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商業大廈的管理問題，往往比想像中更貼近生活。位於西環的「香港商業中心」，原本坐擁過千萬元的儲備，卻在短短幾年間被掏空，現在更面臨逾千萬元的債務，業主需不斷集資補底 。如果你居住的地方突然要求你夾幾十萬元做維修，你可能會後悔沒有花時間了解這座大廈的故事。
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由千萬盈餘變千萬赤字：連蝕六年的財務危機
這座落成於 1984 年、由新地牽頭發展的「香港商業中心」，其停車場及基座商場大部分業權由發展商持有，法團則於 1991 年成立 。然而，大廈的財務狀況在近年出現劇烈惡化 ：
- 2021 年帳目疑雲：2024 年 4 月的業主周年大會上，管理公司初步彙報 2021 年度有約 480,867 元盈餘，但隨後的核數報告卻顯示年度虧損高達 2,395,018 元 。
- 連續六年虧損：大廈自 2018 年起連續六年錄得虧損 。
- 儲備全數花光：2018 年大廈尚有 10,304,000 元儲備，但到 2023 年已變為負 5,800,000 元 。目前大廈累積虧損高達 11,700,000 元 。
香港商業中心歷年財務摘要
| 年份 | 盈餘/赤字 (元) | 累積基金及維修基金 (元) |
| 2018 | -171,000 | 10,304,000 |
| 2019 | -2,140,000 | 8,165,000 |
| 2021 | -2,395,000 | 4,177,000 |
| 2022 | -3,430,000 | -226,000 |
| 2023 | -2,690,000 | -5,800,000 |
管理五大問題拆解
1. 嚴重虧損仍強推巨額工程
大廈在財政不穩的情況下，仍展開涉及洗手間及大堂的翻新工程。其中 31 樓的「第一階段」工程，在未經正式表決前已展開，涉及金額達 2,550,000 元。有業主質疑，若全幢洗手間翻新，總開支將高達 91,800,000 元，需在未來三年半內持續集資。
2. 維修工程涉及利益衝突？
時任主席被發現持有 31 樓的業權。雖然主席辯稱選擇該層是因避火層等技術考慮，且自己並無參與意見，但業主質疑為何不參考其他樓層自資裝修的案例（成本僅為一半），而要選擇昂貴的方案。
3. 工程被否決但「錢照找」
儘管維修四層樓的集資方案在特別業主大會被否決，但 31 樓的 2,390,000 元工程費仍被支付。單據顯示部分款項是在方案被否決後才找數的，令業主質疑資金來源及授權合法性。
4. 招標程序疑點重重
耗資過千萬元的食水及排水管工程，最終由一間在截標前一個月才成立的「凱鑽工程有限公司」以 1,350,000 元中標。該公司缺乏往績，管理公司卻解釋其背景參考自董事配偶的工作資歷，引發業主對評分準則的強烈懷疑。
5. 管理帳目不符公契要求
根據大廈公契，預算應分為寫字樓、商場、冷氣及車場四部分。但多年來大廈缺少了「車場帳目」，卻多出一份「公共地方帳目」。業主質疑車場是否透過此舉規避了應分攤的公共開支。
驚人的人工支出：高級經理年薪破百萬
新一屆法團翻查 2025 年預算時發現，冷氣機部分的員工支出高達 6,819,000 元，佔全年營運開支 47%。其中一名高級區域經理的年薪高達 1,089,000 元（平均月薪約 90,800 元），但其全年工作時數僅為 8 個月 19 日。
監管局與相關方回應
- 物業管理業監管局：表示若懷疑涉及違規，會進行調查及聆訊，違規持牌人可被吊銷牌照。
- 管理公司及前主席：《胡 ‧ 說樓市》曾去信康業及時任主席王雄浩查詢相關財政落差、工程授權及利益衝突問題，惟截稿前均未獲回覆。
「香港商業中心」的個案只是縮影，無論商廈或住宅，小業主必須時刻關注管理費的去向，否則等到要夾錢維修的一刻，可能已為時已晚。
