【抽樓花】了解買入步驟、即供建期分別、按揭成數及風險!

什麼是樓花?如何買入?按揭安排與現樓有何不同?2022年有什麼矚目新盤?《胡.說樓市》立即為你解構!

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什麼是樓花?有何好處?

樓花泛指尚未落成,但已獲地政總署批售的新盤項目,由於政府為力谷房屋供應,把預售樓花期放寬至最長30個月,為增加資金回籠,目前大部分新盤都以樓花形式推售。市民只能透過售樓說明書、示範單位及實地考察等方式,預測樓花建成後的面貌。

與二手樓不同,由於新盤受一手住宅銷售監管局規範,故必須遵照條例披露相關資訊,包括清楚列明物業平面圖、價單必須列明銀碼與折扣。購買新盤與樓花的好處是,一般新盤已在交樓時附設裝修,基本上購買傢俬便能入住,省掉一筆裝修費,而且付款辦法具彈性,發展商間中亦會提供按揭計劃,為不能透過傳統銀行上會的準買家的另類選擇。

然而,由於樓花尚未落成,故選購時亦存在不少風險,我們下面會詳談。

2022年曯目樓花新盤

項目發展商提供單位
天水圍天榮站上蓋新地、港鐵1,938伙
元朗錦上路站上蓋港鐵、信置、嘉華、中國海外2,200伙
黃竹坑站三期長實、港鐵1,200伙
何文田站1期高銀、港鐵900伙
何文田站2期華懋、港鐵800伙
日出康城11期嘉華、招商局、信置、港鐵1,880伙

影片分析

樓花買入步驟

樓盤開賣前最少七日:研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)

根據《一手住宅物業銷售條例》規定,發展商須於公開銷售前最少七個工作日,公布售樓說明書,俗稱「樓書」。樓書主要列明價格以外的所有項目細節,包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等,準買家應仔細研究,抽出心儀的單位,甚至到現場視察,讓自己有深入了解。
樓書除於住宅項目的官方網站刊登外,準買家亦可到一手住宅務業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm) 下載,只需按項目名稱搜尋,就能找到相關資料。

參觀示範單位 (一般於公布樓書後短時間內開放示範單位)

雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位,但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀,而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。參觀經改動,亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思,因為不是最終交樓標準,難以量度及估算實際面積,純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。

參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」) 才有用,準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積,更具體了解單位情況。

樓盤開賣前最少三日:根據價單計算預算

《一手條例》規定,發展商須於公開銷售前最少三個工作日,公布項目價單,但並不代表整個項目的價單,發展商可按銷售步伐分階段公布價單,亦即傳媒通常稱為「首批價單」、「第二張價單」等。價單列有數個重要資訊,包括單位面價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等,準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載相關資料。

要注意的是,價單前半部分的單位價格,只屬於面價,買家亦應參考價單後半部分的折扣與支付安排,不同支付安排,包括建築期付款及即供付款等都有不同折扣,通常前者折扣較低,後者折扣較高,買家須考慮自身財務狀況選擇支付安排,計好折扣率後,就可以計算心儀單位的折實價格。通常新盤造勢時,傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價,但往往買家都未必能符合所有折扣條件,這點要小心。

樓盤開賣前最少三日:了解項目銷售安排

《一手條例》規定,發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排,當中會列明銷售場地 (俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排,我們會在下面詳細解釋。

準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載銷售安排。

開售前一日:入票截止

如果有意購買該住宅項目,就須親身向發展商登記,登記時須附以身分證附本,及一張一般為10萬元的銀行本票,故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票,並於公開發售前一日截票,每個新盤的入票程序有異,詳情以該盤的銷售安排為準。

如果準買家未能成功購買該樓盤,上述的10萬元本票將不會過戶;反之,該本票就會當作細訂的一部份,過戶予發展商。

入票後,申請人會獲發「購樓意向登記」收據,申請人不得轉讓該收據,而購買人亦只能是該收據列有的申請人。而且,該收據會寫有一個登記號碼,作為抽籤之用。

為增加抽籤名額,有人會一人入多票,亦有人會連同家屬一同入票,要注意,銷售安排有規定每人限入多少票,有些新盤一人一票,有些則一人兩票;同時,銷售安排有列明購買時能否拆名、加名拆名限制、手續費,如有疑問,應先向發展商查詢。

開售前一日:抽籤

通常發展商會於入票截止後,隨即進行抽籤。普遍發展商都會分A、B組,前者為大手買家組別,即一組申請人同時購入多伙,後者為普通組別,A組會較B組優先揀樓,而抽籤也會分組進行。

