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什麼是樓花？如何買入？按揭安排與現樓有何不同？2022年有什麼矚目新盤？《胡．說樓市》立即為你解構！
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
什麼是樓花？有何好處？
樓花泛指尚未落成，但已獲地政總署批售的新盤項目，由於政府為力谷房屋供應，把預售樓花期放寬至最長30個月，為增加資金回籠，目前大部分新盤都以樓花形式推售。市民只能透過售樓說明書、示範單位及實地考察等方式，預測樓花建成後的面貌。
與二手樓不同，由於新盤受一手住宅銷售監管局規範，故必須遵照條例披露相關資訊，包括清楚列明物業平面圖、價單必須列明銀碼與折扣。購買新盤與樓花的好處是，一般新盤已在交樓時附設裝修，基本上購買傢俬便能入住，省掉一筆裝修費，而且付款辦法具彈性，發展商間中亦會提供按揭計劃，為不能透過傳統銀行上會的準買家的另類選擇。
然而，由於樓花尚未落成，故選購時亦存在不少風險，我們下面會詳談。
2023年曯目樓花新盤
| 新界 | ||
| 項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
| 掃管笏管翠路項目 | 路勁、深控 | 500伙 |
| 滙都 (按我跳往項目簡介) | 泛海控股 | 1,025伙 |
| NOVO LAND 2A至3B期 | 新地 | 2,961伙 |
| 天水圍天榮站上蓋 | 新地、港鐵 | 1,938伙 |
| 柏瓏III | 信置、嘉華、中國海外、港鐵 | 680伙 |
| 凱柏峰III | 信置、嘉華、招商局置地、港鐵 | 644伙 |
| 日出康城12期 | 會德豐、港鐵 | 2,000伙 |
| 日出康城13期 | 信置、嘉華、嘉里、招商局置地、港鐵 | 2,550伙 |
| University Hill | 新地 | 607伙 |
| 優景里項目2B期 | 新地 | 688伙 |
| 大埔馬窩路項目 | 萬科、青建國際 | 1,500伙 |
| 九龍 | ||
| 項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
| 啟德第1F區1號 | 新地 | 1,500伙 |
| 啟德第4A區1號 | 中國海外、嘉華、會德豐 | 2,017伙 |
| 啟德第4B區3號 | 新世界、恒地、會德豐、帝國集團 | 600伙 |
| 啟德第4A區2號 | 中國海外、恒地、嘉華、九龍倉 | 2,062伙 |
| 啟德4B區1號 | 會德豐、恒地、中國海外、新世界 | 1,590伙 |
| 啟德4C區2號 | 恒地、會德豐、新世界、中國海外、華懋、帝國集團 | 566伙 |
| 啟德4C區3號 | 新地 | 439伙 |
| 啟德4E區1號 | 中國海外 | 700伙 |
| 何文田站1期 | 鷹君、港鐵 | 900伙 |
| 瑜一 (按我跳往) | 華懋、港鐵 | 800伙 |
| 觀塘道55號重建 | 王新興 | 807伙 |
| KOKO HILLS 3A及3B期 | 會德豐 | 836伙 |
| 油塘港鐵通風樓項目 | 信置、資本策略、港鐵 | 792伙 |
| 親海駅 (按我跳往詳細分析) | 長實 | 886伙 |
| 港島 | ||
| 項目名稱 / 地址 | 發展商 | 提供單位 |
| 黃竹坑站五期 | 新世界、資本策略、麗新、帝國集團、港鐵 | 800伙 |
| 黃竹坑站海盈山 (按我跳往項目簡介) | 嘉里、信置、太古、港鐵 | 800伙 |
| 黃竹坑站三期 | 長實、港鐵 | 1,200伙 |
| 凱玥 | 龍光地產、合景泰富 | 295伙 |
| 北角皇都戲院重建 | 新世界 | 400伙 |
| 柴灣道前中巴車廠 | 太古、中華汽車 | 800伙 |
影片分析
樓花買入步驟
樓盤開賣前最少七日：研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)
根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須於公開銷售前最少七個工作日，公布售樓說明書，俗稱「樓書」。樓書主要列明價格以外的所有項目細節，包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等，準買家應仔細研究，抽出心儀的單位，甚至到現場視察，讓自己有深入了解。
樓書除於住宅項目的官方網站刊登外，準買家亦可到一手住宅務業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm) 下載，只需按項目名稱搜尋，就能找到相關資料。
參觀示範單位 (一般於公布樓書後短時間內開放示範單位)
雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位，但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀，而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。參觀經改動，亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思，因為不是最終交樓標準，難以量度及估算實際面積，純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。
參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」) 才有用，準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積，更具體了解單位情況。
樓盤開賣前最少三日：根據價單計算預算
《一手條例》規定，發展商須於公開銷售前最少三個工作日，公布項目價單，但並不代表整個項目的價單，發展商可按銷售步伐分階段公布價單，亦即傳媒通常稱為「首批價單」、「第二張價單」等。價單列有數個重要資訊，包括單位面價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等，準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載相關資料。
