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企缸旁的木門框，有發黑問題，發黑程度仿如缺了一個角落，且有惡化跡象。洗手間外牆身牆紙黑了一撻，好像潮濕發霉般。揭開牆身，牆身出現了水墨畫圖案。看了這幾張相片，你也很難猜到單位住了幾多年? 我們《胡．說樓市》收到有谷友反映，單位企缸滲漏至洗手間外。業主自行聘請公證行做色水測試，及後翻開企缸更見到疑似漏做防水。發展商一邊不肯承認責任，一邊執修，還向業主作出賠償。主角發生在恒基發展位於粉嶺的「One Innovale」，讓我們重整一下業主個案。
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事件始末
2023年7月收樓門腳已發黑
在2023年3月購入「One Innovale Cabanna」地下連花園單位的陳小姐(化名)，在同年7月尾收樓，卻是惡夢的開始。當時入屋時已發現單位浴室門腳發黑，於是通知發展商執修。她憶述工人批盪時，把木門框批得很深，發現內裡全是濕的，但最終只做了執色工作，只是執色過後，門腳發黑問題持續，並一直蔓延至浴室企缸外的牆身。
2024年3月進行執修但不理想
2024年3月，陳小姐要求執修部再跟進，但一直未有回覆，直至4月中，她去信恒基客服部投訴，執修部才安排職員到場檢查，當時職員說單位沒有滲水問題，只安排更換牆紙，也解釋因天氣潮濕導致木門腳及牆身發黑，建議她開動抽濕機去處理。
「他們堅持說沒有滲水及沒有不足。2024年5月我自己找公證行檢測。公證行說滲水問題明顯，他們進行了蓄水測試發現地台水流從門框滲出，而牆身濕度高達50%，我把報告轉交給發展商，他們不承認地台防水有問題，只同意部份公證行報告的內容，就是地台唧膠導致如此情況，也因地台唧膠損毁導致損壞門框。木門門發黑不影響木門使用，所以堅持不更換。而且說換門框要10-15天，叫我自己想清楚。」陳小姐說。
2024年5月找公證行及入稟小額錢債
由於陳小姐找公證行檢查後一併入稟小額錢債，發展商回覆陳小姐一封信件，指不認同申索理由，亦不承認任何責任，但會協助更換企缸石級及唧膠、換牆紙和修飾門腳，也附上二萬元公證行報告費用。怎料在維修後一個月後，牆身二度發黑，發展商在八月中及八月尾再到單位檢查。
「說可能跟牆紙發霉印了在牆身，同時射水後沒有水滲出，應該沒有問題。我不忿其解釋，表示我會再找公證行去看清楚問題，要解釋何以牆身發霉，以及何以每次也是同一位置? 恒基也未能解釋。公證行再看，測試後發現濕度都超過20%，再轉交公證行報告給恒基，但卻說公證行報告有疑點。因為他們檢測並沒發現問題，且根據滲水辦指引，要去到30%以上才算滲水，所以20%不算滲水，認為公證行報告有誤導。」
2024年8月-11月問題持續，再入稟及自行找師傅處理
結果，陳小姐選擇直接向小額錢債申索，當時發展商並沒有派員出庭，裁判官有向陳小姐說，可前往上級法院要求頒發「強制修葺令」要求發展商修葺單位，亦可選擇找師傅去維修，然後拿取單據申索，所以陳小姐在2024年11月便找了師傅報價及修葺。
「師傅一鑿開地台發現一大灘水漬，與公證行第一份報告時，做紅外線探測見地台有大量藏水的結果是吻合的。第二天，師傅再鑿地台，見到石屎下方為沙，特別近牆身位置為清沙。師傅說做了多年經驗，並沒有見過下方是清沙，所以也解釋到為何沙吸了水，濕沙滲出牆身，也是牆身發霉的原因。他們也發現石屎下方為乾沙，石屎都是脆的，很少石屎會如此情況。我有跟發展商說地台鑿出來是清沙，但他們說如果證實執修做漏，會追究判商。但你追究判商一件事，我一直追執修卻一直沒有處理。」
2024年11月 胡‧說樓市團隊現場視察
在2024年11月28日，我們《胡．說樓市》團隊來到業主單位視察，玄關牆身的牆紙有撲出來，剪開出來望就見到黑色發霉狀況，地腳線也有破損，這個位置連同門框，發展商會協助業主更換。再入洗手間望望，現在狀況已處理。昨天師傅已鑿開地台並處理好，發展商也在門框位置加厚了唧膠，所以也看不見有發黑狀況，發展商稍後也會更換門框，但對業主最大影響，不單是受到煎熬，由發現問題至執修以至申索，業主前後請了十天年假去處理，另外維修洗手間時有五天未能用洗手間，其後師傅正式維修也有八天未有洗手間用。
