【The YOHO Hub II:揀樓攻略】分析鐵路盤帶頭劈價影響,拆解付款辦法! (附影片)

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The YOHO Hub II將於2024年5月11日進行首輪發售,推出210個單位。其實發展商在開售前,前後開出了兩張價單,1號價單及2號價單,分別推出了188個及94個,總共282個單位,但就抽出了210個發售,包括81個兩房、129個三房單位。全批單位折實售價682.92萬至1,332.56萬元,呎價介乎13,008元至16,214元,折實平均呎價14,550元。

The YOHO Hub II 今次開價較兩年前開售的上期劈價28%,究竟鐵路盤帶頭減價對市場有何影響? 付款辦法又有何影響? 《胡‧說樓市》跟大家一文拆解!

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The YOHO Hub II 資料

樓盤名稱The YOHO Hub II
位置元朗朗樂路1號 (元朗市地段510號)
單位數目939個
面積336至1,035呎
戶型1房至4房
車位127個
校網74校網
關鍵日期2023年9月30日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商新地、港鐵
項目官網https://www.theyohohub.com.hk/
示範單位地址現樓示範單位

The YOHO Hub II售價

首批價單282個
售價682.92萬-1,332.56萬元
折實平均呎價14,550元
首日發售210個

發展商帶頭減價

政府今年《財政預算案》宣布全面撤辣後,發展商賣樓好進取,始終有超過十萬貨源、相當於七年吸納量下,他們又不知後市去向是否持續暢旺,所以都求量不求價。港鐵盤特別進取,這一點就可能跟鐵路公司業績不理想有關,因為看其業績,物業發展利潤大跌逾90%至只有7.32億元有關。

所以要跑數就要找樓盤來開刀。首先有長實「Blue Coast」開出深水炸彈價,首批均價21,968元,比起早前推售「海盈山」劈價20%。同期會德豐康城站「Seasons Place」首批均價14,188元,比起毗鄰的「凱柏峰」大減價21%出貨。後去到鷹君在何文田站上蓋的「朗賢峯」首批均價19,988元,比起毗鄰華懋「瑜一」1B期24,838元呎、1C期25,953元、1A期的26,718元,劈價25%。

在這個前設下,你可以想像得到,當港島鐵路開21,000元呎、市區鐵路盤開19,000元,新界鐵路盤又怎能開回兩年前的價錢? The YOHO Hub I  2021年尾開出首張價單,當時均價是19,898元,正正就是今天「朗賢峯」的價格,換句話說手持這筆資金,忍一忍手在兩年後才入市,你可以直接進駐市區,而不是住在新界。

所以如果「The YOHO Hub II」要賣樓,都一定要減價才可以。結果首張價單188伙,扣除15.5%折扣後,即供平均呎價14,338元,加推完第二張價單後,才勉強拉上補下回到14,550元,但都等於直接劈價28%。好明顯睇一個趨勢,劈價幅度是比之前更加狠勁。

: 港鐵樓盤減價幅度

樓盤首批呎價劈幅
Blue Coast21,968元-20%
Seasons Place14,188元-21%
朗賢峯19,988元-25%
The YOHO Hub II14,338元-28%

考慮1: 港鐵是否有利可圖?

這裡首先會諗兩個問題。第一,港鐵還有無錢賺?  第二,新地是否蝕本賣樓? 但要答第一個問題,就要看看當日新地與港鐵是怎樣協議。 「The YOHO Hub」屬於「元朗站上蓋」招標項目,跟我們之前所說的「YOHO系列」(YOHO Town、YOHO Midtown、Grand YOHO)由農地改劃不同。

項目佔地42.1萬呎,以3.52倍地積比率計算,住宅樓面有136.1萬呎、非住宅樓面12.4萬呎,分開北面地盤(4座)及南面地盤(2座),一共提供1870個住宅單位。2015年時,港鐵以代理人身份推出招標,當時樓市氣氛還暢旺。

招標條款是如何? 翻查資料,除了有限呎規定,有70%單位面積要少於538呎之外,招標比較簡單,就是採用一口價,價高者得,然之後港鐵會取純利5%的固定分紅。因為有一些前期工程,以可以扣減一些作為扣減建築成本,但姑勿論怎說都好,跟以前一些招標項目不同,以前可能會在售樓收益去到某個水平,再作分紅,這類條款在市建局都會看到。港鐵就會傾向固定分紅,但也有一段時期的分紅比例,是由發展商自訂,成為中標與否的一個考慮。但肯定一點,YOHO HUB II 用什麼價錢去推售,都確保到港鐵不會完全無錢落袋。這是第一點。

考慮2: 新地是否蝕本賣樓?

