【施政報告2025: 樓市】全面解讀：托市期望落空、重推租置無影? (附影片)

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最新一份《施政報告》在萬眾期望下出爐，特首李家超宣讀近三小時，惟當中針對樓市的措施卻乏善可陳，令業界與市民大失所望。報告中既無刺激北水南下的「購房通」，亦未採納將600萬元以下物業厘印費減至100元的建議，就連事前吹風有望重推的公營房屋「租置計劃」也隻字不提。 小市民期望的「派糖」措施幾乎落空，不少內容都讓人摸不著頭腦。

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托市期望落空？放寬投資移民成效存疑

本港私樓樓價自高位回落28%後，近期市況才稍見起色。 然而，市場正面對逾十萬個一手單位供應量，相當於6.7年的一手私樓吸納量，發展商仍以去庫存為首要目標。 同時，內部需求受制於大量負資產個案，業主換樓動力大減。 業界原本寄望政府推出「大招」刺激境外需求以托市，可惜政府最終僅放寬「新資本投資者入境計劃」。

那麼，新計劃的詳情如何？與舊有計劃相比，主要變動在於對物業投資的計算方式。

新舊資本投資者入境計劃比較

此舉的成效有多大？從數字上看似乎並不樂觀。截至今年二月，政府累計接獲918宗相關申請，暫時完成投資審查的個案有386宗，總投資金額為105億元。 當中，只有1,800萬元投資於工商舖物業，佔整體比率僅0.17%，而透過「新計劃」投資住宅的個案更是一宗都沒有。

數字未如理想，可能有幾個原因：政府在2024年10月才放寬容許購買住宅物業，效應尚未完全反映；或許這批「實力買家」選擇在計劃以外自行入市；又或者，香港樓市對他們的吸引力已大不如前。 無論如何，業界寄望的刺激境外需求措施力度有限，有地產代理以「無招勝有招」來形容，認為政府減少干預，是讓樓市回到自然調節的最佳演繹。

為何「租置計劃」彈出又彈入？

另一項出乎市場預料的，是原先盛傳會重推的「租者置其屋計劃」（租置計劃）最後不了了之。 此計劃由首任特首董建華於1997年《施政報告》中落實，至2002年因經濟下滑而煞停。期內共39個公共屋邨、約183,700個出租公屋單位被納入計劃，迄今已售出152,000個。 在千億財赤的背景下，重推計劃被視為既能協助市民置業，又能減輕政府補貼包袱的合理舉措，但最終卻胎死腹中，確實令人費解。

雖然重推「租置計劃」落空，《施政報告》的焦點轉移至其他資助房屋政策調整上，具體變動如下：

2025施政報告資助房屋政策變動一覽

政府真的無視發展商嗎？

表面上看，政府似乎對托市愛理不理，但實際上是否完全沒有為發展商設想？答案並非如此。報告中提出多項措施，將對持有土地、特別是在北都持有土地的發展商帶來實質好處。

1. 簡化北都行政流程，靈活批地： 特首將親自領導「北都委員會」，以拆牆鬆綁。批地方式將更靈活，除公開招標外，還可能採用限制性招標甚至直接批地。 補地價方面，將採用「按實補價」，即按實際發展規模而非最高可建樓面計算，並容許分期繳付。
2. 增加市區重建地積比並容許轉移： 政府會適度增加市區舊樓重建項目的地積比率，更容許將增加的比率轉移至北都或其他地區使用，或轉為金額抵銷其他項目的地價。 簡單來說，就是減地價。
3. 放寬停車場「發水」限制： 發展商日後在地面興建不超過兩層的停車場，其總樓面面積可獲全數豁免，且無須再以興建地庫停車場作為豁免的強制要求。 這意味著樓盤可透過墊高基座興建「屏風樓」以提升價值。
4. 為過剩商廈提供「逃生門」： 容許將商廈，甚至拆卸後重建的全新項目，改建為學生宿舍，以應對非本地學生的住宿需求。政府亦會預留土地作興建新宿舍之用。

小市民受惠幾多？

看畢整份報告，普羅大眾究竟有多少實際得益？答案或許會令人失望。 相比之下，中小企尚算獲得「半粒糖」，包括「中小企融資擔保計劃」延長兩年、「還息不還本」安排再延長一年，以及寬免非住宅用戶水費、排污費等。

對於有新生子女的家庭，政府將初生子女的額外免稅額由一年延長至兩年。 由2026年度起，每名子女出生後的首兩年，納稅人可就該名未滿兩歲的子女享有26萬元的雙倍免稅額。 除此之外，直接惠及小市民的措施寥寥可數。

總括而言，2025年的《施政報告》在樓市方面未有帶來驚喜。後市走向還需觀望環球經濟及本港息口變化。