立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
The YOHO Hub II將於2024年5月11日進行首輪發售，推出210個單位。其實發展商在開售前，前後開出了兩張價單，1號價單及2號價單，分別推出了188個及94個，總共282個單位，但就抽出了210個發售，包括81個兩房、129個三房單位。全批單位折實售價682.92萬至1,332.56萬元，呎價介乎13,008元至16,214元，折實平均呎價14,550元。
The YOHO Hub II 今次開價較兩年前開售的上期劈價28%，究竟鐵路盤帶頭減價對市場有何影響? 付款辦法又有何影響? 《胡‧說樓市》跟大家一文拆解!
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2024】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2024】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
The YOHO Hub II 資料
| 樓盤名稱 | The YOHO Hub II |
| 位置 | 元朗朗樂路1號 (元朗市地段510號) |
| 單位數目 | 939個 |
| 面積 | 336至1,035呎 |
| 戶型 | 1房至4房 |
| 車位 | 127個 |
| 校網 | 74校網 |
| 關鍵日期 | 2023年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 新地、港鐵 |
| 項目官網 | https://www.theyohohub.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 現樓示範單位 |
The YOHO Hub II售價
| 首批價單 | 282個 |
| 售價 | 682.92萬-1,332.56萬元 |
| 折實平均呎價 | 14,550元 |
| 首日發售 | 210個 |
發展商帶頭減價
政府今年《財政預算案》宣布全面撤辣後，發展商賣樓好進取，始終有超過十萬貨源、相當於七年吸納量下，他們又不知後市去向是否持續暢旺，所以都求量不求價。港鐵盤特別進取，這一點就可能跟鐵路公司業績不理想有關，因為看其業績，物業發展利潤大跌逾90%至只有7.32億元有關。
所以要跑數就要找樓盤來開刀。首先有長實「Blue Coast」開出深水炸彈價，首批均價21,968元，比起早前推售「海盈山」劈價20%。同期會德豐康城站「Seasons Place」首批均價14,188元，比起毗鄰的「凱柏峰」大減價21%出貨。後去到鷹君在何文田站上蓋的「朗賢峯」首批均價19,988元，比起毗鄰華懋「瑜一」1B期24,838元呎、1C期25,953元、1A期的26,718元，劈價25%。
在這個前設下，你可以想像得到，當港島鐵路開21,000元呎、市區鐵路盤開19,000元，新界鐵路盤又怎能開回兩年前的價錢? The YOHO Hub I 2021年尾開出首張價單，當時均價是19,898元，正正就是今天「朗賢峯」的價格，換句話說手持這筆資金，忍一忍手在兩年後才入市，你可以直接進駐市區，而不是住在新界。
所以如果「The YOHO Hub II」要賣樓，都一定要減價才可以。結果首張價單188伙，扣除15.5%折扣後，即供平均呎價14,338元，加推完第二張價單後，才勉強拉上補下回到14,550元，但都等於直接劈價28%。好明顯睇一個趨勢，劈價幅度是比之前更加狠勁。
表列: 港鐵樓盤減價幅度
| 樓盤 | 首批呎價 | 劈幅 |
| Blue Coast | 21,968元 | -20% |
| Seasons Place | 14,188元 | -21% |
| 朗賢峯 | 19,988元 | -25% |
| The YOHO Hub II | 14,338元 | -28% |
考慮1: 港鐵是否有利可圖?
這裡首先會諗兩個問題。第一，港鐵還有無錢賺? 第二，新地是否蝕本賣樓? 但要答第一個問題，就要看看當日新地與港鐵是怎樣協議。 「The YOHO Hub」屬於「元朗站上蓋」招標項目，跟我們之前所說的「YOHO系列」(YOHO Town、YOHO Midtown、Grand YOHO)由農地改劃不同。
項目佔地42.1萬呎，以3.52倍地積比率計算，住宅樓面有136.1萬呎、非住宅樓面12.4萬呎，分開北面地盤(4座)及南面地盤(2座)，一共提供1870個住宅單位。2015年時，港鐵以代理人身份推出招標，當時樓市氣氛還暢旺。
招標條款是如何? 翻查資料，除了有限呎規定，有70%單位面積要少於538呎之外，招標比較簡單，就是採用一口價，價高者得，然之後港鐵會取純利5%的固定分紅。因為有一些前期工程，以可以扣減一些作為扣減建築成本，但姑勿論怎說都好，跟以前一些招標項目不同，以前可能會在售樓收益去到某個水平，再作分紅，這類條款在市建局都會看到。港鐵就會傾向固定分紅，但也有一段時期的分紅比例，是由發展商自訂，成為中標與否的一個考慮。但肯定一點，YOHO HUB II 用什麼價錢去推售，都確保到港鐵不會完全無錢落袋。這是第一點。
考慮2: 新地是否蝕本賣樓?
