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今日我再來到油塘「蔚藍東岸」，因為這個經歷了超過三年樓花期的項目，來到今日終於落成。回想起來，這個樓盤行過的路都幾崎嶇·，附近水泥廠違規運作弄得環境烏煙瘴氣，伴隨著樓市轉角、及附近長實「親海駅」大劈價推售，令「蔚藍東岸」的估值也受到影響。捱到今日終於收樓，內裡質素又能否達到心目中預期? 我們馬上入去看看。
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項目背景
全盤由四座物業，合共提供688伙的「蔚藍東岸」，原為政府推出招標在崇信街與仁宇圍交界的住宅項目，這個被發展商內房五礦地產打算在港打頭炮的項目，卻因上述因素，導致樓盤自2020年11月開售，累售434個單位中，有34個業主選擇取消交易離場，佔售出單位高達7.8%。長樓花期跟發展商打賭本已是挑戰，交樓日期還一改再改，固然令業主灰心意冷，期內樓市轉角令物業估值回落上會困難，亦是選擇放棄交易的原因。
蔚藍東岸資料表
| 地址 | 油塘東源街3-11號 |
| 單位數目 | 688個 |
| 面積 | 237-2,136呎 |
| 校網 | 48區校網 |
| 發展商 | 五礦地產 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 蔚藍東岸 |
| 面積 | 350呎 |
| 單位 | 5座低層K室 |
| 樓價 | 656.35萬元 |
| 呎價 | 18,753元 |
| 得分 | 73分 |
就如我們抽中開箱的單位，位於「5座低層K室」、實用350呎的單位，業主當時就選擇了建築期付款入市，也是要冒險在接近入伙時才開始上會。購入單位訂價781.37萬元，扣除最高16%折扣，折實656.35萬元，平均呎價18,753元。手持同一銀碼，之後已可升格購入附近「親海駅」兩房戶型，所以純粹從銀碼角度來看，業主高追了，故只能寄望交樓質素不會令人失望。
驗樓特色
單位設有2.6米長玄關
未入大門前已扣了印象分，因為單位並未裝上門牌，業主也表示當日上來時，要用消除法的方式才知道自己的單位在哪。入屋經過大門，未看任何質素前，第一感覺，玄關很長、很闊。這個玄關總長2.6米，如果只是計這個空間，足足有34呎大，接近單位面積10%。以單位面積來說，真的很浪費空間，也等於用了64萬元來買這個位置。現場所見，發展商並沒有特別加裝鞋櫃、儲物櫃等等，戶主只能在大門開合後的位置放置才可以。
洗手間屬黑廁類
長玄關，是因為要遷就洗手間擺位。我們走入洗手間望望。洗手間屬於黑廁設計，「蔚藍東岸」共有125個一房單位，部份為套廁設計，也就是說要走入主人房才可以去到洗手間；但有三柱都屬於如開箱盤般的非套廁類，這三柱單位全屬黑廁，要透過淋浴間上風的通風槽換氣。鏡櫃貼了不少黃紙，打開望望，打開後有一點失望，因為少了一些托粒，令其中一塊層板並沒有安裝好，另一塊玻璃層板崩了，這些地方沒理由在交樓前不能看到，應該先處理好才交給業主。坐廁採用了隱藏式水箱，雖然上方多了一些可擺放洗手間用品的地方，但日後維修會困難。
洗手盆漏水
潔白洗手盆原本都很吸引，但我們看見頗多污漬，但這裡也有一些漏水問題，驗樓師鍾智剛表示，去水喉下方滲水，是來自上方的駁口漏水，建議只需稍為收緊後便可解決。另外地台去水也有問題，內裡有很多碎石。鍾sir試過倒一樽水入來，卻發現水流很慢，去水已被碎石堵塞了，故一定要清走碎石，否則日後會更難去水。
微波爐置於較高位置
走出洗手間，轉入來的開放式廚房，呈一個長型向這幅牆伸展。廚櫃總長1.8米左右。看樓書，工作枱面要容納洗手盆、及雙頭電磁爐頭，剩餘備餐位置並不多，廚櫃背都加裝了調味料架，及可擺放廚房掛飾的掛勾。上方則為儲物櫃，下方就放置了洗衣及乾衣機，而旁邊則放置高1.2米的雪櫃，但也因雪櫃位置，所以單位隨屋附送的微波爐則要置於較高位置，日後使用上要小心。
廚房洗衣機漏水
驗樓師在洗衣機放水後，發現櫃底有一灘水，檢查後發現駁口位置有漏水，但鍾sir認為以一缸水來說並不算十分嚴重，只需稍為收緊已可解決問題。雖然有些業主不喜歡在交樓前試洗衣機，但鍾sir卻覺得有需要。因為不試過並不知道喉管及入水會否有問題，濾隔是否有問題，以至機身會否有問題。如果在交樓後才看見此問題，有太多相同情況出現也不太理想。