「我覺得發展商要你窮追猛打，好像追數般，協助執修，每次如唧牙膏方式來處理，對於業主來說都很沮喪。本身執修使了40000元，好像電話講數般齊頭多少給你，我說公證行費用也要支付，對話上我自己很激氣，沒有試過在電話中鬧了他們15-20分鐘，然後才給一些賠償。」陳小姐說。
事件分析
共分三期發展的「One Innovale」，五座物業提供1,576個單位，首期由2022年中開售，至今共售出1,517伙，售出比率96%，為發展商套現75.3億元，當時比起原預計關鍵日期提早交樓，市場盛傳發展商要資金回籠趕交樓，所以交樓質素反而多甩漏，我們《胡．說樓市》驗過一期及及二期，其分數分別只有65及62分，其後亦都曾做過關於兩間屋之間薄牆身，裝修被鑽爆的神奇故事。
無獨有偶，在我們進行相關調查報道的同時，我們收到另一名租住同一屋苑的租客反映。他是在今年10月份，向恒基租入貨尾單位，同樣為地下連花園。從他傳給我們的影片看見，洗手間也有滲漏問題更嚴重，一直滲出客飯廳，水深以吋計，事主每天回家都要拖地。但他表示只是由於自己只租住一年就完約，發展商亦願意協助執修，故不想過份高調而沒有接受我們訪問，只是這正好反映類近問題在同屋苑不是單一事故，兩個個案都引出一些問題，部份值得我們深思。
問題1. 究竟單位是否無做防水層?
公證行及師傳認為防水層不理想
整件事最大爭拗，是究竟企缸內有沒有做好防水。業主委託公證行的報告、以及維修師傅時的說法，矛頭均指向企缸防水層有問題，單位入伙一年半，亦很難說由老化造成。據業主口供指出，當11月找師傅鑿開地台時，見到地台有一灘水，其後，她也有把相關信息傳給發展商恒基，表示黃沙英泥漿沒有撈勻，乾沙放底便舖磚。當時發展商客服職員回覆，表示會去現場望清楚情況及如果確定判商做漏，會作追究行動。
發展商回覆信不認同陳小姐申索理由
除了上述跟發展商對話，對上一次發展商正式回覆，已數到今年七月，也就是陳小姐第一次找公證行檢查及入稟小額錢債後。當時發展商信件回覆陳小姐，指不完全認同陳小姐對事件描述及申索理由。信件有指出，顧問公司在浴室門框及封口線底部玻璃膠移除下進行色水測試，破壞了門框木器設施。
恒基回覆信件未回覆有否做防水層
有沒有做好防水層? 恒基的信件沒交待，只表明「現時完好的浴室的地石再次進行打拆，整個工程可能需時10-15個工作天，對使用單位造成不便，要求業主謹慎考慮。」「完好的浴室地石」七個字，是否反映發展商認為地台防水沒有問題? 我們有把單位的照片傳給驗樓師賴達明看，他認為單位防水層未必做得很理想。
驗樓師賴達明認為防水層不理想
根據相片顯示該地台的狀況也是較鬆散，並不是太完整。有可能是施工過程沒有做防水層，或者就算有做防水層，因為該物料較鬆散，令防水失效，容易導致滲水問題。他說，理想狀況應該是物料鋪砌時是平均的，就算採用混合防水劑、或添加防水劑，理論上英泥砂漿應該撈得勻，而且平均分布在地台，確保防水物料可以覆蓋地台，但如果打開後，你見到「一忽忽」，很多碎石或鬆散，不排除沒有任何防水物料，防水容易失效。
應先採用非破壞性方式測試防水
一個單位有沒有做防水層，他建議應先採用非破壞性方式進行測試，包括傳統的色水或蓄水測試，如因樓上不肯開門而不能檢測，也可採用微波掃描作測試。因為破壞性方式鑿地台測試不能逆轉，也最好是在爭議雙方同時在場才進行。地台防水層可採用傳統「液態防水膜」，俗稱「瀝青」，鑿開會比較容易看得到的；但部份發展商亦可能會採用「混合防水劑」，即把防水劑混入英泥砂，俗稱「牛奶水」。如果採用後者物料，則就算把地台拆開也難檢測有否做防水層。
| 常見防水物料 | 性質 |
| 添加式防水劑 | 屬混入或滲入水泥或混凝土內 |
| 滲透式防水劑 | |
| 卷材防水膜 | 屬防水實體物料 |
| 液體狀防水膜 |
問題2. 企缸防水層有沒有法定要求?