部分發展商會在分組抽籤的同時,抽出準買家的揀樓優先次序,買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可;部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者,並於開售當日再即場抽出揀樓次序,資料以銷售安排為準。

揀樓日:簽訂臨時買賣合約及支付細訂

按抽籤次序到售樓廠揀樓,準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據,選好單位後,便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約,及支付細訂,細訂金額為樓價5%,可用支票支付。

準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序,事關重大,準買家必須於買樓前有全盤方案,以免因心急而作出不利決定。

簽臨約後五日:簽正約,支付大訂,同時安排按揭

簽署臨約後五個工作天,便須與發展商簽署正式買賣合約,並支付大訂,即再繳付樓價5%。

要注意,撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金,但簽正約後放棄成交則損失嚴重,發展商可向買家追討重售的差價,故買家簽正約前須三思,我們往後會深入探討

如果選用即供付款,簽署臨約後已可申請並安排按揭,不用等待簽署正約才動身;至於選用建築期付款的買家,則按照付款期數安排按揭。

收樓日及驗樓

關鍵日期不等於實際收樓日期,交樓日可與關鍵日期差距幾個月,我們之前就曾報道相關案例,導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往),故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密,應有心理準備讓自己走盞。

收匙後可安排驗樓師驗樓,或自行驗樓,我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往),驗樓後將執修清單交予管業處,不同發展商會有不同保養期,準業主要留意。

按照不同執修程序,你便可以正式入伙,成為業主了!


購買新樓FAQ

按揭成數及安排與現樓有何分別?

樓花按揭成數與一般現樓分別不大,經傳統銀行上會,最高可做90%按揭,但這個要視乎樓價而定。因為新按保容許1,000萬元以下的物業最高承造八成按揭、800萬元以下物業最高承造九成按揭,但大前提是現樓 (我們之前有詳細分析新按保計畫,請按我跳往,故銀碼高的單位,只能透過建築期付款計劃(入伙前才完成交易),才能向銀行申請高成數按揭。

慎選發展商高成數按揭

為增加樓盤吸引力,發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外,旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃,大部分也不需要壓力測試,有些更被稱為「呼吸Plan」,即有呼吸的買家已能借錢,但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處?如何解決?請按我看深入分析 )

這些按揭計劃往往是先甜後苦,前幾年息率與傳統按揭無異,但後幾年息率卻倍增,若業主未能成功轉按,便要捱貴息。另外,有部分是供息不供本計劃,雖然首幾年每月供款只需數千元,但由於沒有償還本金,所以轉按難度亦會很高,轉按時估價起碼上升兩成才能借得足,否則要額外抬錢上會。

如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話,其實還可以選用定息按揭,這種計劃不用通過壓力測試,只要供款不佔入息一半就可以,而且可搭配新按保使用,或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭,可按我跳往)

選用即供還是建築期付款?

發展商的付款辦法花多眼亂,大致上可分為即供及建築期付款。前者意思是簽約後立刻上會支付樓價,通常是簽臨約後90至120日內成交;後者是先付少量首期,常見是15%,然後在入伙前才安排按揭成交。通常前者的折扣率較後者高,但為甚麼要選後者呢?

有條件當然選擇即供好,但部分人或因舊物業套現需時,或其他財務安排因素,而需選用建築期付款。舉例,買家A個人入息不夠供款,需要擔保人協助,但擔保人要於半年後才能加名,這種情況下,買家A便需要選用建築期付款。

不過,建築期付款有較大風險。由於建築期付款在入伙前才安排上會,若樓花期樓價下跌,上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足,可按我跳往),屆時便須額外抬錢上會,情況猶如與發展商對賭,最終有機會導致撻訂。

另外,自恒大財困後,銀行對於樓花的風險管理加強,部分銀行會對資歷較淺或負債較高的發展商進行更嚴謹的風險管理,甚至拒絕接受旗下新盤的樓花按揭申請,只接受現樓按揭,所以入飛前最好先向銀行查詢是否接受樓花按揭申請。

想知道更多建築期付款的陷阱與注意事項,可按我跳往!

