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今日我再來到油塘「蔚藍東岸」,因為這個經歷了超過三年樓花期的項目,來到今日終於落成。回想起來,這個樓盤行過的路都幾崎嶇·,附近水泥廠違規運作弄得環境烏煙瘴氣,伴隨著樓市轉角、及附近長實「親海駅」大劈價推售,令「蔚藍東岸」的估值也受到影響。捱到今日終於收樓,內裡質素又能否達到心目中預期? 我們馬上入去看看。
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項目背景
全盤由四座物業,合共提供688伙的「蔚藍東岸」,原為政府推出招標在崇信街與仁宇圍交界的住宅項目,這個被發展商內房五礦地產打算在港打頭炮的項目,卻因上述因素,導致樓盤自2020年11月開售,累售434個單位中,有34個業主選擇取消交易離場,佔售出單位高達7.8%。長樓花期跟發展商打賭本已是挑戰,交樓日期還一改再改,固然令業主灰心意冷,期內樓市轉角令物業估值回落上會困難,亦是選擇放棄交易的原因。
蔚藍東岸資料表
地址 | 油塘東源街3-11號 |
單位數目 | 688個 |
面積 | 237-2,136呎 |
校網 | 48區校網 |
發展商 | 五礦地產 |
驗樓單位資料
屋苑 | 蔚藍東岸 |
面積 | 350呎 |
單位 | 5座低層K室 |
樓價 | 656.35萬元 |
呎價 | 18,753元 |
得分 | 73分 |
就如我們抽中開箱的單位,位於「5座低層K室」、實用350呎的單位,業主當時就選擇了建築期付款入市,也是要冒險在接近入伙時才開始上會。購入單位訂價781.37萬元,扣除最高16%折扣,折實656.35萬元,平均呎價18,753元。手持同一銀碼,之後已可升格購入附近「親海駅」兩房戶型,所以純粹從銀碼角度來看,業主高追了,故只能寄望交樓質素不會令人失望。
驗樓特色
單位設有2.6米長玄關
未入大門前已扣了印象分,因為單位並未裝上門牌,業主也表示當日上來時,要用消除法的方式才知道自己的單位在哪。入屋經過大門,未看任何質素前,第一感覺,玄關很長、很闊。這個玄關總長2.6米,如果只是計這個空間,足足有34呎大,接近單位面積10%。以單位面積來說,真的很浪費空間,也等於用了64萬元來買這個位置。現場所見,發展商並沒有特別加裝鞋櫃、儲物櫃等等,戶主只能在大門開合後的位置放置才可以。
洗手間屬黑廁類
長玄關,是因為要遷就洗手間擺位。我們走入洗手間望望。洗手間屬於黑廁設計,「蔚藍東岸」共有125個一房單位,部份為套廁設計,也就是說要走入主人房才可以去到洗手間;但有三柱都屬於如開箱盤般的非套廁類,這三柱單位全屬黑廁,要透過淋浴間上風的通風槽換氣。鏡櫃貼了不少黃紙,打開望望,打開後有一點失望,因為少了一些托粒,令其中一塊層板並沒有安裝好,另一塊玻璃層板崩了,這些地方沒理由在交樓前不能看到,應該先處理好才交給業主。坐廁採用了隱藏式水箱,雖然上方多了一些可擺放洗手間用品的地方,但日後維修會困難。
洗手盆漏水
潔白洗手盆原本都很吸引,但我們看見頗多污漬,但這裡也有一些漏水問題,驗樓師鍾智剛表示,去水喉下方滲水,是來自上方的駁口漏水,建議只需稍為收緊後便可解決。另外地台去水也有問題,內裡有很多碎石。鍾sir試過倒一樽水入來,卻發現水流很慢,去水已被碎石堵塞了,故一定要清走碎石,否則日後會更難去水。
微波爐置於較高位置
走出洗手間,轉入來的開放式廚房,呈一個長型向這幅牆伸展。廚櫃總長1.8米左右。看樓書,工作枱面要容納洗手盆、及雙頭電磁爐頭,剩餘備餐位置並不多,廚櫃背都加裝了調味料架,及可擺放廚房掛飾的掛勾。上方則為儲物櫃,下方就放置了洗衣及乾衣機,而旁邊則放置高1.2米的雪櫃,但也因雪櫃位置,所以單位隨屋附送的微波爐則要置於較高位置,日後使用上要小心。
廚房洗衣機漏水
驗樓師在洗衣機放水後,發現櫃底有一灘水,檢查後發現駁口位置有漏水,但鍾sir認為以一缸水來說並不算十分嚴重,只需稍為收緊已可解決問題。雖然有些業主不喜歡在交樓前試洗衣機,但鍾sir卻覺得有需要。因為不試過並不知道喉管及入水會否有問題,濾隔是否有問題,以至機身會否有問題。如果在交樓後才看見此問題,有太多相同情況出現也不太理想。