新地又需否蝕本呢? 當日新地以93億元,相於每呎地價6,300元左右投得,一度打破了元朗區地價紀錄,但實際成本都要看其投資額。新地曾表示投資200億元在這個項目,相當於每呎的成本13,340元。所以,就算今日劈價15%賣樓,新地仍然有錢賺,只是邊際利潤少一點。

因此別以為新地一定蝕著賣樓,只是之前開得特別貴。溢價太高,所以現在才要用狠一點的劈價幅度來面對市場。還有,整個「the YOHO HUB II 」的擺位都不及「the YOHO HUB I」理想。「the YOHO HUB I」是北面地盤,有一邊方向會扭向南生圍方向,景觀會比較開揚;但「the YOHO HUB II 」就是南面地盤。

考慮3: 二期景觀較一期差

當中有兩座分別為6及8座,一共939個單位,一部份會好近新元中的第一座,間距只有28米,是有一點壓迫,主要是第6座,但首批單位就沒有推出6座單位,包括6座CDE室都會受影響。但首批單位推出的第8座,其東北方位包括CDE室也會正望「新元朗中心」第5座,間隔約有56米。至於向南的單位,則會近望青山公路(元朗段),屬於由元朗公路經博愛交匯處轉入的主要幹道,故難免會受噪音困擾外,其側望景觀也會被「YOHO Midtown」阻擋,包括6、8座FGHJ室都屬這類。

只有一少部份單位可以有突破望向元朗東頭工業邨,就是6、8座的ABK室,但其實下方也會由「元朗站」延伸出來前往「大馬路」一帶的輕鐵,故可能會有一點噪音上的影響。擺位上「第8座」較捱近後方,會被「第6座」稍為阻擋,其景觀角度比較較窄。論條件,「the YOHO HUB II」比起「the YOHO HUB I」景觀差一點,自然也有需開便宜一點。

減價掀起漣漪效應

但當然我們最關心的,還是算不算便宜?  發展商賺多賺少與我們無尤,重點是我們是否買到平貨?  要看這一口價對市場有什麼衝擊。

影響1: 一期已上會業主

之前驗過the YOHO Hub,當時我記得業主說過住在錦田,因為想住大一點,所以換過來。但當時他採取先買後賣方式,先預繳劃一15%從價印花稅,等成交後賣樓再申請退稅,在收樓期間樓市轉角,舊樓沽出有難度,但不沽貨過了期限就不能再退稅,所以其實當時他的盤算是看「蝕讓幅度大」還是「蝕稅幅度大」。

現在沒有了一些辣稅掣肘,對放盤可以說拆牆鬆綁,但現在the YOHO HUB II開出如此價錢,就算沒有了稅務掣肘,放盤難度仍然存在,因為準買家會直接放棄二手、而放眼一手新盤。除非二手業主選擇更大幅度的減價空間,否則買家只會選擇價格較相宜的一手樓。因為可以看看現時元朗區二手樓價,Grand YOHO賣15,400元、 YOHO Midtown 13,815元、YOHO Town 13,750元,一站之隔的朗屏8號、朗城匯及世宙分別13,605、12,457元及13,007元。一手樓是直接跟二手業主搶客。

表: 區內二手樓價

樓盤區內呎價
Grand YOHO15,400元
YOHO Midtown13,815元
YOHO Town13,750元
朗屏8號13,605元
朗城匯12,457元
世宙13,007元

