，不宜寫「發展商加價8.4%」。
各戶型價格
| 單位 | 面積 | 伙數 | 折實售價 | 折實平均呎價 |
|---|---|---|---|---|
| A室 | 476平方呎 | 17伙 | 約845.7萬至861.1萬元 | 約17,923元 |
| C室 | 480平方呎 | 5伙 | 約839.5萬至875.5萬元 | 約18,024元 |
| D室 | 432平方呎 | 5伙 | 約739萬至770.6萬元 | 約17,628元 |
| E室 | 311平方呎 | 6伙 | 約548萬至571.5萬元 | 約18,162元 |
PALO SPRINGS付款方法及最高折扣
價單提供六種付款計劃。除付款計劃本身的折扣外，合資格買家還可享有Club Wheelock會員、早鳥、社交平台、置業印花稅及北部都會核心地段等優惠，相關額外折扣合共最高7%。
| 付款計劃 | 計劃折扣 | 連同其他優惠後最高折扣 | 入場單位參考折實價 |
| 90天現金付款 | 8% | 15% | 約505.7萬元 |
| 大灣區居民120天現金付款 | 8% | 15% | 約505.7萬元 |
| 180天現金付款 | 7% | 14% | 約511.7萬元 |
| 360天現金付款 | 5% | 12% | 約523.6萬元 |
| 建築期付款 | 4% | 11% | 約529.5萬元 |
| 建築期靈活按揭付款 | 3% | 10% | 約535.5萬元 |
大灣區居民120天付款計劃設有資格要求，申請人須向發展商提供符合要求的居住證明，最終資格由賣方決定。
額外優惠中，早鳥優惠只適用於2026年10月31日或之前簽署臨時買賣合約的買家。準買家應在認購前要求代理按照個人資格列明實際可享折扣，不應直接假設所有人都必然取得最高15%折扣。
建築期付款貴多少？
建築期付款最高折扣為11%，入場單位折實約529.5萬元，較最高15%折扣的90天付款約貴23.8萬元。
以整批單位計算：
| 比較項目 | 最高15%折扣 | 建築期最高11%折扣 |
| 折實平均呎價 | 約17,671元 | 約18,503元 |
| 入場價 | 約505.7萬元 | 約529.5萬元 |
| 最高折實售價 | 約866.9萬元 | 約907.7萬元 |
建築期付款可以延後支付樓價尾數，有助減低樓花期間的資金壓力，但買家實際上需要付出較高樓價。應先計算兩種付款方法相差的樓價，再比較資金成本及按揭風險。
「靈活置業按揭」要留意高息及到期還本
選用建築期靈活按揭付款計劃的買家，可向指定財務機構申請最高相當於調整後成交金額70%的第一按揭，但貸款並非低息按揭。
價單列明，首36個月利率為一個月港元拆息H加8厘，期間主要按月支付利息，本金須在貸款期屆滿時清還。延長還款期的利率更會提高至H加9厘，其後為H加10厘，另須繳付延長貸款額1%的申請費。
因此，這項安排較接近短期高息過渡融資。買家不應只看到「免壓力測試」及七成貸款，而忽略高息、到期還本、重新按揭及樓價估值不足的風險。
PALO SPRINGS開價與附近屋苑比較
PALO SPRINGS首批最高折扣後平均實用呎價約17,671元，明顯高於古洞及新界西北部分現樓屋苑。
| 項目／屋苑 | 參考實用呎價 | PALO SPRINGS溢價 | 比較重點 |
| 高爾夫．御苑 | 約11,600元 | 約52% | 現有古洞屋苑，可即買即住，但不屬古洞站旁新發展區 |
| 雲向CLOUDVIEW | 約14,000元 | 約26% | 同屬北區新盤，但位置及交通概念不同 |