要注意的是，價單前半部分的單位價格，只屬於面價，買家亦應參考價單後半部分的折扣與支付安排，不同支付安排，包括建築期付款及即供付款等都有不同折扣，通常前者折扣較低，後者折扣較高，買家須考慮自身財務狀況選擇支付安排，計好折扣率後，就可以計算心儀單位的折實價格。通常新盤造勢時，傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價，但往往買家都未必能符合所有折扣條件，這點要小心。
樓盤開賣前最少三日：了解項目銷售安排
《一手條例》規定，發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排，當中會列明銷售場地 (俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排，我們會在下面詳細解釋。
準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載銷售安排。
開售前一日：入票截止
如果有意購買該住宅項目，就須親身向發展商登記，登記時須附以身分證附本，及一張一般為10萬元的銀行本票，故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票，並於公開發售前一日截票，每個新盤的入票程序有異，詳情以該盤的銷售安排為準。
如果準買家未能成功購買該樓盤，上述的10萬元本票將不會過戶；反之，該本票就會當作細訂的一部份，過戶予發展商。
入票後，申請人會獲發「購樓意向登記」收據，申請人不得轉讓該收據，而購買人亦只能是該收據列有的申請人。而且，該收據會寫有一個登記號碼，作為抽籤之用。
為增加抽籤名額，有人會一人入多票，亦有人會連同家屬一同入票，要注意，銷售安排有規定每人限入多少票，有些新盤一人一票，有些則一人兩票；同時，銷售安排有列明購買時能否拆名、加名拆名限制、手續費，如有疑問，應先向發展商查詢。
開售前一日：抽籤
通常發展商會於入票截止後，隨即進行抽籤。普遍發展商都會分A、B組，前者為大手買家組別，即一組申請人同時購入多伙，後者為普通組別，A組會較B組優先揀樓，而抽籤也會分組進行。
部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。
揀樓日：簽訂臨時買賣合約及支付細訂
按抽籤次序到售樓廠揀樓，準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據，選好單位後，便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約，及支付細訂，細訂金額為樓價5%，可用支票支付。
準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序，事關重大，準買家必須於買樓前有全盤方案，以免因心急而作出不利決定。
簽臨約後五日：簽正約，支付大訂，同時安排按揭
簽署臨約後五個工作天，便須與發展商簽署正式買賣合約，並支付大訂，即再繳付樓價5%。
要注意，撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金，但簽正約後放棄成交則損失嚴重，發展商可向買家追討重售的差價，故買家簽正約前須三思，我們往後會深入探討。
如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。
收樓日及驗樓
關鍵日期不等於實際收樓日期，交樓日可與關鍵日期差距幾個月，我們之前就曾報道相關案例，導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往)，故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密，應有心理準備讓自己走盞。
收匙後可安排驗樓師驗樓，或自行驗樓，我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往)，驗樓後將執修清單交予管業處，不同發展商會有不同保養期，準業主要留意。
按照不同執修程序，你便可以正式入伙，成為業主了！
購買新樓FAQ
按揭成數及安排與現樓有何分別？
樓花按揭成數與一般現樓分別不大，經傳統銀行上會，最高可做90%按揭，但這個要視乎樓價而定。因為新按保容許1,000萬元以下的物業最高承造八成按揭、800萬元以下物業最高承造九成按揭，但大前提是現樓 (我們之前有詳細分析新按保計畫，請按我跳往) ，故銀碼高的單位，只能透過建築期付款計劃(入伙前才完成交易)，才能向銀行申請高成數按揭。
慎選發展商高成數按揭
為增加樓盤吸引力，發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外，旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃，大部分也不需要壓力測試，有些更被稱為「呼吸Plan」，即有呼吸的買家已能借錢，但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處？如何解決？請按我看深入分析 )
這些按揭計劃往往是先甜後苦，前幾年息率與傳統按揭無異，但後幾年息率卻倍增，若業主未能成功轉按，便要捱貴息。另外，有部分是供息不供本計劃，雖然首幾年每月供款只需數千元，但由於沒有償還本金，所以轉按難度亦會很高，轉按時估價起碼上升兩成才能借得足，否則要額外抬錢上會。
如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話，其實還可以選用定息按揭，這種計劃不用通過壓力測試，只要供款不佔入息一半就可以，而且可搭配新按保使用，或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭，可按我跳往)
選用即供還是建築期付款?
