啟德跑道區曾因單軌鐵路建設計劃告吹，令不少高價投地的發展商面臨銷售挑戰。然而，在部分新盤需要減價促銷的市況下，由新鴻基地產獨資發展的「天璽．海」，部分單位依然創下九龍東成交呎價的新高。今日《胡 ‧ 說樓市》來到「天璽．海」現場，驗收一個實用面積 1,150 呎的 2A 期單位，看看其身價是否與交樓質素相稱。
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項目基本資料
| 項目名稱 | 天璽．海 |
| 地址 | 啟德承豐道 26 號 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 地價成本 | 112.6 億元 (每呎地價 17,360 元) |
| 總伙數 | 439 個單位 |
| 小學校網 | 34 校網 |
啟德跑道區呎價三甲排名
雖然市場近期聚焦於啟德市中心的「天璽．天」，但跑道區的「天璽．海」在呎價上表現依然強勁。目前跑道區最高成交呎價由毗鄰的「澐璟」包辦頭兩位，而「天璽．海」則位列第三。
| 排名 | 屋苑名稱 | 單位詳情 | 面積 (呎) | 成交價 (元) | 呎價 (元) |
| 1 | 澐璟 | MANSION A VILLA 1 | 4,837 | 3.8 億 | 78,561 |
| 2 | 澐璟 | MANSION A VILLA 2 | 4,636 | 3.4 億 | 73,339 |
| 3 | 天璽．海 | 1期 5座 27樓 SKYPLEX | 3,156 | 2.3 億 | 73,000 |
天璽．海 2A 期驗樓單位詳情
本次驗收的單位位於 2A 期 7 座中層 A 室。該期數僅提供一座物業，共 43 個單位，全屬大單位設計。
- 單位： 2A 期 7 座中層 A 室
- 實用面積： 1,150 呎
- 成交價格： 4,164.3 萬元
- 呎價： 36,211 元
豪宅身價的體現：私家電梯大堂與維港景觀
業主當初選擇購入此單位，主要是看中跑道區幽靜的環境與開揚景觀。相比起人流繁雜的市中心，這裡提供了更純粹的居住空間 。
私家電梯大堂
單位矜貴之處在於設有約 18 呎的私人電梯大堂，業主支付了約 65 萬元的溢價購買此空間 。大堂設計貼心，設有帶抽氣功能的鞋櫃及衣物護理機，方便疫情後住戶進屋前進行消毒 。不過，驗樓師提醒，通往消防梯的側門一旦關上會自動鎖上，住戶丟垃圾時務必攜帶鑰匙 。
景觀與格局
單位採四房一套連工人房設計，客飯廳空間寬大，總長約 7.8 米，闊 3.4 米，主體面積超過 280 呎 。最矚目的莫過於連接客廳的弧形露台，能 180 度飽覽維多利亞港景致及未來的煙花海景 。
驗樓師專業評析：工藝精準但有微細瑕疵
資深驗樓師 Joe Sir 對全屋進行詳細檢查，單位最終獲得 95 分的高分評級（A 級） 。
廚房與浴室細節
- 廚房： 雖然家電配置收納妥當，但部分地磚出現後天施工造成的深花痕 。此外，廚房門開啟角度不足 90 度，且缺乏緩衝器，關門時容易產生反彈 。
- 工人房浴室： 淋浴間積水情況較嚴重，建議拆除底座重新鋪設磁磚以根治漏水風險 。
- 浴室氣味： 驗樓期間聞到輕微渠味，相信是地台排水孔封膠問題，需進行修正 。
露台設計
- 地台石材縫隙： 露台石材縫隙寬達 19 毫米，遠超標準的 10 毫米，業主擔心寵物或小朋友腳趾會夾在縫隙中 。
發展商成本與未來供應
「天璽．海」用地由新地於 2019 年以 112.6 億元投得，每呎地價成本約 17,360 元 。
| 項目 | 發展商 | 地價成本 (億元) | 每呎地價 (元) |
| 天瀧 | 恒基等 | — | 19,636 |
| 澐璟 | 保利/華潤 | — | 18,080 |
| 天璽．海 | 新地 | 112.6 | 17,360 |
截至 2026 年 1 月初，項目累計售出 84 個單位，佔全盤不足 20%，套現金額約 51.6 億元，暫時尚未取回買地成本 。跑道區未來的樓價表現，除了視乎「啟德智慧綠色集體運輸系統」（預計 2031 年通車）的進度外，亦受制於長實旗下的尾水大盤「花語海」的推售策略 。
總結
儘管跑道區交通配套尚未完全成熟，但「天璽．海」憑藉新地的品牌效應與優質的交樓手工，依然吸引追求生活質素的豪宅買家。對於已經入市的業主而言，95 分的交樓質素無疑是一顆定心丸。
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