樓書未有列明防水要求
翻查「One Innovale」樓書，對於洗手間室內裝修物料，描述外露牆身會鋪砌瓷磚、膠板飾面、鏡面、金屬及金屬框連玻璃窗間隔，地板會鋪砌瓷磚，天花板則採用石膏板假天花及髹乳膠漆，內裡無說明有為洗手間做防水層。
《建築物(建造)條例》
不過，樓書無提不代表可以不做或做得差。根據《建築物(建造)條例》第3條，有規定建築工程使用的物料，性質及品質須達至適合的預定用途或目的，在充分混合或製備及在安裝時足以發揮其預定功用。第32至34條亦有規定建築物的牆壁，遇潮須有足夠保護以防止水份滲入，而如果建築物房間設有供水，房間樓面的建造須能防止滲水。因此洗手間內防水層是有法例規範的。
《防止新建樓宇出現滲水情況的指引》
屋宇署今年9月進一步收緊向認可人士發出《防止新建樓宇出現滲水情況的指引》的作業備考，浴室地板和牆壁必須設有有效的防水系統外，防水膜或材料應覆蓋整個地板，並要做到地面的牆壁做到至少300毫米高。至於圍繞浴缸牆壁，防水膜或材料離完成地面的範圍則要求更高，由以往1.8米提升至2.2米以上；緊鄰洗手盆或類似裝置後面牆壁，防水膜都要做到1.1米。淋浴盤採用其他裝飾材料，亦要應提供合適的防水層。新指引適用於2025年3月31日後，One Innovale仍可按2005年訂立的舊指引行事。
問題3. 遇上疑似滲漏，跟發展商各執一辭，應怎辦?
陳小姐在入伙後約一年找公證行檢測
陳小姐在去年七月收樓，當時已見有門框發黑，今年三月開始進行執修後，一直去到四月搞了很多星期，發展商只安排更換牆紙，表示問題已處理好，但其後單位牆身繼續發霉。今年五月，是陳小姐第一次付費20000元找公證行介入檢測，可說是未見官先打八十。
發展商支付了公證行費用
而其後發展商在陳小姐入稟小額錢債後，向陳小姐回覆的信件說為免浪費法庭資源及不承認任何責任下，不向陳小姐提出爭辯而選擇支付報告費。但調轉角度看，這又是否反映恒基是有權跟陳小姐據理力爭，而不賠償公證行費用。究竟業主要在什麼情況下，才值得付費去找公證行介入?
六個月保修期不需由業主舉證
賴達明表示，一般新盤執修期內，買家均不需提出舉證責任，報修後發展商均會處理，但完工後往往會要求簽署確認執修信，而這代表買家接受了執修結果。如果之後再提出申索而發展商不認同下，舉證責任就在業主身上，此時就需要找公證行介入。
問題4. 新樓有六個月保修期，怎厘定六個月時間?
