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自去年樓市全面撤辣後，發展商紛紛劈價出貨，市場競爭激烈。其中，由鷹君與港鐵合作發展、位於何文田站上蓋的「朗賢峯」成為市場焦點。該項目去年開價時，部份單位呎價低見17,700多元，創下同區新盤八年新低，甚至比市況逆轉前開售的錦上路站「柏瓏」及元朗站「The YOHO Hub」更為相宜，一度引起熱話。
時至今日，「朗賢峯」已屆入伙期，究竟交樓質素如何？《胡 ‧ 說樓市》團隊與驗樓師一同開箱，檢驗其中一個單位，為大家揭示箇中細節。
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朗賢峯項目及驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 樓盤名稱 | 朗賢峯 (ONMANTIN) |
| 地址 | 何文田忠孝街1號 |
| 發展商 | 鷹君、港鐵 |
| 總伙數 | 990個單位 |
| 單位間隔 | 340 至 2,572平方呎 |
| 校網 | 34區校網 |
| 是次驗樓單位 | 第2A期 3座中層D室 |
| 實用面積 | 629平方呎 (另設23平方呎露台及16平方呎工作平台) |
| 成交價 | 1,300.2萬元 |
| 平均呎價 | 20,671元 |
項目背景：呎價差距大 景觀成主因
截至2025年7月，「朗賢峯」撇除7宗取消交易個案後，累計售出709伙，平均成交呎價扯高至22,438元。呎價範圍由最低的17,799元，到最高逾30,600元，差異顯著。這主要因為項目分為2A期（1-3座）及2B期（5-6座），單位景觀成為樓價高低的分野。
一線優質單位可俯瞰土瓜灣至啟德海景；而景觀較遜色的單位，則望向佛光街一帶，亦是當時發展商用作「廣告價」劈價促銷的單位。翻查紀錄，呎價低於20,000元的單位僅161伙，佔已售單位約23%。是次開箱的單位正屬後者，雖然景觀非一線，但買入價已突破20,000元呎價關口。
單位驗樓實況：由玄關到睡房 手工問題逐個捉
1. 玄關：49呎空間大而無當 手工極粗疏
這個629平方呎的單位，普遍會間隔成三房，但此單位僅作兩房設計，原因之一在於玄關。玄關長約2.9米，寬約1.5米，面積達49平方呎，相當於一間客房，佔了樓價約8%的價值。
為善用空間，玄關設有大量鞋櫃及儲物櫃，但造工卻十分馬虎：
- 櫃門碰撞：電箱旁的儲物櫃門與門之間、下方的鞋櫃門均出現輕微碰撞。
- 層板消失：櫃內雖預留了層板托粒，但承托的層板卻遍尋不獲。
- 螺絲缺失：高身儲物櫃門的5個門鉸，合共10顆螺絲中，竟有7顆沒有安裝，導致開關時發出異響，明顯是手工疏忽。
- 氣窗藏污：玄關氣窗本可促進空氣對流，但窗戶佈滿污漬及未清除的原廠貼紙，邊框更能徒手摸到沙石。
【驗樓師點評：玄關氣窗漏風兼無唧防水膠】
驗樓師鍾智剛指出，玄關氣窗鎖上後仍有明顯虛位，反映鎖扣不夠緊密，有漏風風險。更嚴重的是，打開窗戶後，發現窗框外圍四邊完全沒有填上防水膠，只依賴水泥砂漿作填充。他解釋：「當金屬窗框受日照而熱脹冷縮時，會拉扯並導致水泥砂漿出現裂痕，若沒有防水膠作為防線，將來便有機會從框邊滲水。」鍾智剛表示，一般單位可能只涉一邊漏做，但此單位四邊均未處理，情況罕見。
2. 廚房：細節處理差 玻璃幕牆清潔難
單位採用梗廚設計，儲物空間充足，內置雙門雪櫃、洗衣乾衣機及蒸焗爐。然而，細節處理卻未如人意：
- 牆磚觀感差：煤氣錶喉管穿過牆身的位置，並非在牆磚上開孔，而是直接拆走整塊牆磚再開孔，觀感突兀。
- 櫃底藏垃圾：儲物櫃底部及地腳線飾面內藏有大量垃圾，清潔馬虎。
- 外牆手工漏：窗外喉管有部份未髹上油漆；樓板之間的縫隙，部份只唧了一半膠，甚至有海綿外露，明顯是倉促趕工下的遺漏。
廚房採用大面積玻璃幕牆設計，雖然增加了採光度，但為日後清潔帶來極大煩惱。這類玻璃幕牆可獲豁免地價，卻能計入實用面積出售。廚房油煙多，要清潔外圍的玻璃，僅能透過一扇小小的上韆鞦窗，難度極高，日後或需依賴吊船處理。
3. 客飯廳及露台：間隔分明 惟露台問題離譜
客飯廳佈局傳統，走廊明確區分客廳與飯廳，牆身平直，方便擺放傢俬。由於單位面向馬路，客廳連接露台的位置除露台門外，額外加裝了一扇減音窗作隔音。