| PALO SPRINGS | 約17,671元 | 不適用 | 新樓、鄰近興建中古洞站，自設基座商場 |
PALO SPRINGS比現有屋苑高出的價格，某程度上包含新樓樓齡、未來古洞站、基座商場及北部都會區發展的溢價。問題是，古洞站、商業及社區配套尚未全面落成，買家需要先支付溢價，再等待相關規劃兌現。
若以雲向約14,000元的參考呎價比較，PALO SPRINGS高約26%；相對高爾夫．御苑及PARK YOHO，溢價更接近五成。因此，今次開價是以少量約505.7萬元的一房單位降低入場門檻，再把整批平均呎價定在約17,671元。
PARK SILICON值得買嗎？價單公布後的最新分析
PALO SPRINGS首張價單公布後，PARK SILICON的定價定位已較清晰。
但整批折實平均呎價約17,671元，較區內部分現樓及北區新盤高約兩成半至五成，反映買家已經要為古洞站、新區規劃及新樓質素支付一定溢價。
入市前應衡量以下問題：
- 是否真的需要在古洞站及北部都會區附近居住？
- 能否接受入住初期仍有大量工程及未成熟配套？
- 最高15%折扣所要求的付款速度，會否令資金過度緊張？
- 建築期付款貴約4個百分點，延後付款是否值得？
- 古洞北長遠大量住宅供應，會否影響出租及轉售競爭？
- 單位面向及樓層的景觀，是否足以支持相應呎價？
- 開放式廚房及梗廚兩房之間約100萬元的差價，是否符合實際需要？
PALO SPRINGS是否值得入市，最終取決於買家是否願意以今日約17,671元的平均呎價，提前購入古洞北未來數年的發展憧憬。
PARK SILICON: 古洞規劃、配套、景觀、開價五大考慮因素
因素一：古洞站2027年通車，不代表北環綫全面開通
PARK SILICON最大的賣點，是鄰近興建中的港鐵古洞站。發展商表示，項目日後將設有蓋通道連接車站。
但買家需要分清楚兩個不同時間表：
| 鐵路項目 | 預計時間 | 實際作用 |
|---|---|---|
| 東鐵綫古洞站 | 2027年 | 位於現有上水站與落馬洲站之間 |
| 北環綫主綫 | 2034年 | 連接古洞、凹頭、牛潭尾、新田及錦上路 |
| 接駁屯馬綫 | 2034年 | 經錦上路站轉乘屯馬綫 |
換言之，2027年首先啟用的是位於東鐵綫落馬洲支綫上的古洞站；要真正由古洞經北環綫直達錦上路，並接駁屯馬綫，最快仍要等至2034年。兩者相差約七年。
在古洞站正式投入服務前，居民出入仍主要依賴小巴或私家車。現時可從上水乘搭51K、51B或50A等專線小巴前往古洞，但候車、轉乘及路面交通均會影響實際時間。
即使將來鐵路全面落成，往返市區的居民仍會倚賴東鐵綫或屯馬綫。這兩條鐵路在繁忙時段的載客量一直偏高，「有鐵路站」不一定等同繁忙時間必然舒適方便。
因此，PARK SILICON是否值得支付鐵路盤溢價，要視乎價單反映的是2027年的古洞站，還是已經預支了2034年北環綫全面落成的憧憬。
因素二：買的是未來市中心，也要承受新區建設期
古洞北新發展區佔地約447公頃，定位為「多元化發展中心」，規劃涵蓋住宅、商業、創科、社區設施、康樂、農業及生態保育等用途。
PARK SILICON位於古洞站附近的市中心範圍，長遠而言位置不差。附近規劃包括：
| 類別 | 規劃或設施 |
|---|---|
| 交通 | 古洞站、公共運輸交匯處、行人通道及單車徑 |
| 商業 | 市鎮廣場、零售、寫字樓及商貿用途 |
| 醫療 | 擬建約1,300張病床的公立醫院 |
| 社區 | 政府辦公大樓、社區會堂、體育館、圖書館及郵局 |
| 教育 | 多間中、小學用地 |
| 康樂 | 公園、休憩空間、體育中心及運動場 |
| 生態 | 塱原自然生態公園及農業用地 |