影響2: 冰封區內二手市場

對The YOHO Hub一期業主來說,即時帳面跌了28%,如果用10%首期上車的人,已經淪為負資產。同時都透支了一批換樓購買力,因為以往一買一賣所發揮的財富效應,令他們可儲到充足首期換樓,但現在卻不能如此。也就是說,如果長此下去,發展商要用如此方法去搶佔二手客源,最終就是只得一轉,但無第二轉,購買力會被消秏的。

影響3: 附近高價追入樓花盤業主

特別是這些潛在的換樓購買力,都在轉角市前就高價買入。不知大家記得否,錦上路站柏瓏? 當時很多市場人士說,首批一定有水位,因為當時就是用了元朗站the YOHO Hub 19898元的襯托,只是一站之隔的柏瓏開價17600元,開低了大約10%,然之後就說好吸引,結果全部都被這些市場人士誤導了。為何首批一定一定要有水位呢? 其實由始至終我都不明白為何有這個定論?  這些高追的業主,現在就慘,還未上會,不知道會否被銀行削估價,勉強上會後,帳面上已經有虧損,再換樓都是困難的。

YOHO HUB II 付款辧法

如果真的放眼the YOHO HUB II,一定要分析下新地的payment,出名複雜,但今次就少了一些補貼樓價跌幅、或者容許用金融產品做抵押的計劃,但有提供一按、二按及抵押舊契來換取120%借貸款的計劃。

因為已經是現樓,所以就沒有建築期了,只有三款付款安排,一款就可獲取折扣最多的90日付款計劃,最高折扣15.5%,簽臨約支付半成首期,餘額有95%簽臨約後90天,也就是三個月就要找清。但現在銀行申請按揭塞車,三個月時間都可能有點倉促。

另外兩種的時間會長一點,但折扣當然會少一些。如果選擇180天上會,折扣最高14%,簽臨約擺低半成首期,之後90日(3個月)加訂5%,餘額90%在180天找清,即大約有半年時間可以尋找按揭。但如果你好彩可在半年內提前上到會,發展商就會給樓價1.5%回贈給你,變相折扣額15.29%,跟90天分別不大,所以會比較建議放棄90天計劃,直接由180天開始考慮。

最後一款360天上會計劃,這一個計劃的折扣額會縮至12.5%。在簽臨約擺低半成首期,之後90日(3個月)加訂5%,180天再多付2.5%,餘額在360天找清,但同樣地提前成交,同樣提供樓價1-3%回贈。

表: 付款辧法

付款辦法支付條款折扣額提前成交回贈發展商財務安排
90天付款臨約: 5%
90天: 95%
15.5% 或 (12.5%+樓價3%印花稅)
180天付款臨約: 5%
90天: 5%
180天: 90%
14% 或 (11%+樓價3%印花稅)樓價1.5%一按80%
二按30% Kings Key
360天付款臨約: 5%
90天: 5%
180天: 2.5%
360天: 87.5%
12.5% 或 (9.5%+樓價3%印花稅)樓價1-3%一按80%
二按30% Kings Key

留意1: 取盡折扣 VS 印花稅直送

剛才提及了基本折扣? 但其實三款計劃,你都可以選擇要少一點的折扣,但就要求及展商代繳印花稅,上限3%。如果你選擇不要求發展商代繳3%印花稅,而是直接在售價上扣減,取盡基本折扣額。

但有一點又要再重溫一下。計算厘印及現金回贈時,我們會用扣除基本折扣的「合約價」作基礎計算,例如今次YOHO hub,8座3樓D室,一個實用467呎的兩房單位,訂價808.2萬元,如果你用最普通的payment,折實682.9萬元。因為這個682.9萬元會標示在合約上,所以稅局會用這個銀碼來計算厘印,這點很清楚。但如果去到計算按揭貸款時,你就要用「光豬價」、也就是發展商所指的「淨樓價」來計算,這個單位的「光豬價」也是682.929萬元,所以借90%等於614.6萬元,拉長30年供款計,月供30,533元,供款佔入息一半月入大約61,066元可以。

