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【居屋2019】揀樓攻略:荃灣尚文苑    備受斜坡及公路夾擊!

上星期講過居屋王,又講過最平新居屋,今日轉睇規模最細的新居屋:荃灣「尚文苑」。一幅地盤僅得0.5公頃的蚊型地,最終卻興建494個單位,平均呎價7,179元。一層十三個單位共用三部電梯,地盤飽受斜坡及公路夾擊,是環境的先天缺陷。

荃灣尚文苑座向分析

荃灣尚文苑座向分析

其中面向「德士古道」方向的單位,是重型貨櫃車進入荃灣及青衣的主要幹道,包括樓盤「1-5室」,所受到交通噪音滋擾的問題最嚴重,須加裝減音窗來阻隔噪音,然而根據當年房屋署的文件顯示,減音窗僅能減去4-8分貝噪音。因此「1-5室」的整體訂價僅6,966元,也比起向斜坡的「6-13室」的7,292元呎,開低約4%。

荃灣尚文苑座向
單位座向平均呎價
1-5室望德士古道 (須加裝隔音裝置)$6,966
6-13室望斜坡$7,292

屋苑揀樓攻略

屋苑揀樓攻略

不介意噪音的準買家,可能會集中火力在平價貨「1-5室」挑選,這邊單位清一色開放式,面積介乎287-322呎,其中面積最大達322呎的「1室」設於大單邊,但跟其他單位對比,實情只多了一個26呎的玄關,根本實際用途並不大。

另外,「1室」跟「5室」的外牆也設有「隔音鰭」,是需要計入實用面積的。如果我們將這幾部份面積統統扣除,根本五個單位的內櫳並沒有任何分別。然而,面積面數愈大的單位,訂價也愈高。以同層的入場單位計,最平單位177.09萬元;但最貴卻到181.07萬元(註: 撇除1室計算),高低差價近四萬元,但大家卻享受相若內櫳面積,故揀樓時得一個要訣,同層單位揀平不揀貴。

同一道理也應用在望向山坡的單位,其中「8-11室」面積介乎291-299呎,面數最高有八呎差異,但實情內櫳並沒有差異,以至「7室及12-13室」面積介乎374-381呎都一樣情況。所以「8-11室」同層單位,以及「7室及12-13室」的同層單位,只要向樓價最平的單位埋手便可以,因為就算揀選了貴一點的單位,實情僅買了自己用不到的面積。

最後還有一點要提醒,「尚文苑」面向大範圍斜坡,是各業主也要共同夾錢維修的公家地方。翻看房屋署當年紀錄,地盤後方斜坡早於1984年建好,而過去八年的維修費用平均按年四萬元。如果價格不變的前提下,以全盤494伙計,每年每戶還要多預八十元,來應付這個自己未必享用的地方。

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同類型單位差異揀樓建議
1-5室除1室的玄關外,其餘內櫳完全一樣,但售價差異近$4萬揀平不揀貴
8-11室內櫳完全一樣,但面積相差達8呎揀細不揀大
7室、12-13室 內櫳完全一樣,但面積相差達7呎 揀細不揀大

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