問題是，規劃不等於入住時已經全部落成。第一、二期預計在2027年陸續到達關鍵日期，屆時古洞北仍會有大量住宅、道路、公共設施及基建工程進行。
首批居民固然有機會享受新區發展帶來的升值，但亦要承受工地噪音、塵土、工程車、道路改道及配套未成熟等「開荒期」問題。
此外，古洞北規劃文件亦提到粉嶺公路、練靶場、直升機活動、架空電纜及輸水管等既有環境限制。這些因素不一定直接影響每一個單位，但買家有必要在入市前親身到場了解。
因素三：古洞北長遠供應龐大，PARK SILICON並非沒有對手
PARK SILICON是古洞北首批私人住宅，不代表日後區內只有這781伙供應。
政府較詳細的發展參數列出，古洞北新發展區涉及約35,300個新增住宅單位；較新的發展大綱資料則顯示，全面發展後新增人口可達約131,600人，新建住宅的公私營比例約為62比38。
兩組數字採用的統計範圍及更新口徑不同，但共同訊息十分清楚：古洞北將會是一個大規模住宅供應區。
未來供應一方面可帶動商場、學校、交通及社區設施成熟；另一方面，亦代表PARK SILICON日後放售或出租時，可能要面對大量新盤及公私營房屋競爭。
對自住買家而言，供應增加有助改善生活配套；對短線投資者而言，則要考慮新盤接連推售會否限制二手樓的議價能力及升幅。
因素四：發展商高價投地，不代表買家一定要為成本埋單
會德豐在2021年以41.85億元投得PARK SILICON地皮，每平方呎樓面地價約8,499元。附近其他發展商亦曾在樓市高峰期購入或補地價發展古洞土地。
| 項目／發展商 | 土地成本 | 每平方呎樓面地價／補價 |
|---|---|---|
| 會德豐鄉梓路23號 | 約41.85億元 | 約8,499元 |
| 新地鄰近古洞用地 | 約86.14億元 | 約7,183元 |
| 恒基地皮補地價 | 約12億元 | 約3,643元 |
發展商高價投地，只能反映當年對北環綫及北部都會區的預期，不代表數年後的買家必須按發展商成本接貨。樓價最終仍取決於利率、購買力、二手價格、供應量及配套落成進度。
另外，古洞北及粉嶺北曾有多幅由大型發展商持有的土地，因未能在限期前接受原址換地建議而被政府收回。這不一定等同發展商「看淡古洞」，因補地價、發展條款及資金成本都會影響決定；但至少反映區內項目的財務可行性，並非單憑「北都概念」便必然成立。
因此，PARK SILICON開價是否吸引，重點不是「低於發展商成本多少」，而是相對現有屋苑及未來供應是否有足夠折讓。
因素五：四面均有發展用地，永久景觀有限
古洞北現時仍有不少空曠土地，容易令買家誤以為單位可以長期享有開揚景觀。但按照現有規劃，PARK SILICON四周均有不同發展項目或公共設施。
| 方向 | 現時／未來景觀 | 揀樓注意 |
|---|---|---|
| 東面 | 恒基、新地及其他住宅用地 | 日後主要望樓景，須留意樓距及對望 |
| 南面 | 福利設施、政府辦公大樓及擬建醫院 | 低層可能較受建築物及交通影響 |
| 西面 | 休憩用地及公營房屋 | 中間有公園作緩衝，相對較有樓距，但遠景仍有變數 |
| 北面 | 古洞站、市鎮廣場及北面住宅區 | 現時較開揚，但長遠仍會出現住宅群 |
西面因規劃有約2.7公頃休憩用地作緩衝，樓距相對較有保障，但不代表完全沒有樓景；北面雖然面向古洞站及市鎮廣場，越過車站後仍然是大規模住宅發展區。
買家揀樓時，應把「現時景觀」與「規劃完成後景觀」分開考慮。樓層越高亦不代表永久開揚，必須同時查看周邊地盤的准許建築高度。
PARK SILICON平面圖及戶型分布
第一期PARK SILICON戶型