新地又需否蝕本呢? 當日新地以93億元，相於每呎地價6,300元左右投得，一度打破了元朗區地價紀錄，但實際成本都要看其投資額。新地曾表示投資200億元在這個項目，相當於每呎的成本13,340元。所以，就算今日劈價15%賣樓，新地仍然有錢賺，只是邊際利潤少一點。
因此別以為新地一定蝕著賣樓，只是之前開得特別貴。溢價太高，所以現在才要用狠一點的劈價幅度來面對市場。還有，整個「the YOHO HUB II 」的擺位都不及「the YOHO HUB I」理想。「the YOHO HUB I」是北面地盤，有一邊方向會扭向南生圍方向，景觀會比較開揚；但「the YOHO HUB II 」就是南面地盤。
考慮3: 二期景觀較一期差
當中有兩座分別為6及8座，一共939個單位，一部份會好近新元中的第一座，間距只有28米，是有一點壓迫，主要是第6座，但首批單位就沒有推出6座單位，包括6座CDE室都會受影響。但首批單位推出的第8座，其東北方位包括CDE室也會正望「新元朗中心」第5座，間隔約有56米。至於向南的單位，則會近望青山公路(元朗段)，屬於由元朗公路經博愛交匯處轉入的主要幹道，故難免會受噪音困擾外，其側望景觀也會被「YOHO Midtown」阻擋，包括6、8座FGHJ室都屬這類。
只有一少部份單位可以有突破望向元朗東頭工業邨，就是6、8座的ABK室，但其實下方也會由「元朗站」延伸出來前往「大馬路」一帶的輕鐵，故可能會有一點噪音上的影響。擺位上「第8座」較捱近後方，會被「第6座」稍為阻擋，其景觀角度比較較窄。論條件，「the YOHO HUB II」比起「the YOHO HUB I」景觀差一點，自然也有需開便宜一點。
減價掀起漣漪效應
但當然我們最關心的，還是算不算便宜? 發展商賺多賺少與我們無尤，重點是我們是否買到平貨? 要看這一口價對市場有什麼衝擊。
影響1: 一期已上會業主
之前驗過the YOHO Hub，當時我記得業主說過住在錦田，因為想住大一點，所以換過來。但當時他採取先買後賣方式，先預繳劃一15%從價印花稅，等成交後賣樓再申請退稅，在收樓期間樓市轉角，舊樓沽出有難度，但不沽貨過了期限就不能再退稅，所以其實當時他的盤算是看「蝕讓幅度大」還是「蝕稅幅度大」。
現在沒有了一些辣稅掣肘，對放盤可以說拆牆鬆綁，但現在the YOHO HUB II開出如此價錢，就算沒有了稅務掣肘，放盤難度仍然存在，因為準買家會直接放棄二手、而放眼一手新盤。除非二手業主選擇更大幅度的減價空間，否則買家只會選擇價格較相宜的一手樓。因為可以看看現時元朗區二手樓價，Grand YOHO賣15,400元、 YOHO Midtown 13,815元、YOHO Town 13,750元，一站之隔的朗屏8號、朗城匯及世宙分別13,605、12,457元及13,007元。一手樓是直接跟二手業主搶客。
表: 區內二手樓價
| 樓盤 | 區內呎價 |
| Grand YOHO | 15,400元 |
| YOHO Midtown | 13,815元 |
| YOHO Town | 13,750元 |
| 朗屏8號 | 13,605元 |
| 朗城匯 | 12,457元 |
| 世宙 | 13,007元 |
影響2: 冰封區內二手市場
對The YOHO Hub一期業主來說，即時帳面跌了28%，如果用10%首期上車的人，已經淪為負資產。同時都透支了一批換樓購買力，因為以往一買一賣所發揮的財富效應，令他們可儲到充足首期換樓，但現在卻不能如此。也就是說，如果長此下去，發展商要用如此方法去搶佔二手客源，最終就是只得一轉，但無第二轉，購買力會被消秏的。
影響3: 附近高價追入樓花盤業主
