「定息按揭計劃」已轉為恒常，為一千萬港元以下的物業，提供10至20年期的定息按揭安排。其實大家只要善用這個定息按揭，隨時可從「呼吸Plan」甩身，發揮意想不到的效果。本文會介紹什麼是「定息按揭計劃」、申請的細節、手續及詳情、計劃背後產生的利與弊，以至計劃適合什麼人申請。
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什麼是「定息按揭計劃」?
「定息按揭計劃」是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的措施，冀可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，故推出一個全期固定息率的供款計劃。不過，在長期低息環境下，歷時一年多的定息按揭計劃申請反應冷淡，截至2021年10月，累計申請只有75宗，而且總貸款額只有$3.65億，佔總額度只有36.5%，但香港按揭證券公司最新公布，將定息按揭計劃轉為恒常計劃。
「定息按揭計劃」終於在2020年5月7日接受申請，但因應市場利率的變化，定息計劃年利率，較《預算案》時公布的息率有所下調，初步有七間銀行會參與試驗計劃，包括中銀、創興、大新、中國工商銀行、上海商業銀行有限公司、渣打及東亞銀行。按揭證券公司表示，仍有多家銀行表示有興趣加入。
「定息按揭計劃」總貸款額10億港元，每宗私人住宅貸款上限1,000萬，以一般銀行承造按揭2,000萬元計算，即最高的樓價限於2,000萬元。整個「定息按揭計劃」申請期約6個月，之後再有更新申請期，並定出新的息率。
定息按揭計劃總覽
- 每宗貸款上限1,000萬元，即樓價最高2,000萬元
定息按揭計劃息率
| 定息計劃 | 定息息率 |
| 10年 | 4.99厘 |
| 15年 | 5.14厘 |
| 20年 | 5.29厘 |
參與定息按揭計劃的銀行
- 中國銀行（香港）有限公司
- 創興銀行有限公司
- 大新銀行有限公司
- 中國工商銀行（亞洲）有限公司
- 上海商業銀行有限公司
- 渣打銀行（香港）有限公司
- 東亞銀行有限公司
「定息按揭計劃」的利與弊
由於財政司司長陳茂波在論述《預算案》時表達含糊，起初大家均以為10至20年為「按揭年期」，較傳統按揭年期30年短一大截，而且也因為息率較正常銀行按揭息率為高，故一致認定「定息按揭計劃」並不吸引，但實情並非如此。我們《胡．說樓市》團隊早於財政司司長公布《預算案》後，馬上製作了一輯短片來解釋當中謬誤，值得大家仔細看看。
事實上，申請人需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。在「定息期」屆滿後，借款人有三個選擇。第一，可以選擇採用「定息按揭」續期；第二，轉用「浮息按揭」續期；第三，到其他銀行轉按。
選用「定息按揭」續期，會視乎市場價格而再作釐定。如果定息期過後，在同一計劃中轉用「浮息按揭」，則需按2.9厘計算(註: P-2.35厘，P=5.25厘) 。其實借款人還可申請轉按至傳統銀行做「浮息按揭」，若以現時息率來計，則普遍銀行為2.5厘，但當然要再通過銀行的審批才可以。
還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。變相在相同月入下，定息按揭可取用的按揭貸款，隨時會較需要壓力測試的浮息按揭為高。
在轉按時，定息按揭可配合新按保使用，最高按揭成數為80%。即使新按保必須在物業是現樓情況下才能申請，但都足以讓一眾申請「呼吸Plan」兼建築期付款的業主，在高息期前(一般為首幾年息率與普通按揭計劃相若，但其後息率卻突增逾倍)轉至定息按揭計劃，從而避免捱貴息。
- 定息按揭計劃的好處：
- 可豁免壓力測試，只需符合供款佔入息比率50%的要求
- 可配合新按保使用，轉按申請人最高借80%按揭，最高貸款上限為1,000萬元
- 可鎖定供款期內的加息風險
- 可自由選擇不同年期的定息期，定息期過後可轉至浮息計劃，增加財務彈性
- 定息按揭計劃的壞處：
- 利率固定，不能享受低息期的成果
延伸閱讀：壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法
定息按揭計劃Q&A
| Q: 「定息年期」不等於「按揭年期」? | A: 對! 10-20年並不是「按揭年期」，而是「定息年期」，需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，當中多少年選用「定息按揭」 |
| Q: 「定息年期」屆滿時應選用「浮息按揭」或「定息按揭」續期? | A: 視乎買家而定。但若選用「定息按揭」續期，就要在合約期滿後再按市況釐定；若選用「浮息按揭」則以P-2.35厘計算，而P為5.25厘 |
| Q: 選用計劃真的免卻「壓力測試」? | A: 對! 除非在合約期後轉按至傳統銀行，則重新造按揭契及計算供款能力，屆時需要進行壓力測試。 |
誰人適合申請?