客飯廳接近玄關長度
撇除玄關、撇除開放式廚房,餘下的位置才是客飯廳的主體面積,長度大約2.8米,之後不是跟大家說過玄關位? 玄關長2.6米,但客飯廳僅長2.8米,也就是說,玄關接近等於一整個客飯廳的長度,所以一定要好好分配空間,例如飯廳應該就設於開放式廚房旁位置,橫向放一張四人餐桌,前方就放置梳化及電視,幸好兩幅牆都算平直,並沒有什麼凹位,變相擺傢俬不用過於遷就。
露台外望為三家村避風塘景色
單位外接22呎露台,如果高層應該可透過鯉魚門可以望向將軍澳,以至小西灣一帶方向,但現在就主要望向三家村避風塘景觀,未能望到維港景,但以一房單位來說,樓價都包括了這道景色。不過,露台地下位置的地磚有一點鏽漬,如果在交樓前執好會更理想。至於露台的燈,其收納位置在露台頂部,若日後燈壞了,爬上爬落維修會有一點危險。單位位置較當風,露台門的抗壓力必須再強一點才可以,這扇露台門也有一點較特別的設計,會有一種較特別的鎖扣可把門與框變得更緊貼,驗樓師認為此裝置頗理想。
主人房外接兩戶單位散熱器
再入就是主人房,開則上都做到廳房同向,跟客飯廳外望同道一道景觀,只是睡房外就是冷氣機散熱器平台,驟眼望落就是兩戶的平台連在一起,都擺放了各自單位的散熱器。如果毗鄰單位開冷氣,自己單位沒有開啟冷氣,則熱氣會隨風入房。因此鄰居的生活習慣可能會影響到自己也不一定。睡房長闊約2.4米,主體面積約64呎,較一般客房大,但就細過一般主人房。但最大問題是,睡房的窗有很多污漬,就連原廠的賿紙也未撕走,以至冷氣機散熱器平台,但其平台外的鋁冚卻積滿了碎石,不明白為何在交樓前不做好它。
單位被多幅厚牆身包圍
看完整個單位,除了浪費較多玄關位置外,單位的厚牆身也較多。因為如果牆身不是如此厚,相信內櫳可以再劃大一點。事關睡房外會連接電梯槽,這裡會先有一幅75毫米的薄牆身,再配以100毫米的空間,再連接250毫米的電梯槽牆身,合共425毫米的厚度要計算在單位實用面積內,連同洗手間連接公共走廊的牆身300毫米,以及與鄰居分攤主力牆的面積,一屋都被厚牆身包圍,變相蠶食了單位的實用性。
胡.說評析
1. 驗樓評級為C
單位洗手間及廚房都有漏水,所以來去水一環捧蛋,單位欠門牌,門底腳閘壞、封口線有隙,房門有虛位等問題,也令細項失分較多,連同單位沒有處理好清潔問題,也扣了大部份分數,結果單位總分只得73分,評級為C。交樓質素未至於相當標青,尤其以平均呎價18,753元購入單位的業主,不期然會把標準訂得再高一點。我們把驗樓結果轉交發展商五礦地產,回覆指除了部份等待物料及需要用吊船處理的項目,大部分瑕疵已經完成執修。
2. 租務回報跑輸大市
當日樓盤以戶戶有海景做賣點,因為其位置在油塘灣對出,發展商也需要進行岸邊的美化工程,現場所見都算整齊,暫時都湧出了20-30個租盤,大致都以區內「海傲灣」的租值放出,平均呎租約40-55元不等。以驗樓單位的一房為例,現時叫租13,000起,每呎租值約37元,未扣除管理費前的回報約2.4厘,以今日市況來說,相對跑輸大市,而如果扣除5.69元一呎的管理費,回報則更低。
3. 取消交易個案達34宗
業主在上會後要面對回報追落後挑戰,但決定放棄交易的業主也未必一了百了。據「蔚藍東岸」34宗取消交易的個案,共有30宗均在簽署正式買賣合約後取消交易。根據一般新盤買賣合約訂明,若發展商在合約終止後六個月內把單位重售,而重售價格低於原本成交價,當中差價及相關開支會由撻訂買家負責。除了兩宗取消交易外,因餘下單位在去年11月初開始正式終止合約,故仍然未過被追差價的期限。
4. 區內仍有不少住宅供應
區內未來發展還受制於其他項目,除了「親海駅」及「蔚藍東岸」,區內還有其他住宅項目發展,特別樓盤西北的地盤,一個由中資財團「青建國際」持有,料可提供兩幢21層高住宅,提供224個單位;對面一幅就由越秀發展,料提供1,393個住宅單位。如果至再行前一點,走回油塘站附近還有「油塘灣綜合發展區」。這個由恒地牽頭發展的大型綜合發展項目,共由28幢分層及4幢酒店組成,共提供6,556伙,而最近宏安也就其持有的油塘工業大廈第四座,獲城規會批建646個住宅單位。
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