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近期，採用「組裝合成建築法」（MiC）的樓盤質素備受考驗。 早前洪水橋「樂翹軒」有單位在入伙後出現漏水問題，需進行打針灌漿處理；而啟德「啟欣苑」則因MiC廚廁模組限制，業主難以改動間隔，甚至引發撻訂個案。 在MiC建築法被不少負面消息籠罩下，今天我們來到長沙灣，檢驗由華懋與市建局合作發展、首個採用MiC技術的私人住宅項目「瑜悦」，看看它能否為MiC建築法平反。
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項目背景：MiC建築法加快落成
「瑜悦」由726件組件嵌砌而成，其前身為華懋在2020年4月以9.1億元投得的市建局舊區重建項目，以總樓面逾104,000方呎計算，當時每呎地價約8,743元。 發展商採用「混凝土組裝合成建築」，大部分單位組件在內地廠房預製，再運至地盤裝嵌。此舉成功將建造速度提升30%，並大幅減少了70%現場施工人手、68%建築廢物及75%的噪音。
同時，由於項目採用MiC技術，發展商獲得了政府批出的8,055方呎樓面面積豁免，令地價成本攤薄至每呎約8,100多元。
樓盤基本資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 東京街28號 |
| 單位數目 | 198個 |
| 單位面積 | 312至594方呎 |
| 校網 | 40區 |
| 發展商 | 華懋、市建局 |
儘管建築技術創新，但市場焦點似乎更集中在開價上。翻查售樓說明書，除了在申請樓面寬免部分提及MiC外，在「有關資料」的風險披露一欄中並未詳細說明。 2024年10月，發展商以長沙灣八年新低的呎價14,000多元開售，其後加推全盤198伙，市場反應極之踴躍，最終錄得11,148個認購登記，並成功於一日內沽清，平均成交呎價扯高至16,285元。
驗樓單位(1)：高層E室 (470方呎)
在公營房屋爆出MiC負面消息後，「瑜悦」的買家們或許開始感到憂慮。 是次檢驗的單位為一個高層E室兩房戶，實用面積470方呎，業主買入價為8,038,600元，折合呎價17,103元。 現在，我們立即跟隨驗樓師入屋檢測質素。
驗樓單位(1)資料
| 屋苑 | 瑜悦 |
| 單位 | 高層E室 |
| 面積 | 470方呎 |
| 買入價 | 8,038,600元 |
| 呎價 | 17,103元 |
| 最終得分 | 83分 (B級) |
單位設計與手工
- 玄關與儲物櫃：單位設有小型玄關，並附設一個多功能儲物櫃。櫃內包含掛鈎、鞋櫃、鏡櫃，以及可放置小物的中空位置。旁邊的儲物櫃更可放置雨傘，並內置提供紫外線消毒功能的手機充電位。 然而，充電時無法使用手機，關上櫃門後或會忘記取回，設計是否貼合港人習慣則見仁見智。
- 開放式廚房：廚房裝置雖在廠房預製，但觀感與一般新盤無異。 可惜工作枱面因角落有柱位，放置鋅盆及電磁爐後，備餐空間所剩無幾，儲物櫃容量亦受影響。 抽油煙機上方的吊櫃實用性不高，整體收納量對兩房單位而言略嫌不足。
- 客飯廳：連同廚房計算，客飯廳總長7.5米，但闊度僅2.4米，呈窄長形。 這與MiC組件的運輸限制有關，根據規例，貨车载貨總寬度一般不超過2.5米，否則需向運輸署申請許可。 這解釋了為何「瑜悦」幾乎所有單位的客飯廳闊度均在2.4米左右，這或會影響梳化與電視之間的觀賞距離。
- 露台：露台面積38方呎，採用露台、工作平台及冷氣機平台「三合一」設計。 裝有多功能晾衫架及一張摺疊桌子，方便晾衫或休閒。
- 洗手間：為「光廁」設計，設有窗戶，通風良好。 驗樓師發現玻璃有花痕及崩裂，窗邊唧膠亦有問題，需作執修。 浴缸內有不少砂石，或是在運輸過程中掉入，若不清理，有機會堵塞去水渠。
- 睡房：單位呈廳房同向，但兩間睡房開則均不方正。 主人房呈三尖八角，傢俬擺位受限，且有電掣冚鬆脫、門邊唧膠不貼等手工問題。 另一間客房則有深達840毫米及600毫米的凹位，牆身不平直，窗戶亦較主人房窄，影響採光。
主要問題：露台磚塊空鼓
雖然MiC組件理應在廠房經過嚴格檢測，但仍有「漏網之魚」。驗樓師陳智康在露台發現磚塊有空鼓問題，甚至用手輕拔已可取下。 他指出，這明顯是檢查疏忽，若不執修，長遠可能引致滲漏問題。
得分總結：鋪磚工項「捧蛋」
由於露台甩磚屬嚴重失誤，佔總分10%的「鋪磚」一項被扣至0分。 連同睡房手工、單位清潔等問題，此單位最終得分為83分，評級為B級。 另外，單位的洗手間及廚房背靠電梯槽，導致牆身厚達390毫米及265毫米，蠶食了部分室內實用面積。
驗樓單位(2)：高層B室 (350方呎)
檢驗當日，我們同場加映了另一高層單位，為一個350方呎的一房戶，業主以5,939,000元買入，呎價16,969元。 結果，發現了MiC建築最令人憂慮的問題——漏水。
驗樓單位(2)資料
| 屋苑 | 瑜悦 |
| 單位 | 高層B室 |
| 面積 | 350方呎 |
| 買入價 | 5,939,000元 |
| 呎價 | 16,969元 |
| 最終得分 | 80分 (B級) |
主要問題：洗衣機漏水，水浸感應器未觸發
發展商曾在宣傳影片中強調其多重防水工序及智能水浸傳感器。 該傳感器安裝在廚櫃下方，理應在漏水時發出警報。 然而，驗樓師啟動洗衣機時，發現其排水喉未有正確接駁至去水口，導致關機時程式自動放水，造成漏水。 由於水浸範圍由洗衣機一直延伸至玄關，並未觸及傳感器的偵測位置，結果浸濕大半個單位也未能觸發警報，顯示其作用有限。
其他問題包括廚房及洗手間的氣窗因設計問題難以開關及清潔。 最終此單位因漏水問題被嚴重扣分，僅獲80分，評級為B級。
《胡 ‧ 說樓市》評析及發展商回覆
我們將兩個單位的驗樓結果轉交華懋。 發展商回覆指，團隊收到單位提交的執修單後，已即時委託承建商展開相關執修工程。除了玻璃需要較長的訂貨期外，其餘執修項目預計將於6月初完成。另外有關傳感器是安裝在洗碗盤排水管旁或相應的接駁位置下方，以提高偵測的準確性，如有漏水發生時能及時發出警報提醒住戶。至於我們問及物業管理費幾多，回覆信上並沒有提及。
環境配套與租務市況
「瑜悦」座落長沙灣舊區，交通便利但周邊環境有待改善。 為此，項目在五、六樓的住客會所注入大量綠化元素，設有健身室、宴會廳及佔地1,400方呎的戶外瑜伽庭園。
租務市場方面，項目收樓後已錄得多宗成交。 其中一個497方呎的兩房單位，以22,000元租出，呎租約44.3元，租客更一筆過預繳一年租金。 以是次驗樓的兩房單位買入價約17,000元呎推算，未扣除管理費等開支的回報約3.1厘，表現不過不失。
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