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好多人都聽過家中主力牆不能改動，因為會危害整幢樓宇結構，究竟如何分辨主力牆與結構牆? 在主力牆上鑽洞又是否合規? 今次我們連同個案跟大家分析!
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什麼是主力牆?
主力牆(或稱結構牆，Structural wall)，是用來支撐建築物結構的重要組件，為大廈的基礎結構之一，用來承載上方的重量，因此屋宇署對於主力牆有嚴格規定，必須由認可人士計算主力牆的承重力，對於當中的物料(如石屎、鋼筋等)都有規定，同時於入則中列明清楚。
家居裝修能否改動主力牆?
若家居裝修涉及主力牆的改動，必須先得到屋宇署的批准，當中需要委託認可人士評估改動後的大廈承重及結構情況，以及提出補救方案。若擅自改動單位主力牆，除有可能違反《建築物條例》外，還可能影響大廈結構，對其他住戶構成危險。
改動主力牆對買賣的影響
雖然一般二手物業的買賣是以現狀購入，但除非於買賣合約上註明買方已得悉及接受所有單位的改動，包括違規改動等，否則買方律師有可能因為單位有未經屋宇署批核的結構改動而提出踢契，情況有如我們早前報道的嘉薈軒踢契事件。
此外，若屋宇署發現有違規的主力牆/結構牆改動，當局亦有可能發出勒令維修命令，在維修完成及得到屋宇署接納前，該物業會有建築物頒令，當買方律師發現有相關命令，亦有權提出業權質詢。總括而言，擅自改動主力牆將影響物業的轉售。
如何分辨主力牆?
主力牆: 與牆身厚薄無關
香港測量師學會資深專業會員潘永祥指出，一幅牆身是否結構牆，原來跟牆身厚薄無關，而要看其承重力。而且儘管有些牆身不是主力牆，但因牆身有一定功用，拆卸牆身或改變而令其違反《建築物條例》。據資料顯示，過去曾有屋苑牆身厚度高達900毫米，令人誤以為結構牆，但實情卻是非結構牆，所以必須翻查屋宇署結構圖則(framing plan)才能確定，因為若牆身為結構牆會有「wall number」列明；反觀若沒有特別標明就屬非結構牆。
判定是否結構組件: Framing Plan內的Wall Number
結構圖則中列出的「wall number」，多數會把結構牆以「w」起首作記認，之後後方加上數目字來作編號；而結構構件中的柱及橫樑，則分用「b」及「c」再加上數目字。利用編號可從圖則中得知鋼筋排列情況。
表: 結構圖則
| 結構組件 | 編號 |
| 牆 | W12 |
| 柱 | B34 |
| 橫樑 | C56 |
牆身鑽窿有沒有違例?
一般室內裝修均為豁免工程
即使牆身並不是結構牆，但部份牆身內也有鋼筋要求，例如部份便屬於鋼筋混凝土，雖然其鋼筋數量會較結構牆小及疏，但在裝修期間，我們少不免也會在牆身鑽窿開洞，究竟現行法例是否容許呢? 原來根據《建築物條例》，一般室內裝修，如油漆、室內批灰泥、牆紙工程或內支管或衞生設備的修葺或更換，均為訂明的豁免工程。
大範圍打鑿要入則
資深土木工程師倪學仁說，如果在結構牆身上釘窿掛一幅畫，是不需入則的；但如果打鑿範圍較大，除了要入則外，亦要滿足其他如防火條例要求；反觀，如果在非結構牆上釘窿，則要考慮牆身物料及其設計。因為雖然非結構牆身不用承受外力，未必會影響整幢大廈結構，但釘窿鑽孔或拆卸部份牆身會削弱此牆身的穩定度，一旦牆身受到猛力碰撞，餘下牆身未知是否仍有足夠支持。
非結構牆身需留意牆身物料及設計
