*如欲收聽足本版，請按我加入我們的會員頻道!
立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
政府於《財政預算案2026》中針對超級豪宅市場出招，宣布調高價值100,000,000元或以上住宅物業的印花稅，由原本的4.25%顯著增加至6.5%。這項被業界稱為「富人稅」的新政，原本意在增加庫房收入，但在資深代理眼中，這是否真的能抑制超級豪宅市場？今次《胡 ‧ 說樓市》邀請到中原地產西半山首席營業董事李巍（Raymond Lee）與我們剖析。
「富人稅」出爐：超級豪宅稅率調升至6.5%
在最新的政策下，100,000,000元以上的物業印花稅稅率上調了2.25個百分點。雖然對於一般小市民而言，200多萬元的稅項差價可能是十年的積蓄，但對於超級豪宅買家來說，影響卻未必如外界想像般劇烈。
表一：超級豪宅印花稅調整對比
| 物業價值 | 舊制稅率 (4.25%) | 新制稅率 (6.5%) | 稅項差額 |
| 100,000,000元 | 4,250,000元 | 6,500,000元 | 2,250,000元 |
| 400,000,000元 | 17,000,000元 | 26,000,000元 | 9,000,000元 |
代理看加稅：是「劫富濟貧」還是「強心針」？
李巍認為，政府此舉具備「劫富濟貧」的意味，同時也向市場釋放了訊息。他指出，在預算案公布前後，西半山已錄得近40宗超過100,000,000元的成交。雖然稅率調升，但買家普遍接受，因為相比數年前高達30%的辣招稅，現時的6.5%仍屬低水平。
然而，加稅確實導致部分合約告吹。李巍分享了一個案例，一名原本打算以400,000,000元購入單位的買家，因不滿新稅率下需額外支付約10,000,000元的印花稅，最終決定「撻訂」取消交易。
買家結構大轉向：從本地英資到國內富豪與家族辦公室
回顧1997年的豪宅市場，當時主要由本地豪客或英資背景買家支撐；而到了2026年，市場主力已轉變為國內富豪，包括來自深圳、上海、北京，甚至內蒙古的買家。
此外，隨著新加坡近期將外籍人士買樓稅率調高至60%，不少原本考慮在星洲落戶的「家族辦公室」紛紛回流香港。這些買家通常尋求2%至3%的穩定租金回報，並視香港物業為資產配置的重要一環。
表二：1997年與2026年豪宅市場對比
| 特徵 | 1997年豪宅市場 | 2026年豪宅市場 |
| 買家背景 | 本地商人、外資銀行高層 | 國內富豪、家族辦公室、專才買家 |
| 偏好物業類型 | 山頂獨立屋 (Houses) | 4,000呎以上大平層豪宅 (Super Flats) |
| 印花稅水平 | 較低 | 6.5% (1億元以上) |
| 主要考慮因素 | 社會身份、自住舒適度 | 資產配置、資金避風港、管理便利性 |
市場新寵：為何「大平層」豪宅取代獨立屋？
李巍觀察到一個有趣的現象：超級豪宅買家對物業的需求正發生變化。過去富豪偏好擁有私人花園的獨立屋，但現時不少富豪轉向購買面積達4,000平方呎以上的「大平層」高層單位。原因有二：
- 管理便利：許多富豪每年僅在港居住數月，獨立屋的花園及設施維修保養繁瑣，高層豪宅則由專業物管負責。
- 年齡考慮：不少老牌富豪因年事已高，行動不便，偏好單層式設計而非多層樓梯的獨立屋。
展望未來：銀行環境改善成為最強後盾
李巍最後提到，近期銀行對豪宅貸款的態度有所改善。相比一兩年前銀根緊縮，現時銀行更積極推廣按揭計劃，甚至願意將租金收入及其他資產（如股票、債券）納入審批考慮，這無疑為超級豪宅市場提供了復甦的動力。