樓花潛在風險

除上述的按揭安排外,購買樓花其中一個潛在風險,就是樓花期內的變數,如果是樓花期長的新盤,你簽約購買單位後,還有起碼一年半載才收樓,如果你是投資客的話,樓花期就成為收租的空窗期;如果你是自住,樓花期就成為居住的空窗期,假設你選擇即供付款,這段時間便要同時供樓及交租。

另外,由於購買樓花時,物業尚未成形,故買家較難掌握物業的實際情況,例如樓層與景觀,單位的空間感,以及周邊規劃對物業的影響等,落成後或與預期有落差。我們《胡‧說樓市》在樓花開售前,亦會製作詳細揀樓攻略與影片,你亦可以留意我們的分析,VR的模擬景觀功能對你揀樓定必有幫助。

另一個樓花的潛在風險,就是交樓日期不確定,如項目受認可人士准許,可以變更其關鍵日期,而毋須向買家作出任何賠償。關鍵日期是樓花交樓的重要指標,如果你選擇即供付款,當關鍵日期推遲,你的財務負擔便會加重,因為交租與供樓的時期需要延長。如果你是換樓客,關鍵日期提前,你便需要加快售出舊居的步伐,否則舊居的資金未到位,新居又要上會時,可能出現資金鏈斷裂的風險,而且,當你仍持有舊居,再購入新居,新物業需要先繳交15%的額外印花稅,未來一年內成功售出舊居,才可向稅局申請退稅。

自恒大財困後,有不少人會擔心香港的樓花會否爛尾,事實上,根據現有機制,樓花爛尾的機率較低,有興趣者可按以下連結跳往閱讀。

簽正約後不要撻訂

買樓是人生重大投資之一,所以不要三心兩意,到最後隨時得不償失。如果簽訂臨約後反悔,買家將被視為撻訂,損失樓價5%;如果簽訂正約後反悔,除損失大訂 (樓價10%) 外,發展商亦可追討重售的損失,在大升市時當然沒有大影響,但當樓價調整時便損失慘重。

舉例,若買家A以800萬元購買單位,但簽正約後反悔,買家便會損失800萬 X 10%,亦即80萬元。不過,其後樓價回落,發展商須劈價促銷,該單位最終以680萬元重售,發展商便可向買家A追討當中差價,800萬元減680萬元,即120萬元,扣除80萬元大訂,買家A還需向發展商賠償40萬元。

如果真的不能負擔新盤供款,或可先選擇把單位放租,儘量幫補供樓負擔,待三年額外印花稅期鬆綁再出售,可減少損失。另外,屋苑剛入伙時,同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求,也不妨考慮將單位放短租,維持轉售的彈性。

慎選發展商高成數按揭

為增加樓盤吸引力,發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外,旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃,大部分也不需要壓力測試,有些更被稱為「呼吸Plan」,即有呼吸的買家已能借錢,但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處?如何解決?請按我看深入分析 )

這些按揭計劃往往是先甜後苦,前幾年息率與傳統按揭無異,但後幾年息率卻倍增,若業主未能成功轉按,便要捱貴息。另外,有部分是供息不供本計劃,雖然首幾年每月供款只需數千元,但由於沒有償還本金,所以轉按難度亦會很高,轉按時估價起碼上升兩成才能借得足,否則要額外抬錢上會。

如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話,其實還可以選用定息按揭,這種計劃不用通過壓力測試,只要供款不佔入息一半就可以,而且可搭配新按保使用,或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭,可按我跳往)

如何減低佣金回贈(回佣)爭議?

如果你隻身前往示範單位,肯定會遇到大量代理蜂擁推銷,部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。不過將心比己,佣金是代理賴以為生的收入來源,回贈得愈多,代理收入愈少,所提供的服務也相對愈少,服務與收入肯定成正比。

地產代理監管局執業通告指出,如果雙方已同意某個回贈金額,須事先透過書面形式寫明提供優惠的條款及形式,不能只以口頭承諾。詳情可參考地監局的消費者教育網站。(http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/)

招標與公開銷售的分別

我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序,但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。所謂招標,指的是買家在招標期內個別入標,發展商從中選擇條件最佳者出售,亦即價高者得,由於過程不透明,曾出現低層單位作價較高層貴,且曾有發展商把招標時間縮得極短,務求令準買家心急出價,故消費者要小心。

應選用發展商的指定律師嗎?

選用發展商的指定律師是方便的選擇,而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息,曾有谷友向我們反映,選用發展商指定律師樓,收樓日期通常較第三方律師早。

不過要記住,發展商指定律師代表著買賣雙方的權益,變相有爭拗時,其角色定位便會有衝突,不可能全心為買家爭取權益;相反,委託第三方律師便全權代表買方權益,在爭拗時較有保障。


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