倪學仁指出，有些外牆為非結構牆，如想安裝一個百葉是可透過小型工程做到，但開得太貼邊，會引至牆身受風吹而倒下，所以即使非結構牆進行工程，都對一部份結構有常識才可以，若你視為一個蛋糕任你切，也可能會出事。又例如間隔牆用了防火輕磚牆，掛一部液晶體電視，要考慮利用拉爆螺絲能否把它固定，因為有時過重的情況下，輕磚的材料也未必可以承受到。
倪學仁指出，如果單位的牆身有防火要求，其採用的物料不可以助燃。另外採用填補物料，要確保維修時有加入適量的膨漲劑，才能在凝固時不會收縮。
個案分享：One Innovale對穿牆事件
搬入傢俬時發現睡房牆身有小洞
「我覺得很大的洞，沒有想過全新樓、未住過，竟然有如此問題發生。」 張小姐指單位內有很大個窿，發生在她剛購入的單位「One Innovale」內。這個項目由恒基地產發展，分三期，共提供1,576伙。張小姐在去年11月尾收樓後，已著手訂購傢俬，當工人把傢俬組件搬至單位準備裝嵌時，卻駭現發現睡房牆身出現一個洞，地下留有一地批盪灰。她表示，2023年12月2日全屋傢俬已送抵，收傢俬時就見到牆身有個小洞，心想是否發展商執修期間弄穿牆身，於是她致電屋苑管理處，而管理處派人檢查，懷疑是毗鄰單位裝修期間鑽穿了牆身位置。
鄰居裝修時鑽穿了牆身
「One Innovale」C座的開則都屬於密密麻麻、一層21伙布局，戶與戶之間頗緊貼。涉事單位分別在「18號」及「19號」。被鑽穿牆身的「18號」，其實用面積346呎大，入屋會先經過開放廚房，後方為洗手間。直入客飯廳外接露台，旁邊則為廳房同向的睡房，內裡連有一個用趟門開關的衣帽間。而鑽穿小洞的位置，正好在睡房100毫米厚的牆身中心。「我很驚訝，而且究竟鄰居裝了什麼重量的物品，才會鑽穿了牆身呢? 當日都有聯絡毗鄰的業主，業主在房間位置做了一幅特色牆，表示師傅用了油壓鑽、鑽穿了牆身位置。」張小姐說。
未能確定牆身是否主力牆
管理處協助聯絡鄰居後，對於鑽爆張小姐屋企牆身，鄰居也感到很無奈，並馬上安排工程師行協助評估單位損壞程度，而裝修公司亦願意負責維修。雖然如此，但對於是否能修復、用什麼方式維修卻是張小姐較擔心的地方，因為連這幅牆身是否一幅主力牆，她說問過不同人也有不同說法，當中執修部同事及驗樓師傅跟她表示該幅牆為主力牆，但找發展商恒基時則表示該幅並不是主力牆。屋宇署職員檢查後，又表示該幅為主力牆。
小洞直徑約一厘米可插得下飲管
我們《胡．說樓市》團隊在2023年12月8日，來到受影響單位戶主的現場視察，被鄰居鑽了小孔的位置就在睡房內。來到現場，看見地下佈滿了石屎及飾面，並留下一個小洞，可以通往毗鄰鄰居的睡房。小洞的大細有多大? 大約可容得下一支飲管，其直徑約一厘米。在我們到訪的這天，碰巧鄰居已安排維修師傅進行維修，在受影響位置唧了白色狀的膠後便批盪，師傅跟我們說，會待批盪乾透後會再協助髹油，整個維修過程歷時十分鐘。
胡．說剖析
確定結構牆 VS 非結構牆
翻查「One Innovale」樓書，被鑽穿了小洞的牆身置於兩戶之間，跟平常分隔單位的牆身達300毫米不相同，這一幅牆身厚度僅100毫米，屬於薄牆身。以我們平常對平面圖的解讀，這幅牆身並非主力牆，而只是一般的間隔牆。鄰居業主委託工程師行所發出的報告，亦指出該牆身為耐火一小時的非結構牆，並非用作結構承托。
我們《胡．說樓市》取得「One Innovale」的圖則，發現涉事牆身有「CB37」字眼，證明這裡有屬於柱的結構構件，但就沒有「CW」字眼，所以可以推斷為非結構牆，這點跟鄰居工程師行的報告大致吻合。
鄰居行為構成「滋擾」嗎?
