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長實旗下位於油塘的「親海駅」，曾以「平爆」市區價及「呼吸Plan」成為市場焦點。項目一期早前交樓，驗樓成績不過不失。隨著二期也開始入伙，我們《胡 ‧ 說樓市》團隊再次來到油塘，驗收二期一個名為「Garden Villa」的低座複式連花園單位。究竟在平價入手的背後，交樓質素與居住體驗如何？
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單位資料與業主心聲
是次驗收的單位位於第3座的低層複式戶（Garden Villa），實用面積503平方呎，附設約110平方呎的私家花園。業主劉先生於2023年8月以817.5萬元購入，平均呎價約16,252元。
劉先生表示，最初目標是抽一期靠近海邊的單位，但未能中籤。後來發現二期特色戶開價在預算範圍內，加上有結婚自住需求，遂決定購入。他坦言：「其實經歷了兩年，由2023年8月開賣到現在2025年11月，九龍區新盤呎價並未比我的購入價低很多，大約也是15,000元左右，所以我覺得還可以。」
表1：親海駅II 驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 屋苑地址 | 油塘東源街15號 |
| 座數/樓層 | 3座Garden Villa |
| 實用面積 | 503平方呎 (另連110平方呎花園) |
| 成交價 | 817.5萬元 |
| 平均呎價 | 16,252元 |
| 間隔 | 複式兩房（下層客飯廳、上層睡房） |
設計佈局：保安與私隱度的隱憂
雖然是複式特色戶，但實際居住體驗卻是「有辣有不辣」。單位下層為客飯廳及開放式廚房，設有落地玻璃趟門連接私家花園；上層則設有浴室及兩間睡房。
1. 保安漏洞
單位的花園外圍設有鐵閘，直接通往屋苑外的大街（東源街）。這意味著住戶回家需經過大街開閘進入，而非經過屋苑大堂，保安設施的享受程度較分層住戶少。驗樓師指出，客廳的玻璃趟門若忘記鎖上，外人極易進入；加上花園圍牆高度不足，鄰居之間亦易於攀爬，需靠業主自行安裝監控設備保障安全。
2. 生活動線不便
複式設計雖然空間感強，但實用性受挑戰。洗手間設於上層，若在下層客廳活動時人有三急，需走15級樓梯上樓。更甚者，由睡房去洗手間也需走4級樓梯。此外，扣除樓梯位後，單位的實用率偏低。經量度，單位內籠可用地毯面積僅約370平方呎，實用率約74%。
3. 景觀私隱
兩間睡房雖然打對角擺放，但窗戶正望對面車房，私隱度一般。
驗樓師Joe Sir點評：三大主要執修位
驗樓師Joe Sir詳細檢查後，發現單位有多處需要執修的地方，主要集中在花園、廚房及樓梯。
1. 花園及外牆：喉管欠保護與去水隱患
- 水龍頭氧化： 戶外洗手盆的水龍頭因放置太久出現氧化生鏽，需更換閥芯。
- 喉管缺套通： 地台一條2.5吋喉管欠缺「套通」保護。若未來需更換喉管或受撞擊，可能需鑿開瓦磚才能維修。
- 去水渠蓋設計： 採用一體化不鏽鋼渠蓋雖然美觀，但若落葉堆積容易造成淤塞。由於渠口位置較高，容易積水，若要徹底解決需進行泥水工程降低去水位。
- 石材污漬： 地台石材有不少污漬，建議發展商用洗石水徹底清潔。
2. 廚房及門窗：人為刮痕與酸雨漬
- 廚櫃門刮花： 高光板面的廚櫃門在側面看有大量刮痕，Joe Sir估計是清潔工人在撕走保護膜後，用乾布大力擦拭所致，這類刮痕難以修復。
- 玻璃雨酸漬： 睡房玻璃窗外佈滿密密麻麻的水漬，這是典型的「雨酸」侵蝕。由於附近有混凝土廠，空氣雜質多，加上酸雨形成頑固污漬，需聘請專業清潔公司用藥水清洗。
- 防煙玻璃安裝： 廚房與樓梯間的防煙玻璃安裝角度不正，需由消防承辦商重新調校。
3. 樓梯：設計與石材問題
- 扶手設計： 樓梯的不鏽鋼扶手設計被業主狠批似「後樓梯」或「公屋」設計，與私樓格調格格不入。業主表示裝修時會更換。
- 石材色差與響聲： 樓梯級石材有顏色經修補的痕跡，且有輕微剝落風險。此外，踩踏時發出清脆響聲，Joe Sir解釋這是因為樓梯底部採用鐵架支撐，並非空鼓，屬正常現象。
表2：驗樓重點缺失一覽
| 區域 | 問題描述 | 建議處理方法 |
| 花園 | 喉管欠套通、渠蓋易塞、石材污漬 | 加裝保護罩、定期清理落葉、發展商清潔 |
| 廚房 | 廚櫃門大量刮痕、門板不平 | 難以修復（需換門）、調整門鉸 |
| 樓梯 | 扶手設計突兀、石材經修補 | 業主自行更換扶手、重新打磨保護 |
| 窗戶 | 玻璃佈滿雨酸漬 | 使用專業藥水清洗 |
管理費高昂成業主痛點
除了驗樓質素，最令業主劉先生驚訝的是管理費。他指出，雖然該單位享用的公用設施較少（如少用升降機、信箱在門口、倒垃圾需步行至會所），但由於特色單位業權份數較多，每呎管理費高達 6.2元，比分層單位的6.1元還要貴。
劉先生無奈表示：「我們只有一個約25米的小型泳池，對比其他新盤如『蔚藍東岸』有兩個泳池且管理費較低，這裡的收費實在太誇張。我們正爭取能否調低管理費。」
總結：驗樓得分85分
綜合全屋狀況，雖然石材部分扣分較少，但廚櫃、油漆及整潔度均有失分。最終單位獲得 85分，評級為 B級，與一期成績相若。
長實回應指，已收到業主的執修清單，所有項目均屬輕微瑕疵，並已完成全部執修工作。至於外界關注的附近混凝土廠污染問題，其中兩間位於東源街的廠房已發出封閉通知並正進行拆卸，區內環境有望逐步改善。
對於有意購入此類「平價」特色戶的買家，除了考慮樓價本身，亦需將管理費、保安風險及周邊環境因素一併納入考量。
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