【樓契】唔見點算好? 即睇贖回樓契費用+轉名/除名須知!
Photo by Cytonn Photography on Unsplash
本文目錄

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

什麼是樓契?

「樓契」是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。通常經律師協議後,律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約,買賣雙方簽署「轉名契」後,新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。

根據《物業轉易及財產條例》第4條,法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置,所以即使我們只簽定買賣合約,只能代表買家擁有買入單位的權利,但卻不能作為證明物業轉讓的證據,故必須透過訂立一份樓契。

所以,在買賣物業的過程中,「樓契」是一份相當重要的文件,因為它會作為單位業權的證明。因此,怎樣去妥善保存樓契,也變成一個很重要的學問。我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。

業權種類?

在簽定「樓契」時,我們持有的業權大致可分為兩大類。一類為個人擁有,而另一類則為共同持有。我們要先了解業權的種類,因為它對於日後作轉名、除名、或轉讓時有直接影響:

個人擁有(Sole owner)

一種是由業主一個人全部擁有,或由一間公司全權擁有。

共同持有(joint owner)

若一個物業由多於一名業權人購入,則屬共同擁有物業,例如很多時兩夫婦會共同購入一個物業。而他們持有業權的方式可以細分為「聯權共有」 (joint tenant) 或「分權共有」(tenant in common)。

聯權共有

「聯權共有」往往俗稱為「長命契」,就是大家共同擁有一份業權,各人所享有的權益均一致,其最大好處是當一份過身時,該權益會自動轉移至其他聯權人身上,而不會落入去身業主的遺產內,變相日後在世的聯權人只需向土地註冊處登記去世業主的死亡證、以及一些很簡單的手續後,便轉讓至在世者。當然這個舉動不一定要即時進行,往往是有賣樓需要時,在世業主才把相關死亡證作出註冊。

分權共有

「分權共有」就是用百分比來表達出各人持有的業權份數,而每名持有人均有權處理其自己的業權份數,也就衍生所謂的「半契樓」,意即持有部份業權的持有人出售了其持有份數。不過雖然各人持有的份數並不相同,但其在單位內的「佔用權」卻平等。

贖回樓契程序及費用

1: 樓契會抵押於銀行

由於一般業主均有承造按揭,也就是我們把物業抵押給銀行,銀行會將一項按揭押記令(Mortgage charging order)註冊在物業的土地註冊處紀錄內,而相關樓契文件也就會由銀行保管,直接還清所有按揭貨款。若下手買家協議購入該物業時,律師及銀行均會索取查閱樓契,而銀行在查閱後才決定是否批出按揭。

程序2: 贖契需時三至四個月

一般程序,在接近供完樓的前幾個月,銀行會發信通知買家需進行贖契安排,由於有些銀行可能忘卻通知,業主需主動向銀行查詢。經指定律師樓安排下,律師會準備贖契文件交由銀行簽署,確定業主已還清所有按揭貸款,並將之註冊到土地註冊處中,之後再向銀行索回樓契。一般來說,由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月,而費用約為二、三千元。另外還要一提,並不是全部律師行也可進行贖契安排,在委任律師協助前,也需要先向銀行查詢該律師行是否被認可辦理贖契手續。

程序3: 贖契後需要保存樓契

當正式完成贖契程序,業主所持有的就是「現契樓」,即沒有按揭在身,你需要自己妥善保存樓契。因為一旦樓契遺失了是不能補領的,只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。如果樓契有遺失,或核證副本並不被接受,則會成為樓契殘缺下,律師拒絕確定物業的業權良好,銀行也未必願意承造按揭,下手買家需一炮過找清樓價,自然會成為買家壓價的理由,影響物業價值。

保存樓契的方式

因此,怎樣妥善保存樓契是一件很重要的學問。如果本身你有承造按揭,固然影響並不算太大,因為在還清按揭貸款前,該份樓契也會抵押在銀行上,變相成為一個保存樓契的方式。

方法1: 存於家中

對於部份已經沒有按揭在身的業主,其樓契則需要自己選擇存放的地方,部份會選擇直接存於於家中。但最大壞處是,若果一時忘卻存放的位置,萬一單位發生家居意外,如火警導致室內物品付之一炬,單位便會失去了樓契。

方法2: 存於律師樓

一般而言,在接近供斷樓的前幾個月,銀行一般會發信通知買家需要贖契,並在律師協助下處理贖契,此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。但業主選擇這個方式,也不代表完全無風險。因為有些律師樓只會把樓契存於在倉庫內,若倉庫發生事故,同樣也會令單位失去了樓契。而且早前有律師樓被接管,因人手及工序問題,未必能即時把相關契約取出,會出現一些延誤。

方法3: 存於銀行保險箱

另一個方法,就是存於銀行保險箱內,但實在銀行的保險箱長期也是供不應求,雖然每年收費約2,000元內,但並相信這關乎供應問題大於一切。更重要一點,雖然近年舊契重建的物業,也多提供了CD契,但一些不採用CD契的樓契,其厚度及量數之多,未必夠位放入保險箱內,這也是存放於保險箱的另一壞處。

方法4: 存於銀行

事實上,還有其他存放的途徑。部份銀行會提供存於服務,每年大約收取3,000-4,000元,其最大好處是遺失樓契的機會不大,但付費卻相對地高。而且因普遍律師及銀行對現契樓也有較大戒心,擔心有假業主的問題,若一直存放於銀行則予律師及銀行有較大信心。

方法5: 翻按物業

部份業主即使已經贖契,也會重新進行翻按,並把借出的物資金放在「按揭儲蓄掛鈎戶口」內以抵銷利息開支,但同時間樓契也可抵押在銀行上。

樓契轉名/除名常見問題

不過對於樓契上,相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主;「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個;而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。由於業權上作出改動,故需經由律師樓處理,在上述改動完成後,律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。

根據《律師執業規則》,為免律師對客戶有任何利益衝突,若代價金額低於100萬元的交易,才可經雙方同一律師進行,否則便需要委託不同律師負責,但近親轉讓的交易則沒有如此限制。近年辣稅衝擊下,這個議題尤其受關注,不少業主都希望透過內部轉讓,來釋出乾淨的首置名來慳稅買樓。過程中又會遇到什麼問題?

如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢

Roots聯絡表格
按揭物業類型 *

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top