大廈公契: 不容許住戶破壞屋苑內結構或進行修改，而影響屋苑或屋苑住戶享用
翻查「One Innovale」的大廈公契，「Third schedule」列出住戶不能破壞屋苑內結構或進行修改、或影響屋苑或屋苑內住戶享用。所以今次個案是有人違反大廈公契，亦屬侵權法中「滋擾」行為。因為任何影響個人寧靜享用其物業或權益；或者因不合理地使用物業，而引至鄰居受到損害，都可被視為私人滋擾(private nuisance)。事件中，毗鄰鄰居及裝修公司願意負上責任，可說是告一段落，只是若今次張小姐不幸遇上惡鄰居，則隨時要透過訴訟才能討回公道。
私人滋擾行為(private nuisance) Winfield and Jolowciz “unlawful interference with a person’s use or enjoyment of land, or some right over, or in connection, with it”
誰人可以成為原告及被告
但要令訴訟得以進行，原告人必須持有物業業權，或享有獨家佔用權(exclusive possession)。過去英國有案例，就是金絲雀碼頭興建「加拿大廣場一號」時，有住戶認為這座大廈阻礙電視訊號，故屬於滋擾行為，但因原告並非業主而上訴被駁回。今次案件，張小姐為涉事單位業主，故有權用原告身份向鄰居提出訴訟。雖然鑽錯窿不是由鄰居直接造成，但如果能證明鄰居有縱容或助長相關行為都可以。
表: 確立「滋擾」的前決條件
| 原告 | 必須持有物業業權或獨家佔用權 (參考案例: Hunter v Canary Wharf) ] |
| 被告 | 鄰居有縱容或助長滋擾行為 (參考案例: Sedleigh-Denfield v O’ Callaghan) |
構成「滋擾」的考慮因素
考慮因素1: 被告是否真的「合理使用」其單位
事件中，鄰居裝修工人用油壓鑽鑽窿後再掛上裝飾，鄰居可辯稱為隨心使用自己單位權利，所以法官都作出平衡，看看被告滋擾行為與對原告影響，會考慮一系列因素，包括被告是否真的「合理使用」其單位，其滋擾行為干擾程度有多大。
Sedleigh-Denfield v O’ Callaghan: A balance has to be maintained between the right of the occupier to do what he likes with his own , and the right of his neighbour not to be interfered with. A useful test is perhaps what is reasonableaccording to the ordinary usages of mankind living in society
考慮因素2: 滋擾行為發生的地區
有部份滋擾行為，例如工廠區住戶要忍受煙薰，在該區內未必會構成滋擾；但換著同一情況，在一個高尚住宅區則會構成滋擾。因此也會考慮滋擾行為發生的地區。
Struges v Bridgman: What would be a nuisance in Belgrave Square would not necessarily be so in Bermondsey
考慮因素3: 有否帶來實際財物損失
不過，參看英國“St Helen’s Smelting Co v Tipping”案例中，被告的冶煉工作對原告工廠內的樹木造成損害。法官表明，如果滋擾行為對財產有實際損失，這已經不關乎滋擾是否在工廠區內發生，原告要忍受不適，不代表要忍受損壞。這宗案件都確立了一個原則，就是相比於於影響個人情緒或心情，如果本身行為對物業構成實質損害，法庭是會比較傾向接納為滋擾行。而套用在今次個案中，張小姐持有業權的單位牆身被鑽了一個洞，顯然就是有實質破壞，明顯跌入相關範圍。
St Helen’s Smelting Co v Tipping: Where nuisance is in the form of actual physical damage to property, the character of the locality is irrelevant to determining what amounts to a reasonable use of property. The character of the locality is only relevant when nuisance was in the form of sensible personal discomfort. Hence, even though the house was situated in an industrial estate, the claimant is required to put up with discomfort but not damage
其他考慮因素
法官還會考慮其他因素，例如被告滋擾行為是否對社會有利? 其行為有沒有惡意成份、以及事件是否持續及一再發生等。同時，法官會考慮原告狀況，包括原告會否對所謂的滋擾事件過份敏感、原告本身能否有方法避免滋擾等。不過，顯然這些因素並不在張小姐個案考慮之列。
| 被告角度 | 原告角度 |
| 1.滋擾行為對社會有利? | 1.原告對滋擾事件過份敏感? |
| 2.行為有沒有惡意成份? | 2.原告本身能否有方法避免受滋擾影響? |
| 3.事件是否持續及一再發生? |
被告對滋擾行為的辯護理由?
非抗辯理由: 由多人造成問題、及搬入時已知悉問題
當然，被告可以考慮辯護。如果這個小洞是由多個因素促成，師傅鑽了小洞只是加促穿窿原因，法庭是不會接納此成為抗辯理由的。但如果張小姐搬入來時，這個小洞已經存在，又能否以張小姐得悉小洞的存在，而要她接納此滋擾行為呢? 法庭亦不會接納。
抗辯理由: 原告知悉20年一直沒處理、法規所容許
除非張小姐獲悉這個問題後，入住了20年來一直也沒處理，才可視為張小姐接受相關滋擾，鄰居亦可以此作抗辯。如果滋擾行為是法定機構或法例所容許，法庭亦會接納成為辯護理據，但這一點則不適用於張小姐個案上。最後，如果張小姐獲勝訴，就可以向法庭申索賠償，以至因損壞對住宅身值的差價。
| 理由 | 參考案例 |
| 1.二十年法規 | Sturges v Bridgman |
| 2.法定條例所容許 | Allen v Gulf Oil Refining Ltd |
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