特別是這些潛在的換樓購買力，都在轉角市前就高價買入。不知大家記得否，錦上路站柏瓏? 當時很多市場人士說，首批一定有水位，因為當時就是用了元朗站the YOHO Hub 19898元的襯托，只是一站之隔的柏瓏開價17600元，開低了大約10%，然之後就說好吸引，結果全部都被這些市場人士誤導了。為何首批一定一定要有水位呢? 其實由始至終我都不明白為何有這個定論? 這些高追的業主，現在就慘，還未上會，不知道會否被銀行削估價，勉強上會後，帳面上已經有虧損，再換樓都是困難的。
YOHO HUB II 付款辧法
如果真的放眼the YOHO HUB II，一定要分析下新地的payment，出名複雜，但今次就少了一些補貼樓價跌幅、或者容許用金融產品做抵押的計劃，但有提供一按、二按及抵押舊契來換取120%借貸款的計劃。
因為已經是現樓，所以就沒有建築期了，只有三款付款安排，一款就可獲取折扣最多的90日付款計劃，最高折扣15.5%，簽臨約支付半成首期，餘額有95%簽臨約後90天，也就是三個月就要找清。但現在銀行申請按揭塞車，三個月時間都可能有點倉促。
另外兩種的時間會長一點，但折扣當然會少一些。如果選擇180天上會，折扣最高14%，簽臨約擺低半成首期，之後90日(3個月)加訂5%，餘額90%在180天找清，即大約有半年時間可以尋找按揭。但如果你好彩可在半年內提前上到會，發展商就會給樓價1.5%回贈給你，變相折扣額15.29%，跟90天分別不大，所以會比較建議放棄90天計劃，直接由180天開始考慮。
最後一款360天上會計劃，這一個計劃的折扣額會縮至12.5%。在簽臨約擺低半成首期，之後90日(3個月)加訂5%，180天再多付2.5%，餘額在360天找清，但同樣地提前成交，同樣提供樓價1-3%回贈。
表: 付款辧法
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 | 提前成交回贈 | 發展商財務安排 |
| 90天付款 | 臨約: 5% 90天: 95% | 15.5% 或 (12.5%+樓價3%印花稅) | — | — |
| 180天付款 | 臨約: 5% 90天: 5% 180天: 90% | 14% 或 (11%+樓價3%印花稅) | 樓價1.5% | 一按80% 二按30% Kings Key |
| 360天付款 | 臨約: 5% 90天: 5% 180天: 2.5% 360天: 87.5% | 12.5% 或 (9.5%+樓價3%印花稅) | 樓價1-3% | 一按80% 二按30% Kings Key |
留意1: 取盡折扣 VS 印花稅直送
剛才提及了基本折扣? 但其實三款計劃，你都可以選擇要少一點的折扣，但就要求及展商代繳印花稅，上限3%。如果你選擇不要求發展商代繳3%印花稅，而是直接在售價上扣減，取盡基本折扣額。
但有一點又要再重溫一下。計算厘印及現金回贈時，我們會用扣除基本折扣的「合約價」作基礎計算，例如今次YOHO hub，8座3樓D室，一個實用467呎的兩房單位，訂價808.2萬元，如果你用最普通的payment，折實682.9萬元。因為這個682.9萬元會標示在合約上，所以稅局會用這個銀碼來計算厘印，這點很清楚。但如果去到計算按揭貸款時，你就要用「光豬價」、也就是發展商所指的「淨樓價」來計算，這個單位的「光豬價」也是682.929萬元，所以借90%等於614.6萬元，拉長30年供款計，月供30,533元，供款佔入息一半月入大約61,066元可以。
| 訂價 | 808.2萬元 |
| 樓價(合約價) | 682.929萬元 |
| 印花稅直送 | — |
| 計算按揭價格(光豬價) | 682.929萬元 |
| 貸款額 | 90%: 614.6萬元 + 按保: 15.4萬元 |
| 月供 | 30,533元 |
| 入息要求 | 61,066元 |
| 首期 | 10%: 68.29萬元 |
| 印花稅 | 20.48萬元 |
