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啟德跑道區新盤「柏蔚森」入伙，《胡‧說樓市》帶大家直擊 5 座中層 A 室三房單位驗樓現場。除了分析全港首創的「租金回報保證」計劃為何僅 3% 買家選用，驗樓師更揭示室內多處油漆裂紋、浴室積水及露台鏽蝕等問題，最終單位得分如何？
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啟德跑道區新盤：柏蔚森基本資料與成交分析
被視為供應重貨區的啟德跑道區，近期私樓相繼落成。由新世界及遠東合作發展的「柏蔚森」，地理位置較鄰近郵輪碼頭。雖然交通目前依賴班次較不定的巴士及小巴，但發展商為了在轉角市中突圍，除了調低開價外，亦推出了罕見的銷售手法。
柏蔚森項目概況及最新成交
| 項目階段 | 單位總數 | 累計售出單位 | 套現金額 | 單位面積 (平方呎) |
| 一期 | 291 | 262 | 19.22303億元 | 234 – 560 |
| 二期 | 750 | 243 | 16.03287億元 | 262 – 582 |
| 三期 | 264 | 207 | 14.52119億元 | 223 – 666 |
| 全盤總計 | 1,305 | 712 | 49.78億元 | 223 – 666 |
租金回報保證計劃：僅 3% 買家選用？
「柏蔚森」在 2024 年 7 月開售時，推出了「租金回報保證計劃」。選用此計劃的買家，雖然會較一般買家少取 2% 的樓價折扣，但由收樓首兩年起，每半年可獲發展商支付售價 3.5% 的年度租金。
然而，截至 2024 年 10 月底，累計售出的 712 個單位中，僅得 19 個買家選用此計劃，佔比不足 3%。 這反映大部份業主寧願直接獲得現金折扣，或認為單位的實際租值不止 3.5%。
驗樓單位個案分析
- 單位： 5 座 18 樓 A 室
- 面積： 512 平方呎 (另設 24 平方呎露台及 16 平方呎工作平台)
- 售價： 1,311.3萬元
- 成交價： 1,062.4萬元 (折合平均呎價 20,750元)
- 方案對比：
- 選用「租金回報保證」： 預期租金收入約 91.7萬元
- 選用「直接折扣」： 扣減樓價約 78.8萬元
- 業主選擇： 最終選用直接扣減樓價，作自住用途。
90 後業主心聲：為何選擇啟德跑道區？
驗樓業主 KIKI 表示，最初因預算問題放棄了黃竹坑站上蓋項目，轉而考慮「柏蔚森」，認為該區屋苑較高檔、環境優美且性價比高。 雖然目前交通需先搭巴士到啟德站轉乘屯馬線，且超市購物需依賴週末集體採購，但仍看好該區的景觀及未來發展。
詳盡驗樓報告：室內設計與質素檢查
驗樓師Joe Sir針對單位各項細節進行檢查，發現多個設計美觀但實用性欠佳的地方。
1. 玄關與廚房設計
發展商加裝了儲物櫃及鞋櫃，並配備全身鏡及 Type-C 充電位。然而，雨傘櫃的設計被批評不切實際，內部空間無法放入發展商贈送的長柄雨傘。開放式廚房方面，到頂櫃身位置較高，開啟較困難。
2. 露台景觀與維護問題
單位露台景觀可遠眺啟德體育園及遊艇會。但驗樓師發現以下問題：
- 金屬鏽蝕： 由於臨海，鹹氣可導致露台燈邊緣出現銅鏽。
- 積水問題： 露台地磚去水斜度不足，且 L 形渠蓋安裝過緊，難以清理。
- 地磚瑕疵： 表面佈滿鏽點，懷疑與前期工程火花燒熔保護層有關；此外地磚收邊鋒利，赤腳行走有刮腳風險。
3. 浴室「光廁」瑕疵
浴室雖然設有窗戶（光廁），但存在嚴重的積水問題：
- 排水失效： 淋浴間地面斜度不足，積水可能需 2 小時才能乾透。
- 石材裂縫： 洗手盆石材枱面出現明顯斷裂，需灌注白膠漿及打磨處理。
4. 房門與牆身問題
單位走廊長達 3.84米，佔用了不少實用空間。 另外，房門設於牆壁中央，限制了傢俬擺放的彈性。
- 批盪裂縫： 全屋出現約 42 處裂紋，主要集中在牆身與天花接合處，判斷為建築物微小沉降及沙漿收縮引起。
總結與市場分析：新世界的減債挑戰
單位最終獲得 79.5分，評級為 B 級。 發展商之一的新世界表示，相關執修事項已即時跟進完成，項目管理費為每呎5.5元。
柏蔚森驗樓得分統計
| 檢查項目 | 評分狀況 | 主要問題 |
| 油漆 | 失分嚴重 | 全屋 42 處裂紋及色差 |
| 浴室 | 扣分 | 石材空鼓、地面積水 |
| 舖磚 | 扣分 | 露台及浴室地磚斜度不足、邊緣刮腳 |
| 總分 | 79.5 (四捨五入至 80) | 評級：B |
目前新世界面臨較大的財務壓力，總債務高達 1,461億元。 雖然「柏蔚森」已售出約 55% 單位，但套現金額 49.78億元仍未足以覆蓋當初 79.5億元的買地成本。 加上未來有長實「花語海」等項目競爭，政府的「智慧綠色集體運輸系統」最快亦要 6 年後才通車，項目的餘貨銷售將面臨不少挑戰。
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