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經過沉寂的6月,踏入7月,似乎發展商已重啟賣樓步伐,繼上周啟德跑道區「柏蔚森I」開價後,位於屯門青山公路青山灣段,由鮮有發展住宅項目的旭日國際旗下「黃金海灣‧意嵐」亦緊接開價,首批139伙,扣除最高12%折扣率後,折實平均呎價$9,988。


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黃金海灣資料
樓盤名稱 | 黃金海灣 (GOLD COAST BAY) |
位置 | 屯門青山公路-青山灣段18號 |
單位數目 | 692個單位 |
面積 | 182-767呎 |
戶型 | 開放式至三房 |
車位 | 50個 |
校網 | 71校網 |
關鍵日期 | 2025年11月21日 |
綠色建築認證評級 | 尚未完成評估 |
承建商 | 聯力建築有限公司 |
發展商 | 旭日國際 |
官方網站 | https://www.goldcoastbay.hk/en/the-uppland/ |
示範單位地址 | 九龍尖沙咀摩地道65號安達中心B2樓 |
黃金海灣‧意嵐開價
首批 | 139伙 |
折扣率 | 最高12% |
平均呎價 | $11,350 |
折扣後售價 | $9,988 |
區內一手造價 | 凱和山: $11,088 飛揚二期: $12,500 飛揚一期: $15,050 帝御.嵐天: $15,020 Oma by the Sea: $12,548 恆大.珺瓏灣II: $16,942 |
區內二手造價 | 恆大‧珺瓏灣:$13,826 帝御:$13,615 NAPA:$12,586 上源:$11,262 滿名山:$11,270 THE CARMEL:$11,241 OMA by the Sea:$13,765 |
首張價單分析
開放式入場價$184.2萬
其中入場的206呎開放式單位,折實價為$184.2萬,呎價$8,942,在現市況中要突圍,除了從價格著手外,似乎也別無他法。至於其他戶型,一房入場單位為5A座7樓H室,實用面積302呎,折實售價$296.2萬,呎價$9,808;兩房入場單位為5A座5樓D室,實用面積444呎,折實售價$395.5萬,呎價$8,908。
付款辦法分析
價單則相對簡單,大致分為建築期付款計劃與即供付款,總共4款,最高折扣率介乎6%至12%。
即供 (120天付款計劃) | 180天付款辦法 | 靈活建築期付款 | 優越建築期付款 | |
支付條款 | 臨約: 5% 120天: 95% | 臨約: 5% 30天-150天: 5% 180天: 90% | 臨約: 5% 60天- 300天: 5% 入伙: 90% | 臨約: 5% 入伙: 95% |
最高折扣率 | 12% | 11% | 8% | 6% |
兩大注意事項
若要深入了解屯門青山公路及掃管笏一帶的規劃與配套,可以重溫我們之前製作的《「凱和山」揀樓攻略》。
交通配套缺乏
要注意的是,屯門青山公路與掃管笏一帶為近年的供應重心,交通配套是缺點之一,沒有鐵路覆蓋,面對大量新增居住人口,繁忙時間的公共交通承載能力屬於需要關注的事項。
另外,基本民生超市,需要依賴附近黃金海岸的配套,若要前往大型購物商場,最近要到車程約20至30分鐘的屯門市中心或荃灣。

區內供應競爭大
另外,區內供應競爭亦劇烈,去年9月推售的掃管笏「凱和山」,雖然首批呎價已減至$11,088,但仍難以去貨,最近更傳出要以高回佣促銷;另一方面,青山公路大欖段的「飛揚2期」,雖然減價30%重售,呎價回落至$11,000至$12,000左右,但最終銷情亦不算理想。
除現有供應外,帝御旁的國際十字路會用地計劃重建為住宅,連同星提二期及長實持有的青山公路住宅地,區內供應將陸續有來,如今「黃金海灣‧意嵐」再創區內近年新盤首推的新低價,附近的帝御、恆大‧珺瓏灣(現名為緹岸)等,轉售的難度更高了。
區內短期供應
星堤二期 | 長實大欖涌及展項目 | 青霞里 | |
可建樓面 | 61.36萬呎 | 130.64萬呎 | 20.8萬呎 |
成交價/補價金額 | 26.83億元 | 46億元 | 14.01億元 |
每呎地價 | 4,373元 | 3,522元 | 6,800元 |
單位數目 | 1,326個 | 未知 | 80個 |
發展商 | 新地、興勝創建 | 長實 | 尚嘉 |
屯門青山公路、掃管笏鳥瞰規劃圖
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