訂價808.2萬元
樓價(合約價)682.929萬元
印花稅直送
計算按揭價格(光豬價)682.929萬元
貸款額90%: 614.6萬元 + 按保: 15.4萬元
月供30,533元
入息要求61,066元
首期10%: 68.29萬元
印花稅20.48萬元

但如果去到計算按揭貸款時,你就要用「光豬價」、也就是發展商所指的「淨樓價」來計算,例如剛才8座3樓D室,實用467呎的兩房單位,訂價808.2萬元。如果你選用了少一點折扣,但要發展商送印花稅,折扣只有12.5%,所以合約價就是707.175萬元。按著合約價去打厘印,厘印3%就是21萬,但因為發展商幫你代繳,你便不用煩惱這件事。

但之後你去銀行借錢、或者選用發展商計劃才算,剛才的合約價707.75萬元,不是「光豬價」或「淨樓價」,你要把發展商送給你的3%厘印,也就是21萬,從合約價中扣減,變相光豬價應該是685.9萬元。銀行就用這個價格來批貸款。

有什麼影響呢? 用最普通的付款,你要支付10%樓價及自己要繳付印花稅;但如果用少一點折扣,但要發展商送印花稅的計劃,你就不用繳付印花稅,但因為你貸款額被印花稅回贈蠶食了,所以你實際要支付的首期會多了。如果按樓價去計算,似乎什麼也不要,直接扣盡會最划算。

訂價808.2萬元
樓價(合約價)707.175萬元
印花稅直送21.21525萬元
 
計算按揭價格(光豬價)685.95萬元
貸款額87.3%: 617.355萬元 +按保: 15.43萬元
月供30,679元
入息要求61,357元
 
起始資金 
首期12.7%: 89.82萬元
印花稅

留意2:  90天付款安排 VS  180天及360天付款安排

另外,剛才不是說要放棄90天計劃,直接由180天及360天計劃揀起。除了因為七除八扣後,實質的折扣相差不遠外,還因為只有180天及360天計劃,才提供後備財務方案。所謂後備財務方案,就是發展商的一按、二按及kings key。

今次一按最高可做到80%按揭,視乎你是否借到最盡80%,如果你只借到70%以下,你首三年息率3.825厘,比起現在傳統銀行70%按揭,息率4.125厘,發展商計劃是比較吸引一點。當然如果你想借盡去到80%,用發展商計劃首三年息率4.075厘,都比起傳統銀行息率4.125厘低,而且這裡沒有按保,不用支付按揭保費。

驟眼望落,好像也不錯吧。反正只是比90天的折扣少一些,卻可換來後備財務方案的彈性,有點吸引。其實以前發展商受歡迎的原因,也因為經傳統銀行做按揭要做壓測,變相入息要求更高,但現在銀行暫緩壓測,所以如果發展商plan不是特別吸引,又未必一定要採用,可以視為一個傳統銀行以外的後備方案看待,當作買個放心。

原因有三個。第一,發展商講明條款隨時變,有沒有quota也無人知。第二,雖然借到80%按揭不用借按保,但供款年期就會比傳統銀行30年短,只有25年。第三,發展商計劃多數先甜後苦,而甜的部份不是極甜、只是少甜,但苦的部份卻是極苦。好像今次的一按,其實在第三年後息率已經跳升至6.825厘,如果幾年後不能轉按,到時就很麻煩。

除了一按、還有二按,最高可以借到30%二按,一二按最高80%。條款都一樣,如果二按部份借20%以下,則首三年息率3.825厘;借20-30%則4.075厘,由第4-25年就6.825厘。其實情況都是跟一按一樣,可以視為按保的後備方案,反正這些銀碼已在按保可覆蓋範圍。

表: 發展商一按及二按

 發展商一按發展商二按
按揭成數80%一二按: 80% (二按: 30%以下)
年期25年25年
息率首3年: 3.825-4.075厘 (70%-80%: 4.075厘;<70%: 3.825厘)
其後: 6.825厘
首3年: 3.825厘-4.075厘 (二按20%-30%: 4.075厘;二按: <20%: 3.825厘)
其後: 6.825厘
付款息本齊供息本齊供
入息要求供款佔入50%供款佔入50%

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