客飯廳接近玄關長度
撇除玄關、撇除開放式廚房，餘下的位置才是客飯廳的主體面積，長度大約2.8米，之後不是跟大家說過玄關位? 玄關長2.6米，但客飯廳僅長2.8米，也就是說，玄關接近等於一整個客飯廳的長度，所以一定要好好分配空間，例如飯廳應該就設於開放式廚房旁位置，橫向放一張四人餐桌，前方就放置梳化及電視，幸好兩幅牆都算平直，並沒有什麼凹位，變相擺傢俬不用過於遷就。
露台外望為三家村避風塘景色
單位外接22呎露台，如果高層應該可透過鯉魚門可以望向將軍澳，以至小西灣一帶方向，但現在就主要望向三家村避風塘景觀，未能望到維港景，但以一房單位來說，樓價都包括了這道景色。不過，露台地下位置的地磚有一點鏽漬，如果在交樓前執好會更理想。至於露台的燈，其收納位置在露台頂部，若日後燈壞了，爬上爬落維修會有一點危險。單位位置較當風，露台門的抗壓力必須再強一點才可以，這扇露台門也有一點較特別的設計，會有一種較特別的鎖扣可把門與框變得更緊貼，驗樓師認為此裝置頗理想。
主人房外接兩戶單位散熱器
再入就是主人房，開則上都做到廳房同向，跟客飯廳外望同道一道景觀，只是睡房外就是冷氣機散熱器平台，驟眼望落就是兩戶的平台連在一起，都擺放了各自單位的散熱器。如果毗鄰單位開冷氣，自己單位沒有開啟冷氣，則熱氣會隨風入房。因此鄰居的生活習慣可能會影響到自己也不一定。睡房長闊約2.4米，主體面積約64呎，較一般客房大，但就細過一般主人房。但最大問題是，睡房的窗有很多污漬，就連原廠的賿紙也未撕走，以至冷氣機散熱器平台，但其平台外的鋁冚卻積滿了碎石，不明白為何在交樓前不做好它。
單位被多幅厚牆身包圍
看完整個單位，除了浪費較多玄關位置外，單位的厚牆身也較多。因為如果牆身不是如此厚，相信內櫳可以再劃大一點。事關睡房外會連接電梯槽，這裡會先有一幅75毫米的薄牆身，再配以100毫米的空間，再連接250毫米的電梯槽牆身，合共425毫米的厚度要計算在單位實用面積內，連同洗手間連接公共走廊的牆身300毫米，以及與鄰居分攤主力牆的面積，一屋都被厚牆身包圍，變相蠶食了單位的實用性。
胡．說評析
1. 驗樓評級為C
單位洗手間及廚房都有漏水，所以來去水一環捧蛋，單位欠門牌，門底腳閘壞、封口線有隙，房門有虛位等問題，也令細項失分較多，連同單位沒有處理好清潔問題，也扣了大部份分數，結果單位總分只得73分，評級為C。交樓質素未至於相當標青，尤其以平均呎價18,753元購入單位的業主，不期然會把標準訂得再高一點。我們把驗樓結果轉交發展商五礦地產，回覆指除了部份等待物料及需要用吊船處理的項目，大部分瑕疵已經完成執修。
2. 租務回報跑輸大市
當日樓盤以戶戶有海景做賣點，因為其位置在油塘灣對出，發展商也需要進行岸邊的美化工程，現場所見都算整齊，暫時都湧出了20-30個租盤，大致都以區內「海傲灣」的租值放出，平均呎租約40-55元不等。以驗樓單位的一房為例，現時叫租13,000起，每呎租值約37元，未扣除管理費前的回報約2.4厘，以今日市況來說，相對跑輸大市，而如果扣除5.69元一呎的管理費，回報則更低。
3. 取消交易個案達34宗
業主在上會後要面對回報追落後挑戰，但決定放棄交易的業主也未必一了百了。據「蔚藍東岸」34宗取消交易的個案，共有30宗均在簽署正式買賣合約後取消交易。根據一般新盤買賣合約訂明，若發展商在合約終止後六個月內把單位重售，而重售價格低於原本成交價，當中差價及相關開支會由撻訂買家負責。除了兩宗取消交易外，因餘下單位在去年11月初開始正式終止合約，故仍然未過被追差價的期限。
4. 區內仍有不少住宅供應
區內未來發展還受制於其他項目，除了「親海駅」及「蔚藍東岸」，區內還有其他住宅項目發展，特別樓盤西北的地盤，一個由中資財團「青建國際」持有，料可提供兩幢21層高住宅，提供224個單位；對面一幅就由越秀發展，料提供1,393個住宅單位。如果至再行前一點，走回油塘站附近還有「油塘灣綜合發展區」。這個由恒地牽頭發展的大型綜合發展項目，共由28幢分層及4幢酒店組成，共提供6,556伙，而最近宏安也就其持有的油塘工業大廈第四座，獲城規會批建646個住宅單位。
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