發展商2024年7月指事件已解決
賠償了二萬元的公證行費用後，發展商在七月初處理執修，回覆陳小姐信件中有指出，針對浴室淋浴間滲漏問題已於2024年7月3日至8日完成，受影響設施如客廳牆腳線、門框、封口線、牆紙已妥善修及還原。隨後測試的結果顯示滲漏問題已完滿解決。
條例列明六個月保修期
根據《一手住宅物業銷售條例》，如果單位及單位內裝置、裝修物料或設備有欠妥之處，而非由業主行為或疏忽造成，發展商要在買賣成交後六個月內接獲業主書面通知時，在合理地切實可行的範圍內，盡快自費作出補救。
六個月時間應怎釐定
如果按發展商的做法，是可以辯稱已在合理地切實可行的範圍內，盡快作出補救。問題是，執修後只有一個月，也就是去到八月，問題再出現，這也是陳小姐第二次尋找公證行救助，及後在11月份自行找師傅處理。由入伙至今，事件擾攘了接近一年半，超出了《一手住宅物業銷售條例》說明新盤六個月保修期，發展商是否已有權拒絕受理陳小姐個案，令陳小姐未能就維修費作出追討? 關鍵則在於幾時發現問題。
律師意見
律師梁永鏗表示，有些問題可能是隱藏在結構內，沒辦法在六個月內發現，部份可能則平常很少用，但住過後才發現，這就關乎整體是否合情理的問題。但回頭看，該六個月保修期的確只有六個月，故很難說有些隱藏的事宜卻未必會包到。如果屬於結構、居住有危險、或違反了相關條例，則可能能追討，但如果只屬小修小補，則離開了原本保障。當然是否合情理，法院會看整件事、背景、以及雙方做法是否正常人會做。法官都會住屋，從一個普通住客角度來看是否合情理。
銷監局回應
我們有向「一手住宅物業銷售監管局」查詢，問及六個月保修期的計算時間，局方回覆指，條例中列明的買賣成交日按合約條款而定。如果屬於現樓則由買賣雙完成買賣日期；若屬樓花物業則在發展商通知收樓後的14日內，買賣雙方完成交易的日期。局方續指，假如買家認為發展商未有履行合約條文，可考慮就其應有權利向發展商提出民事訴訟，亦可考慮向消委會查詢。
問題5. 其他追討方式: 合約法、侵權法?
《商品說明條例》
《一手住宅物業銷售條例》給予新盤六個月保修期，但同時指出，《條例》不會削弱買方按普通法或其他法律可享有的任何其他權利或補救。例如，發展商有否違反《商品說明條例》? 但不動產不屬於貨品，故未必受相關《條例》規管。如果用建築物欠妥(defective building)為由，以侵權法向發展商追討疏忽責任，又是否可行?
建築物欠妥屬疏忽
如果要追討發展商疏忽責任，就必須要由陳小姐舉證，證明發展商有謹慎責任(duty of care)，證明相關損害是發展商可以合理預見(reasonably foreseeable)。但如果陳小主遭受的損害並非人身或財產損失(consequential economic loss)，而只是純粹經濟損失(pure economic loss)，則有點難確立謹慎責任一點。所以除非雙方沒有合約關係，才考慮用侵權法作最後手段來追討賠償。律師梁永鏗指出，如果法庭判下發展商敗訴，可按《時效條例》在判下敗訴視乎合約是否加蓋合同，可以在6年至12年內都有權追討。
消委會建議
截至2024年11月，消委會今年共接獲82宗有關「新盤買賣」的投訴，當中涉及「入伙滲漏」問題有21宗，佔26%。較過去三年佔比15%至25%為高。消委會建議，新樓漏水除了要求發展商執修，亦可聘請專業人士代為檢驗並向發展商提供報告跟進，但就盡量避免在保養期內自行進行工程，以免發展商因業主自行進行工程改動而拒絕承擔執漏責任。
| 年份 | 涉及新盤投訴個案(宗) | 漏水爭議(宗) | 佔比(%) |
| 2024年(1-11月) | 82 | 21 | 26 |
| 2023年 | 144 | 24 | 17 |
| 2022年 | 193 | 28 | 15 |
| 2021年 | 115 | 29 | 25 |
發展商恒基回應
至於今次涉事的發展商恒基，我們都透過電郵查詢了幾個問題，包括查詢執修的最新進展，回覆說，項目均嚴格遵守本地相關法規及指示要求設計及建造。浴室牆身均鋪上防水水泥批盪，浴缸和淋浴間四周的牆壁，防水物料高至 1800mm，其他牆身防水層亦達 300mm。又話，他們在7月份曾為該企缸進行維修。完工後約一個月後，業主懷疑單位浴室仍有滲漏，接報後曾到單位進行檢查，未發現有滲漏現象。業主再自行聘請驗樓師檢查及撰寫報告。他們一直抱著開放態度願意為單位再作檢查，並安排專業認可的建築師到現場檢測，惟業主並未接納安排。他們指，亦嘗試聯絡其聘請的驗樓師溝通和了解，惟未獲回覆。業主已自行聘請承辦商重造企缸，他們亦清晰向業主表達，基於單位浴室已非交樓標準，其單位浴室內的新建設施將不再受發展商的維修保養，又說業主知悉情況。
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