第一期提供457伙，實用面積以313至604平方呎的標準一房至三房為主，另設平台特色戶。
| 戶型 | 單位位置 | 實用面積 | 廚房設計 |
|---|---|---|---|
| 一房 | 1A座B、H、J室； 1B座F室 | 313至326呎 | 開放式廚房 |
| 兩房 | 1A座C、E室； 1B座B、C、E、G、H室 | 428至467呎 | 開放式廚房 |
| 兩房 | 1A座F室； 1B座D室 | 479至495呎 | 梗廚 |
| 兩房連儲物房 | 1A座G室 | 517呎 | 梗廚 |
| 三房 | 1A座D室 | 552呎 | 開放式廚房 |
| 三房 | 1A座A室； 1B座A室 | 584至604呎 | 梗廚 |
當中最細的標準一房約313平方呎；最大單位為1B座A室，實用面積604平方呎，屬三房梗廚戶型。
第二期PALO SPRINGS戶型
第二期提供324伙，兩房比例進一步提高至逾六成。
| 戶型 | 單位位置 | 實用面積 | 廚房設計 |
|---|---|---|---|
| 一房 | 2A座B、E室 | 311至318呎 | 開放式廚房 |
| 兩房 | 2A座D室； 2B座D、E室 | 430至432呎 | 開放式廚房 |
| 兩房 | 2A座A、C室； 2B座C、F、G室 | 476至494呎 | 梗廚 |
| 三房 | 2B座A、B室 | 563至576呎 | 開放式廚房 |
第二期最細特色戶為2A座3樓E室，實用面積275平方呎，外連76平方呎平台；最大標準戶則為2B座A室，實用面積576平方呎。
PARK SILICON平面圖怎樣揀？
一房單位的面積集中在311至326平方呎，全部採用開放式廚房，戶型差距未算很大。揀樓時應優先比較睡房闊度、玄關位置、露台方向及樓層景觀。
兩房則是全盤選擇最多的戶型，可以分成三類：
- 約428至467平方呎的開放式廚房兩房；
- 約476至495平方呎的梗廚兩房；
- 517平方呎的兩房連儲物房。
自住家庭如果經常煮食，梗廚戶型的實用性一般較高；若預算有限，開放式廚房兩房的總樓價則有望較低。至於1A座G室的517平方呎兩房連儲物房，功能上最完整，但最終是否划算，仍要比較價單上的呎價溢價。
三房面積只有約552至604平方呎，部分更採用開放式廚房。買家應留意飯廳闊度、房門位置及睡房是否足以擺放標準雙人床，不宜只看到「三房」二字便假設空間充裕。
低層連平台特色戶亦要注意私隱、蚊蟲、去水、上層高空擲物，以及平台面積不計入實用面積等問題。
PARK SILICON值得買嗎？
PARK SILICON的優勢，是古洞北首個私樓、鄰近古洞站、戶型選擇集中，而且自設大型基座商場。對需要跨境、在北區工作，或願意長線等待北部都會區成形的自住買家，項目確實有其吸引力。
但買家亦要接受三個現實：
- 2027年古洞站啟用，不等同北環綫全線同步落成；
- 入住初期仍要面對新區施工及配套發展期；
- 古洞北長遠住宅供應龐大，二手市場不缺競爭。
因此，PARK SILICON是否值得做「開荒牛」，最後仍取決於價單。如果開價已經預支古洞站、北環綫、創科產業及成熟商業區的全部憧憬，買家便要更加審慎，這方面要買家自行衡量。
PARK SILICON常見問題
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
本文內容只供樓盤資料及揀樓分析用途，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。物業面積、景觀、間隔、設施、落成日期及銷售安排，均以發展商最新公布、售樓說明書及正式合約文件為準。