「定息按揭計劃」最大好處，就是按揭證券公司獲金管局同意，借款人毋須符合加息三厘的壓力測試，而只需通過供款佔入息比率要求。若能夠配合其他按揭產品使用，可以發揮出意想不到的效果。一共有三類人適合使用這個計劃。
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適合人士1：樓價超過1,000萬元，希望豁免壓測的買家
根據現行銀行審批按揭政策，樓價超過1000萬元的物業，最高貸款額為五成，意即自己支付了500萬元首期後，餘額500萬元向銀行借貸，以現時銀行息率2.5厘，最高按揭年期30年推算，每月供款為19,756元。由於要通過加息三厘壓力測試，加息三厘後，供款需不多入息六成，故月入最少要求為47,316元。
但若選用「定息按揭計劃」的話，假如買家向銀行申請三十年期貸款年期，當中首十年鎖定為「定息按揭年期」則息率為2.55厘，而之後的二十年可先留空，待日後決定選用「定息按揭」續期、「浮息按揭」續期、或索性轉向傳統銀行做「浮息按揭」。在這個情況下，買家並不需要通過「壓力測試」，而只符合「供款佔入息一半」便可批出貸款。
由於買家最後二十年供款留空，待到期時才選擇，按揭證券公司怎樣計算「供款佔入比率」呢？實情按證公司會以「能夠確定利率」為原則，故計算時會用「三十年期」及「定息2.55厘」來計算供款。以上例子月供19,886元，故月入只要有39,772元已可通過審批，入息要求減少了7,544元，相當於16%
但值得注意，由於「定息按揭計劃」的貸款額上限為1,000萬元，除非可進一步壓縮借貸額，否則倒轉推算，樓價2,000萬元以內的物業最能受惠。
例子：1,000萬元物業
| 定息計劃 | 浮息計劃 | |
| 首期 | 500萬元 | 500萬元 |
| 貸款額 | 500萬元 | 500萬元 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 息率 | 首10年: 2.55厘 11-30年: 日後決定 | 2.5厘 |
| 每月供款 | 19,886元 | 19,756元 |
| 入息要求 | 39,772元 | 47,316元 |
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適合人士2：樓價1,000萬元以下，有打算借新按保買家
很多人會問，如果樓價1,000萬元以下，本身也符合新按揭保險門檻。若果本身是「首置客」，則在未能通過「壓力測試」可在繳交額外保費下，而不需要通過「壓力測試」，而只採用「供款佔入息一半」作為審批準則，因此，意義上可能跟「定息按揭計劃」有所重叠。
但值得注意一點，就是「浮息按揭」及「定息按揭」的新按保，所繳交的保費並不相同。「定息按揭」的保費，比起「浮息按揭」較相宜一點，但當然，「定息按揭」的息率較「浮息按揭」息率較高，故是否應採用「定息按揭」呢? 關鍵在低保費、高息口慳得多；抑或高保費、低息口慳得多。
若一名首置客購入一層800萬元的物業為例，他選擇承造新按保的話，自己支付了10%首期即80萬元後，餘下90%樓價720萬元，連同按揭保費36萬元一併上會。以現時銀行息率2.5厘，最高按揭年期30年推算，每月供款為29,871元。若要通過加息三厘壓力測試，則月入要求高達71,541元。
在這個情況下，買家可選擇繳交額外保費，並採用供款佔入息一半來計算，他需要繳交的按揭保費為39.6萬元，貸款額連按保一併上會，總額相當於759.6萬元，每月供款就是30,013元，月入只要有60,026元便可以獲批按揭。
反觀，這名首置客也可以揀選「定息按揭計劃」並搭上新按保。這個計劃好處是直接免卻壓力測試。樓價800萬元的物業，當買家自己支付10%首期後，餘額90%貸款額720萬元可以承造按揭。買家可以選定30年期按揭，當中首十年鎖定為「定息按揭計劃」息率為2.55厘，而之後的二十年留空，日後續期時再選擇息率方式。
以「能夠確定息率」的原則計算，按揭證券公司會用「30年期」及「定息按揭」來計算保費，故會採取「表3: 保險範圍由按揭成數60%以上至90%」中的「定息按揭」內，「60%-90%按揭成數」及「按揭年期30年」來計算，保險費為4.77%。因此，「定息按揭計劃」的保費為34.344萬元。連同貸款額一併上會，每月供款為30,000元，月入有60,000元可獲批按揭貸款。單以此作比較，兩者的入息要求不相伯仲。但實際上從保費角度來看，還是以「定息按揭」較為相宜。
例子: 800萬元物業、首置客借新按保
| 定息計劃 | 浮息計劃 | |
| 首期 | 80萬元 | 80萬元 |
| 貸款額 | 720萬元 | 720萬元 |
| 按揭保費 | 34.344萬元 (佔貸款額: 4.77%) | 39.6萬元(佔貸款額: 5.5%) |
| 總貸款額 | 754.344萬元 | 759.6萬元 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 息率 | 首10年: 2.55厘 11-30年: 日後決定 | 2.5厘 |
