【佐敦本木驗樓】最平單位開箱! 樓盤同日本有咩關係?(附影片)

恒基在佐敦區「本木」的入伙,去年推售時,大家都即時聯想起日本,因為其樓盤命名跟東京「六本木」只少了一個字。東京「六木本」就是豪宅地段,但香港的「本木」卻只是佐敦一個舊區。雖然如此,但樓盤剛收樓,驗樓得分也有88分,沒有太多的嚴重失誤,反而是設計上卻有很多奇特設計。

本文目錄

本木背景

香港「本木」跟豪宅扯不止關係,因為它只是座落在佐敦「德成街」,實際位置在「恒豐酒店」後方。這原本是近60年的舊樓「百祥大廈」,後來恒基在2017年申請強制拍賣,終以9.4億元統一業權,及後發展為一座172伙的住宅單位。

本木主打小型單位為主,開放式單位共有26個,實用面積233-256呎;一房則86伙,面積由335-378呎。兩房有26伙,面積劃一為511呎。另外還有16個三房戶,面積由721至752呎之間。首張價單折實均價23,928元呎,因為都以細單位為主,所以可以壓縮銀碼。

佐敦本木

本木資料表

地址佐敦德成街2號
單位數目172個
面積233-752呎
校網31區
發展商恒基兆業
管理費4.57元

我們抽中驗樓的單位,碰巧為全場最平單位,實用面積256呎,折實樓價不用600萬元,業主表示當日他們並不是抽中頭籌揀樓,但進入售樓處時,卻發現最平單位竟然未被挑選。由於事前已經知道即使去到極高層也未必有海景,故馬上在電腦選取了這個最低價的單位。至於單位的間隔,則跟普通開放式單位也大同小異。入屋左手邊浴室,是黑廁,趟門開關。對面有隨屋附送「嵌入式衣櫃」,轉入去就是整個開放式單位主體面積,廚房瑟縮一角。單位露台長直形,外望零景觀,因為會被前方「禮苑大廈」阻擋景觀,但尚且有些樹景,且全屋只能透過露台通風,採光度一般。

驗樓客飯廳
本木開放式廚房

: 驗樓樓盤資料

屋苑本木
面積256呎
單位低層B3室
樓價575萬元
呎價22,460元
得分88分

驗樓問題

問題1: 單位雨淋式花灑漏水

驗樓師陳智康表示,他們檢驗了幾個單位都出現雨淋式花灑漏水問題,故建議準業主需用約較長時間大約15分鐘無間斷地進行試水。雖然我們檢驗單位並沒有出現類近問題,但試水後地台卻有積水,陳智康認為跟地台做得不夠斜而未能疏水,如果要處理則要重做整個地台,故不建議業主保修。

試水後地台卻有積水

問題2: 洗手間設計未夠貼心

除了漏水及積水問題,洗手盤呈流線設計,還透過鏡身擴闊空間,本值得一讚;但洗手間坐廁揭蓋收藏雲石內,維修卻不太方便;且鏡櫃內電掣沒有預留小孔方便電線伸出,而且陳智康還發現,當雨水灑調較左右時,是有機跟浴屏門碰撞;把浴屏門打開後,抽手也會撞向牆身,還有洗手盆的櫃門打開後也會頂著坐廁,顯然設計上未考慮周到。

雨淋式花灑

問題3: 玄關設玻璃衣櫃

由洗手間走出來的玄關位,發展商很貼心地訂造了一個玻璃窗衣櫃,但使用上要小心,因為衣櫃門為玻璃面,很容易撞向大門門柄,而且把衣櫃置在這位置所費不菲。事關衣櫃長一米六,闊近一米,面積接近15呎,按業主買入單位呎價22,543元,衣櫃位置盛惠34.8萬。而且若把衣櫃放在這個凹位,則沒有地方可放鞋櫃。

玄關設玻璃衣櫃

問題4: 櫃門裝假狗

開放式廚房斬開兩邊,下方有迷你雪櫃,置中有微波爐,上方為儲物櫃,呈現兩格抽屜,但卻怎也拉不出來。因為廚櫃並非兩層抽屜,而只是一個揭開式的櫃門。另一邊廚房都一樣,設計極之奇特。

櫃門裝假狗

問題5: 廚房鋅盆迷你

驗樓師陳智康說,廚房鋅盆容不下大一點的煮食煲,根本不能放入清洗,否則會水花會四濺。另外,水龍頭喉咀也有漏水問題,開水時就會看見有滴水。而廚房櫃底儲物量極小,內裡喉管已經佔據了一半空間,不利業主使用。

廚房鋅盆迷你

問題6: 燈槽設計突顯手工問題

整個客飯廳的空間算頗寬敞,可能跟發展商犧牲廚房面積,來換取較大的客飯廳空間有關,客飯廳上方除了有電燈外,牆角還暗藏燈槽。陳智康表示,這種燈飾為一整條的燈帶是採用LED燈,日後有任何損壞也要整條更換。而且類近設計,若果修口位有一點高低不平,在燈光的映射下會更顯眼。油漆的手工要求較平常為高。

燈槽設計突顯手工問題

問題7: 冷氣機散熱器擺位

至於冷氣機方面,有別於恒基慣常把風機置於露台頂,單位風機置於垃圾房對出維修窗外。驗樓單位採用的分體式冷氣機為三菱「MS-GM 9VA」,室外機面積550毫米高、800毫米闊、285毫米深。「維修窗」是否有足夠面積進行維修,現場量度也有1100毫米高、600毫米闊,味日後把室外機抬入也應該太大問題,比起放在露台頂,感覺安全一點。

冷氣機散熱器擺位

胡.說評析

1. 樓盤投資比例高企

截至2021年6月為止,「本木」已售出135伙,佔全盤近80%,算賣得不錯,為何? 因為多投資客!  樓盤近尖沙咀商業區,還因為發展商有三年保修,變相放租三年,之後再發展商協助翻新,自然成為賣點。而入伙至今,暫時已促成五至六宗租務,放盤叫租50-65元,平均呎租58元計,扣除管理費每呎要4.57,淨回報約2.8厘,算跑贏大市。

2. 跟日本關係不太大

「本木」低層一層十伙,15樓以上一層八個單位,論密度、論間隔,都好難跟豪宅扯上任何關係,而跟日本扯上關係,只有它!  地下商鋪! 因為有間日式咖啡店會進駐,而住客可在會所樓層有通道直達。不過現在文青咖啡店成行成市,我覺得又談不上很特別。

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