【居屋2019】揀樓攻略:何文田冠德苑  同層同向同面積   樓價都有高低!

被視為今期新居屋樓王、位於何文田常樂街的「冠德苑」,全盤提供603個單位,售價介乎324.51萬至528.9萬元,折實平均呎價8,546元,拉勻每戶售價就是443萬。看價單及樓書大概有三點要留意。

何文田冠德苑座向分析

何文田冠德苑座向分析

首先,「冠德苑」的樓價高低主要以景觀來劃分。共由三座物業組成,「冠德苑」沿著「常樂街」邊界而建。整體來說共分開前後兩排景觀,一邊望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀;而另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向。

縱然後者望到維港,但造價卻較低,估計這跟日後「何文田站」上蓋會興建住宅阻擋景觀,以及朝向西南方單位望到「紅磡殯儀館」有關。翻看價單,這邊單位包括「A座1-2室及7室」、「B座1-2室及8-9室」及「C座3-5室」拉勻平均呎價8,373元,比起朝向東北方向的「A座3-6室」、「B座3-7室」及「C座1-2室及6-7室」平均呎價8,684元,開價上低了大約300元一呎。

屋苑座向分析
單位景觀平均呎價
A座3-6室
B座3-7室
C座1-2室及6-7室
望向馬頭角、啟德郵輪碼頭$8,684
A座1-2室及7室
B座1-2室及8-9室
C座3-5室
望向何文田邨、高層遠望維港景
*日後何文田站上蓋將興建住宅,或會阻擋景觀
$8,373

同類型單位開價有異

同類型單位開價有異

有幸入到售樓處揀樓,在云云603個單位之中又該如何抉擇?值得注意,就算方位及呎數相同,但定價也有高低。例如同樣望向「馬頭角」方向的「B座3室」及「B座7室」,兩者均屬全盤面積最大的563呎單位、同樣坐落大單邊,但「B座7室」平均賣價487萬元時,比起「B座3室」的483萬元,原來賣貴了四萬元。

相同情況也出現在其他單位。例如「A座3室」及「A座6室」,明明面積及方位相同,但偏偏「A座6室」單位平均賣509萬元,比起「A座3室」的508萬元,賣貴一萬元。所以準買家在揀樓前,不妨做個小準備,將景觀方向以及面積相同的單位抽出,再按樓價高低排序,之後再按自己負擔能力來排行揀樓心水,就可以避免入到揀樓區時會手忙腳亂。

但當然,最後還要看多一點,就是看看自己是單身客、還是家庭客? 因為按單身客收入及資產來推算,在「冠德苑」僅得45%單位符合選擇。只因就算單身客用盡所有資產作為首期上會,要通過供款佔入息一半的要求,最高可負擔樓價是423.5萬元;然而在「冠德苑」603個單位中,有331個單位都已超出這個銀碼,也意味除非他們可找得到擔保人,否則就自單身客能抽得到較前籤,也好可能跟樓王絕緣。

同類型單位開價有異
同類型單位面積平均售價
B座3室563呎$483萬
B座7室563呎$487萬
同類型單位面積平均售價
A座3室563呎$508萬
A座6室563呎$509萬

胡‧說精選

Scroll to Top