| 每月供款 | 30,000元 | 30,013元 |
| 入息要求 | 60,000元 | 60,026元 |
延伸閱讀：銀行估價、估價不足上會方法
適合人士3：已借取發展商高成數按揭(呼吸Plan)的人
將效應發揮到盡，還有就一批已借取發展商「高成數按揭」的買家。根據代理行的統計，單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。相關比例與日俱增。但往往「高成數按揭」也是先甜後苦的付款計劃，買家供款起首數年，可以獲取較低息口供樓後，其後就踏入高息期。除非買家能夠轉按至傳統銀行，否則會面對沉重的供款壓力。
問題是在未推出新按保政策前，買家在轉按時，銀行會重新評估物業價值，必須達至尚餘貸款金額的五至六成才可獲批轉按，故升市時會較容易轉按，但跌市時則困難重重。新按保政策推出後，由於最高可做到八成按揭，故只要物業估價輕度升幅已可達轉按門檻。但當然值得注意一點，由於申請轉按的買家，按揭證券公司不會視之為「首置客」，因此最高只能夠承造80%按揭，也不能透過繳交額外保費以免卻「壓力測試」。
舉例一名買家購入一層800萬元的新盤，並承造高成數按揭，經過多年努力後，在高息期結束前尚餘700萬元的貸款額，在未有新按保時，物業價格要飛升至1166萬元(註: 相當於尚餘貸款額60%)才達至轉按門檻。以現時銀行息率2.5厘，最高按揭年期30年推算，每月供款為27,643元。因涉及重新造按揭契，故要通過加息三厘壓力測試，月入要有66,204元才可獲批。
但在新按保政策下，同一層物業的估值只要飛升至875萬元(註: 相當於尚餘貸款額80%)，並在繳交保費的前提下，就已經可以轉按。貸款額連保費為717.29萬元，每月供款28,342元。同樣地，因轉按涉及重新造按揭契，故要通過加息三厘壓力測試，月入要有67,878元才可成功在借取新按保下轉按。
然而，這時候運用「定息按揭計劃」的優勢就更加彰顯出來，事關這個計劃是免卻壓力測試。應用之前的例子，該名選用了發展商高成數按揭的買家，現時尚餘700萬元的貸款額申請轉按，他可以選取「定息按揭計劃」，並繳交保費來承造「新按保」。買家選擇了三十年期還款期，當中首十年選用「定息按揭計劃」，餘下二十年則日後到期才再選擇。
保費計算以「能夠確定息率」的原則計算下，會用「30年期」及「定息按揭」來計算保費，也因此會採用「表3: 保險範圍由按揭成數60%以上至90%」中的「定息按揭」內，「60%-80%按揭成數」及「按揭年期30年」來計算，保險費為2.32%。因此，「定息按揭計劃」的保費為16.24萬元。連同貸款額一併上會，每月供款為28,487元，因為可免卻壓力測試，而只需以入息一半作準則，故月入有56,974元已可以轉按，月入要求大大減少了超過一萬元，相當於16%。
例子: 800萬元高成數按揭、轉按及借取新按保
| 定息+新按保 | 浮息+新按保 | 浮息+沒有新按保 | |
| 樓價 | 800萬元 | 800萬元 | 800萬元 |
| 尚餘貸款額 | 700萬元 | 700萬元 | 700萬元 |
| 轉按門檻 | 875萬元 | 875萬元 | 1,166萬元 |
| 按揭保費 | 16.24萬元 (佔貸款額: 2.32%) | 17.29萬元 (佔貸款額: 2.47%) | —- |
| 總貸款額 | 716.24萬元 | 717.29萬元 | 700萬元 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 | 30年 |
| 息率 | 首10年: 2.55厘 11-30年: 日後決定 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 每月供款 | 28,487元 | 28,342元 | 27,643元 |
| 入息要求 | 56,974元 | 67,878元 | 66,204元 |
總結
對於有多於一層物業的買家，或以擔保人身份購入新物業，該物業也可選用定息及新按保計劃。只不過在計算負擔能力上，就需要將兩層樓的供款對照收入來衝量。以前借取新按保的買家，供款佔入息不得多於35%，而在加息三厘下不能夠超入息的45%；但「定息計劃」下，卻不用理會壓力測試的一環，而只計算供款佔入息不多於35%便可以。
總括來說，表面上看似不吸引的「定息按揭計劃」，實情背後卻大有可取之處，只因計劃本身可免卻壓力測試，變相可補足不少新按保下缺口，例如本身樓價超出按保門檻的買家。以至本身依靠新按保，卻因並非屬於首置客而未能免卻壓力測試的一群，都可以幫助他們提升負擔能力。當然最重要一點，就是政策似乎都面向了昔日採取「呼吸PLAN」的一批高危人士，避免他們在跌市下斷供的手法，簡單來說是政府托市的一種表現。
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