發展商的付款辦法花多眼亂，大致上可分為即供及建築期付款。前者意思是簽約後立刻上會支付樓價，通常是簽臨約後90至120日內成交；後者是先付少量首期，常見是15%，然後在入伙前才安排按揭成交。通常前者的折扣率較後者高，但為甚麼要選後者呢？
有條件當然選擇即供好，但部分人或因舊物業套現需時，或其他財務安排因素，而需選用建築期付款。舉例，買家A個人入息不夠供款，需要擔保人協助，但擔保人要於半年後才能加名，這種情況下，買家A便需要選用建築期付款。
不過，建築期付款有較大風險。由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。
另外，自恒大財困後，銀行對於樓花的風險管理加強，部分銀行會對資歷較淺或負債較高的發展商進行更嚴謹的風險管理，甚至拒絕接受旗下新盤的樓花按揭申請，只接受現樓按揭，所以入飛前最好先向銀行查詢是否接受樓花按揭申請。
想知道更多建築期付款的陷阱與注意事項，可按我跳往！
樓花潛在風險
除上述的按揭安排外，購買樓花其中一個潛在風險，就是樓花期內的變數，如果是樓花期長的新盤，你簽約購買單位後，還有起碼一年半載才收樓，如果你是投資客的話，樓花期就成為收租的空窗期；如果你是自住，樓花期就成為居住的空窗期，假設你選擇即供付款，這段時間便要同時供樓及交租。
另外，由於購買樓花時，物業尚未成形，故買家較難掌握物業的實際情況，例如樓層與景觀，單位的空間感，以及周邊規劃對物業的影響等，落成後或與預期有落差。我們《胡‧說樓市》在樓花開售前，亦會製作詳細揀樓攻略與影片，你亦可以留意我們的分析，VR的模擬景觀功能對你揀樓定必有幫助。
另一個樓花的潛在風險，就是交樓日期不確定，如項目受認可人士准許，可以變更其關鍵日期，而毋須向買家作出任何賠償。關鍵日期是樓花交樓的重要指標，如果你選擇即供付款，當關鍵日期推遲，你的財務負擔便會加重，因為交租與供樓的時期需要延長。如果你是換樓客，關鍵日期提前，你便需要加快售出舊居的步伐，否則舊居的資金未到位，新居又要上會時，可能出現資金鏈斷裂的風險，而且，當你仍持有舊居，再購入新居，新物業需要先繳交15%的額外印花稅，未來一年內成功售出舊居，才可向稅局申請退稅。
自恒大財困後，有不少人會擔心香港的樓花會否爛尾，事實上，根據現有機制，樓花爛尾的機率較低，有興趣者可按以下連結跳往閱讀。
簽正約後不要撻訂
買樓是人生重大投資之一，所以不要三心兩意，到最後隨時得不償失。如果簽訂臨約後反悔，買家將被視為撻訂，損失樓價5%；如果簽訂正約後反悔，除損失大訂 (樓價10%) 外，發展商亦可追討重售的損失，在大升市時當然沒有大影響，但當樓價調整時便損失慘重。
舉例，若買家A以800萬元購買單位，但簽正約後反悔，買家便會損失800萬 X 10%，亦即80萬元。不過，其後樓價回落，發展商須劈價促銷，該單位最終以680萬元重售，發展商便可向買家A追討當中差價，800萬元減680萬元，即120萬元，扣除80萬元大訂，買家A還需向發展商賠償40萬元。
如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。
慎選發展商高成數按揭
為增加樓盤吸引力，發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外，旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃，大部分也不需要壓力測試，有些更被稱為「呼吸Plan」，即有呼吸的買家已能借錢，但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。(呼吸Plan有何壞處？如何解決？請按我看深入分析 )
這些按揭計劃往往是先甜後苦，前幾年息率與傳統按揭無異，但後幾年息率卻倍增，若業主未能成功轉按，便要捱貴息。另外，有部分是供息不供本計劃，雖然首幾年每月供款只需數千元，但由於沒有償還本金，所以轉按難度亦會很高，轉按時估價起碼上升兩成才能借得足，否則要額外抬錢上會。
如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話，其實還可以選用定息按揭，這種計劃不用通過壓力測試，只要供款不佔入息一半就可以，而且可搭配新按保使用，或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。(我們之前也有深入分析定息按揭，可按我跳往)
如何減低佣金回贈(回佣)爭議?
如果你隻身前往示範單位，肯定會遇到大量代理蜂擁推銷，部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。不過將心比己，佣金是代理賴以為生的收入來源，回贈得愈多，代理收入愈少，所提供的服務也相對愈少，服務與收入肯定成正比。
地產代理監管局執業通告指出，如果雙方已同意某個回贈金額，須事先透過書面形式寫明提供優惠的條款及形式，不能只以口頭承諾。詳情可參考地監局的消費者教育網站。(http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/)
招標與公開銷售的分別
我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序，但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。所謂招標，指的是買家在招標期內個別入標，發展商從中選擇條件最佳者出售，亦即價高者得，由於過程不透明，曾出現低層單位作價較高層貴，且曾有發展商把招標時間縮得極短，務求令準買家心急出價，故消費者要小心。
應選用發展商的指定律師嗎？
選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。
不過要記住，發展商指定律師代表著買賣雙方的權益，變相有爭拗時，其角色定位便會有衝突，不可能全心為買家爭取權益；相反，委託第三方律師便全權代表買方權益，在爭拗時較有保障。
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
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