【柏景峰: 新盤速遞】首批150伙 折實均價14,588元平朗譽5% 深入分析四大關注點 (揀樓攻略)

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趁市況回穩，加上最近港銀亦跟隨美國減息，發展商明顯加快推盤步伐。繼上周「天璽‧天II」開價後，信置、資本策略及港鐵合作發展的油塘新盤「柏景峰」剛剛亦已開價，首張價單推出150伙，扣除最高15%折扣，折實平均呎價僅14,588元，較旁邊「朗譽」的最新貨尾呎價再平約5%。

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柏景峰開價分析：較「朗譽」首批三年累跌價19%

要比較「柏景峰」的開價，最直接是參考旁邊剛入伙、由保利置業及尚嘉控股合作發展的「朗譽」。該項目於三年前開售，首批折實呎價高達17,938元，但卻滯銷收場，其後採取高回佣的銷售方式，才可加速去貨，直至近期才將高回佣放入價單的折扣上。

參考「朗譽」9月底的價單，當時折實平均呎價已回落至15,349元，較首張價單減幅達14%。如今「柏景峰」再減價，比2023年8月開售的「親海駅」首批開價14,997元更低，勢必搶去該區的新盤焦點。

項目資料及首批價單焦點

「柏景峰」共提供748伙，以兩房戶型為主，提供458伙；一房則有168伙；開放式及三房則僅分別提供68伙及32伙。首張價單僅涵蓋一房及兩房戶型。

表一：「柏景峰」項目資料

表二：首張價單 (150伙) 焦點

揀樓攻略：四大關注點分析

雖然「柏景峰」以低價截擊，但確實亦有數個值得關注的重點：

1. 樓花期長達19個月

「柏景峰」的關鍵日期為2027年6月30日，樓花期長達19個月。對比旁邊已經落成的「朗譽」，買家需要等待更長的入伙時間，在目前息口環境下，對投資者或急於入住的用家而言，無疑較為遜色。

2. 港鐵通風樓項目 噪音及灰塵影響待估

「柏景峰」屬於中型住宅項目，以L形分三座排開。由於其屬於港鐵的通風樓項目，基座需要墊高75米，以遷就通風樓的擺位。未來低層單位及住客會所，會否受通風井機器運作的噪音與灰塵所影響，暫時仍屬未知之數，買家宜多加留意。

3. 業主需分擔斜坡維修 景觀分野大

項目依山而建，除了港鐵相關設施外，業主日後需要分擔維修旁邊斜坡的費用。

景觀方面，主要分為向北與向南的單位。向北單位貼近「朗譽」，景觀主要為近距離樓景和山景，所以發展商都將中小型單位放置在此方位；向南單位雖被鯉魚門邨遮擋，但高層單位仍可從狹縫之中望到遠海景，低層亦可望會所泳池景，因此向南多數為大單位。

4. 生活配套

「柏景峰」位於高超道，雖然離港鐵油塘站有約8分鐘步距，但住戶也可以取道旁邊屋邨的有蓋通道，前往鯉魚門廣場。區內生活配套不缺，可依賴鯉魚門廣場及「大本型」的商店應付日常所需。

同區新盤及二手呎價比較

表三：附近二手屋苑近期成交呎價

表四：附近新盤首張價單比較