走出露台，景觀比預期理想，可望到配水庫公園及足球場的綠化景致。然而，露台的手工及清潔問題卻令人咋舌：
- 衛生情況差：地板佈滿沙塵石粒，門上膠紙邊位未完全撕走。
- 飾面石材空鼓：牆身的條狀飾面石材被驗出有空鼓問題。驗樓師表示，過往經驗顯示這種石材較易剝落，在此屋苑亦看見有部份石材已掉落。
- 冷氣機滴水：冷氣機散熱器底部有機件滴水，雖不嚴重，但正常不應發生。
- 電線處理不當：扶手燈電線外露，旁邊的電線盒更被隨意放置在地上，未妥善安裝。
4. 洗手間：渠口過高無法去水 窗戶問題更嚴重
洗手間內雖貼滿執修提示貼紙，但大多屬花痕、裂紋等小問題。較嚴重的問題在於功能性缺陷：
- 地台去水無效：座廁旁的地台去水渠口，其金屬框邊安裝得比地磚水平更高，導致積水無法流走。
- 窗戶漏唧膠：與玄關窗一樣，四邊窗框與外牆之間完全沒有填上防水膠。
- 玻璃邊無保護：更嚴重的是，此窗戶連玻璃邊的外部玻璃膠也未唧上。驗樓師警告：「若欠缺此層保護，雨水幾乎肯定會從玻璃邊緣滲入。」
- 接地線未接駁：外牆窗邊有一條外露的金屬接地線並未接駁妥當。
驗樓師認為，這些問題反映工程進度可能過於倉促，導致工序遺漏。
5. 睡房：空間細小兼手工差劣
- 客房 (49平方呎)：與玄關面積相同，空間感不大。窗戶本身已很小，卻加設了雙重減音窗，窗上帶有膠片及圓點，影響視野之餘，亦令傢俬難以貼近窗邊擺放，空間運用更添困難。
- 主人房：空間相對較大，並設有轉角玻璃窗增加採光。然而，手工問題令人無法接受。驗樓師發現，窗台的兩塊雲石磚，竟可徒手撬開及整塊抽起，反映安裝時黏合力嚴重不足，僅靠邊緣的玻璃膠固定。這種質素交樓，實在難以接受。
【驗樓師點評：窗台石材鬆脫原因】
鍾智剛解釋，近年較多出現此類問題，可能原因有二：第一，現今窗台石材多為細件、輕巧的款式，黏合接觸面較少；第二，施工時可能使用了不合適的黏合材料，導致黏合力不足。無論如何，此類石材必須重新安裝穩固。
總結：評分僅66分屬D級 質素較同系大倒退
綜合以上眾多問題，單位在玻璃幕牆及鋁門窗、室內鋪磚（尤其窗台雲石）等大分比重項目上失分嚴重，連同家電及整潔問題，最終僅得66分，評級為「D」。這與同系四年前在白石角的「朗濤」獲得87分相比，出現了大幅倒退。
此外，以一個629平方呎的單位而言，因大玄關、玻璃幕牆等設計因素，僅間隔成兩房，頗為影響單位實用性。
朗賢峯驗樓單位評分總結
| 評分項目 | 表現及問題 |
| 室內鋪磚 | 嚴重失分，主人房窗台雲石可徒手撬起。 |
| 玻璃幕牆及鋁門窗 | 接近零分，多處窗戶漏唧防水膠及玻璃膠。 |
| 家電 | 冷氣機出現滴水問題。 |
| 清潔 | 多處藏有垃圾、沙石及污漬，清潔馬虎。 |
| 最終得分 | 66分 |
| 評級 | D |
發展商回應與業主跟進
我們將驗樓結果轉交發展商鷹君，獲回覆指已展開修繕工作，並持續與業主溝通。發展商亦強調，廚房玻璃幕牆為採光設計，客房隔音屏則符合相關條例。
然而，在截稿前我們再向業主查詢，對方表示執修進度未如理想。部份項目如廚房、廁所及露台的空鼓問題，執修部僅撕走標示貼紙，並以「合乎標準」為由拒絕處理；廚房玻璃污漬亦未清潔。
事實上，是次驗樓單位的問題並非孤例。不少「朗賢峯」業主均對交樓質素及執修進度感到不滿，有業主更發現牆身內藏有汽水罐。135名業主於8月29日與發展商及承建商金門開會商討後，發展商承諾將保養期由一年延長至兩年，承建商亦將執修人手由250人增至超過360人。
項目發展一波三折
「朗賢峯」所在地皮原由高銀金融於2016年投得，後因財困，項目輾轉落入鷹君手中。期間長實曾入稟控告高銀主席潘蘇通，聲稱擁有項目「優先購買權」，後經和解才讓鷹君順利推進項目。
連同補地價、誠意金及建築合約等開支，項目發展成本已高達百億元。以目前套現約93.2億元計算，仍未達至收支平衡點，未來需視乎餘下281伙的銷情。
總結而言，雖然「朗賢峯」開價時具吸引力，但從是次驗樓結果可見，其交樓質素存在嚴重問題。期望發展商能正視問題，妥善為業主處理執修事宜。
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