【施政報告2024: 即日分析】救市效力有幾大? 改革居屋政策係咩玩法? (附影片)

【施政報告2024: 即日分析】救市方案刺激有限! 改革居屋政策係咩玩法? (附影片)

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樓價自高位回落29%,比去年同期的跌幅更大,特首李家超公布了他任內的第三份《施政報告》。儘管內地的救市政策短暫刺激港股上升,使得新盤銷情暢旺,但股市的升勢未能持續,而且面臨新盤十萬伙供應的壓力。在中央指示內地樓價要止跌回穩的情況下,大家對於新的《施政報告》有一些期待,但也可能對重藥救市有所失望。

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放寬按揭、投資移民幫助有幾大?

放寬按揭的影響

政府有沒有落重藥救市呢?簡單答案是沒有。有沒有托市?答案是有。新一份《施政報告》中,特首進一步放寬了按揭比例。此前,3,000萬以下的物業只能借取70%按揭,超過3,000萬元則最多借60%,但即日起無論物業價值如何都可以借到70%按揭。

甚至買樓出租的按揭成數也獲得放寬。不論個人還是公司名義購買,以往最高只能借60%按揭,即使已有按揭,再多買一層樓收租,之前最多借50%、供款佔收入最高40%,現在可借70%,而供款佔收入上限改為50%。總之,所有條件與首次自住買家一致。

例如,購買一層價值6,000萬元的物業,在放寬前,最高只能借60%按揭,相當於3,600萬元貸款,自行支付40%首期2,400萬元。以現時利率3.875厘、分30年還款,每月供款169,286元。如果之前已有按揭,供款佔收入將以40%計算,收入要達423,215元才可過關。但現在購買同一層物業,所需首期將大幅減少。

在放寬按揭至70%後,該物業最高可借取4,200萬元,首期則減至1,800萬元,月供197,500元,但因為限制放寬,現在只需395,000收入即可,比放寬前收入要求更寬鬆。換句話說,借多了,收入要求卻低了。

同一道理,如果是「先買後賣」的換樓客,原本新物業的按揭成數及供款佔收入比率都需下調10%,但現在毋須下調,使得換樓更加輕鬆。

不過要留意,這些措施雖即日生效,也涵蓋在措施生效前簽訂的臨約新盤樓花項目,但對於在《施政報告》前已簽訂臨約的二手樓及現樓貨尾單位並不適用。這一點需要注意。

容許投資移民買樓的影響

按揭成數側重向大價豪宅物業放寬,因政府著眼吸引境外客,讓他們通過購買樓價5,000萬元以上的物業申請投資移民,而房地產計入其中的投資總額上限為1,000萬元。

需注意的是,由於房地產上限僅佔投資總額的1,000萬元,而投資移民的最低投資額為3,000萬元,若想透過買樓投資移民香港,還需另投資2,000萬元於其他資產,即是總共需花7,000萬元。因此,這項投資移民的新指引未必如預期般吸引。

如此托市手法反映政府知道,僅靠內需難以支撐目前香港的私樓市場。儘管近日內地政府提振股市,本地新盤能夠去貨,但大家都知道發展商的出貨價格接近虧蝕邊緣。當尚未完全消化摸頂地皮供應、且十萬伙新供應未回到合理水平時,發展商難以走出陰霾再投地。因此,今次托市方向是全面推高其他需求,一是推動投資者,二是吸引境外客。

先不討論政府是否把按揭風險轉嫁銀行,銀行會否如年初般「躺平」收縮業務,還是會配合政府大灑金錢放貸,也不談本港是否仍是投資移民的理想熱點等問題,純粹站在有錢的投資者角度,他們會否將資金從定存轉移至房地產?他們關注的是定存吸引力是否下降到必須尋找其他投資工具的地步。即使是,他們也會比較各投資產品的吸引力是否勝過住宅,這才是他們關注的重點。