但如果去到計算按揭貸款時，你就要用「光豬價」、也就是發展商所指的「淨樓價」來計算，例如剛才8座3樓D室，實用467呎的兩房單位，訂價808.2萬元。如果你選用了少一點折扣，但要發展商送印花稅，折扣只有12.5%，所以合約價就是707.175萬元。按著合約價去打厘印，厘印3%就是21萬，但因為發展商幫你代繳，你便不用煩惱這件事。
但之後你去銀行借錢、或者選用發展商計劃才算，剛才的合約價707.75萬元，不是「光豬價」或「淨樓價」，你要把發展商送給你的3%厘印，也就是21萬，從合約價中扣減，變相光豬價應該是685.9萬元。銀行就用這個價格來批貸款。
有什麼影響呢? 用最普通的付款，你要支付10%樓價及自己要繳付印花稅；但如果用少一點折扣，但要發展商送印花稅的計劃，你就不用繳付印花稅，但因為你貸款額被印花稅回贈蠶食了，所以你實際要支付的首期會多了。如果按樓價去計算，似乎什麼也不要，直接扣盡會最划算。
| 訂價 | 808.2萬元 |
| 樓價(合約價) | 707.175萬元 |
| 印花稅直送 | 21.21525萬元 |
| 計算按揭價格(光豬價) | 685.95萬元 |
| 貸款額 | 87.3%: 617.355萬元 +按保: 15.43萬元 |
| 月供 | 30,679元 |
| 入息要求 | 61,357元 |
| 起始資金 | |
| 首期 | 12.7%: 89.82萬元 |
| 印花稅 | — |
留意2: 90天付款安排 VS 180天及360天付款安排
另外，剛才不是說要放棄90天計劃，直接由180天及360天計劃揀起。除了因為七除八扣後，實質的折扣相差不遠外，還因為只有180天及360天計劃，才提供後備財務方案。所謂後備財務方案，就是發展商的一按、二按及kings key。
今次一按最高可做到80%按揭，視乎你是否借到最盡80%，如果你只借到70%以下，你首三年息率3.825厘，比起現在傳統銀行70%按揭，息率4.125厘，發展商計劃是比較吸引一點。當然如果你想借盡去到80%，用發展商計劃首三年息率4.075厘，都比起傳統銀行息率4.125厘低，而且這裡沒有按保，不用支付按揭保費。
驟眼望落，好像也不錯吧。反正只是比90天的折扣少一些，卻可換來後備財務方案的彈性，有點吸引。其實以前發展商受歡迎的原因，也因為經傳統銀行做按揭要做壓測，變相入息要求更高，但現在銀行暫緩壓測，所以如果發展商plan不是特別吸引，又未必一定要採用，可以視為一個傳統銀行以外的後備方案看待，當作買個放心。
原因有三個。第一，發展商講明條款隨時變，有沒有quota也無人知。第二，雖然借到80%按揭不用借按保，但供款年期就會比傳統銀行30年短，只有25年。第三，發展商計劃多數先甜後苦，而甜的部份不是極甜、只是少甜，但苦的部份卻是極苦。好像今次的一按，其實在第三年後息率已經跳升至6.825厘，如果幾年後不能轉按，到時就很麻煩。
除了一按、還有二按，最高可以借到30%二按，一二按最高80%。條款都一樣，如果二按部份借20%以下，則首三年息率3.825厘；借20-30%則4.075厘，由第4-25年就6.825厘。其實情況都是跟一按一樣，可以視為按保的後備方案，反正這些銀碼已在按保可覆蓋範圍。
表: 發展商一按及二按
| 發展商一按 | 發展商二按 | |
| 按揭成數 | 80% | 一二按: 80% (二按: 30%以下) |
| 年期 | 25年 | 25年 |
| 息率 | 首3年: 3.825-4.075厘 (70%-80%: 4.075厘；<70%: 3.825厘) 其後: 6.825厘 | 首3年: 3.825厘-4.075厘 (二按20%-30%: 4.075厘；二按: <20%: 3.825厘) 其後: 6.825厘 |
| 付款 | 息本齊供 | 息本齊供 |
| 入息要求 | 供款佔入50% | 供款佔入50% |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