未來房屋供應分析 – 交椅洲人工島影響

如果政府最終無法推高需求,那整份《施政報告》中的房屋政策就會缺乏支撐。因為在計劃推高需求之際,今次《施政報告》不僅未如預期減少私樓土地供應,反而大力推進造地力度。除了推動荃灣、深水埗規劃研究、更新發展大綱藍圖外,還有更多工程隨後進行。

話猶在耳,年初預算案中財爺才提及要調整前期規劃或構思階段的項目進展。「明日大嶼」計劃中的「交椅洲人工島」填海計劃也曾因發展時間較原有緩慢而有所承認。特首李家超在《施政報告》中則表示,造地決心未變,將審時度勢穩妥推進各項目。報告中有額外篇幅說明,似乎要重開綠燈。他表示「交椅洲人工島」填海計劃目標是明年完成審批,今年內展開工程設計。

只是,本港今年首五個月已錄得1,839億元赤字,財政儲備從歷史高位的11,000多億元跌至現時5,507億元,怎樣推展工程、工程收益如何都備受關注。此外,純粹看短期五年內的土地供應及眼前的實際供應量,似乎難以給予工程合理化解釋。

政府估算,未來十年私營房屋需求為132,000個,已準備好未來五年可興建約80,000個私營房屋單位的土地,數字與去年《施政報告》持平。換言之,若每年平均推16,000個單位,按過去五年平均一手吸納量14,959計,仍屬供應過剩。這是五年內的土地供應。

再看看現時供應。據房屋局數字,現時一手供應達109,000個,佔88%,相當於96,000伙可以即時推出的「樓花貨尾」及「現樓貨尾」,單是啟德跑道區就有過萬個單位可隨時發售。即使政府今日在《施政報告》表明啟德綠色集體運輸系統會較原目標提前三年落成,於2025年內會敲定基本技術細節及推展模式,但當交通問題未解決,過去幾個積極投地的發展商正煩惱如何出貨、資金回籠,又哪有餘力和資金去買地?

改革居屋制度

看完整份《施政報告》的房策,對於政府改革居屋及取締劏房政策,有些難以理解的地方。首先,政府表示會檢視未來十年中後期的公營房屋項目比例,將公屋及資助出售房屋比例由七三比改為六四比。

這數字怎麼計算?以長遠房策會的最新需求預測推算,未來十年公營房屋需求308,000個,年需求量即30,800個。此前一直使用七三比劃分,所以公屋預算為21,560個,居屋則為9,240個。但重新劃線後,公屋減少14%至18,480個,而居屋則增33%至12,320個。

如此重新劃線,配合政府改革居屋申請,扶助年輕人置業。政府決定為購買下期居屋40歲以下的白表青年家庭及單身申請者,以及前兩次連續申請同一類別居屋但未能成功者,提供多一個抽籤號碼。從下一期白居二開始,增加1500個配額給40歲以下的青年家庭及單身申請者。

另外從下一期居屋開始,綠白表申請者配額比例,將從現時四六比調整為五五比。不論大家怎樣討論增加抽籤號碼未必等於肯定抽中的問題,以及年齡限制問題,為何把限制定在40歲以下,40歲以上又如何等,拉闊來看,就是政府當供應方向傾重居屋時,會否影響劣質劏房的取締效果?

取締劏房效果?

《施政報告》中,政府提到不合標準的劏房須在寬限期內改造成有窗、有獨立廁所且面積至少86呎的「簡樸房」。不合標準的分間單位數目會逐步減少至為零。而現時有110,000戶家庭住在分間單位。當劣質劏房被取締後,這些無家可歸的租戶,面臨「重居屋、輕公屋」方針,公營房屋需求被壓縮下,他們是否能馬上安置?過去兩年,公屋平均輪候時間稍微降低半年,從高峰6.1年降至5.5年,未來會不會再延長?

在其他經濟範疇,《施政報告》都有涉及,是否流於口號,還視乎有多少能夠落實需要觀察。相比房屋政策則較為實際,只是未有如去年及今年《財政預算案》般出重招。


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