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當大家放眼華懋長沙灣「瑜悦」首個私樓組裝合成(MiC)項目，實情公營房屋更早採用。今日我來到洪水橋田心路，因為房協專為安置新界清拆戶而推出的居屋「樂翹軒I」正好交樓，這是首個以組裝合成興建的居屋，比「瑜悅」更早落成，也可提前看到組裝合成的好與壞。
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項目背景
組裝合成建築可減省成本
「組裝合成」建築，簡單來說就是「先裝後嵌」，把大部份原本在地盤進行的工序，轉移至工廠廠房完成，之後運到地盤以類似砌積木方式裝嵌，既能減省地盤工序以加快起樓，亦能減少工人以節省成本，同時減少地盤施工時的工業意外，故政府都大力推動相關建築方法。但在商言商，發展商樂於採用，則因為相關「組裝合成」可為他們賺到額外樓面。
發展商可賺取組裝合成建築樓面豁免
像今天驗樓主角「樂翹軒I」，全盤300個住宅單位，主打實用面積438-498呎的兩房，佔全盤83%，餘下為實用面積367呎的一房、及622呎的三房一套。全盤一共興建了142,506呎的住宅銷售樓面，但因為房協採用組裝合成起樓卻因此可賺取8,583呎豁免。根據組裝合成的文件反映，這部份豁免不單不用計算可建樓面，亦可豁免於計算在10%發水上限內，並同時令發展商起樓時，可獲准放寬高度4%。
表: 樂翹軒I資料表
| 地址 | 洪水橋田心路12號 |
| 單位數目 | 300個 |
| 面積 | 367-622呎 |
| 校網 | 72區 |
| 發展商 | 房協 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 樂翹軒I |
| 面積 | 622呎 |
| 單位 | 1座低層D室 |
| 樓價 | 415.2萬元 |
| 呎價 | 6,675元 |
| 得分 | 50分 |
驗樓單位入貨價415.2萬元
只是作為首批入伙小業主，他們就要成為組裝合成建築白老鼠，會更加著緊要望清楚質素。我們抽中開箱單位，業主在今年六月，以415.2萬元買入一個位於低層D室的三房一套單位，馬上跟驗樓師入屋揭起其面紗。
驗樓特色
大門門頂可360度旋轉
入到來這個單位，跟平時參觀的私樓沒有太大分別，首先就是觀感及手工會有差距，大門後方的門頂輕輕用腳一踢，可以360度旋轉，好明顯是手工問題。觀感也有不同，因為單位鋪砌地磚，掃口位置不是黑色、就是白色或灰色，有深色有淺色，也有高低不平，手工也較為粗糙，是跟私樓的一個分別。
單位長度2.47米跟組件運輸限制有關
單位622方呎，由這幅牆身一直行到露台末端，長5.47米，透過走廊分隔飯廳及客廳的空間，也有一定長度，主體面積也有145呎，但始終略嫌闊度不足，因為闊度只有2.47米。無論「樂翹軒」，無論是一房、兩房至這類大單位，劃一闊度只有2.47米。為何如此呢? 相信跟「組件」的運送有關。因為根據《道路交通（交通管制）規例》，大型貨車所運載的貨物，只能從車輛前端伸出最多1.5米、後端伸出最多1.4米，而總寬度不超過2.5米。如果車輛運送的寬度超過2.5米，要向運輸署申請寬載許可證，也有限制運送時間及路線。這一點也解釋為何「組裝合成」的建築，內櫳會比較窄。華懋「瑜悅」也有同一問題。
組裝合成牆身較厚
第二個「組裝合成」的問題，就是很多人會批評牆身會否特厚，單位都映這一點。再由這個地方看起，單位大門的這幅牆身開始，這裡厚310毫米，洗手間近飯廳牆身、以及近廳房向廳方向的牆身，分別200毫米及300毫米，但都不算特別厚，最誇張是這一幅，連接廚房的牆身450毫米，只是一個客飯廳已被三四幅厚牆身包圍，要計入用面積由業主埋單。同層其他單位更誇張，戶與戶之間牆身普遍厚500毫米，雖然兩戶攤分每人各佔一半，但怎說也過厚吧! 例如H及J室這個位置，500毫米的厚度就是如此，這是一幅你要購入，但沒有實際用途的牆身。
組裝合成組件用唧膠接上
還有碰口與碰口之間唧重膠，在走廊位都看見這些位置，也可反映出這裡就是兩個組件接駁的位置，日後會否特別容易漏水，業主要再自行監察一下了。驗樓師陳智康表示，好多時「組裝合成」的建築，不同承辦商有不同處理方式，有些會用唧膠，或加上防水物料才唧膠，業主收樓時要望望唧膠，確保沒有窿、沒有隙、沒有漏唧，防水止會流入，因為有穿透可能會滲入屋。至於壽命有多久? 他說，普遍選用比較優質的唧膠，一般都有10-15年的壽命。如果超過此期限，重唧會較穩妥。
露台門關上仍可向外推
客飯廳外接露台，看似沒有什麼問題。左邊的露台門是上了鎖，但偏偏右邊的露台門向外推卻可輕易打開，這個位置有點危險，若果小朋友在不知情下，當大人以為露台門已經鎖上，但實際上原來輕輕一推卻可外出，會有一些危險。驗樓師表示跟設計有關，建議發展商可做加固工程，設計會更理想及更安全。陳智康解釋，這跟梗門設計沒有安裝插鎖有關，建議加裝會更穩固，因為現在梗門只靠鎖柄來固定，若使用上不小心有機會撞爛鎖扣。
單位清潔欠佳
走出露台望望，但首先地下有點不清潔，即使剛才看見有發展商吊船經過為外牆清洗，但無論欄杆或地下都是很骯髒，膠紙也未抹走，如果能在交樓前處理好，觀感會更加理想。從單位外望景觀算幾開揚，向下俯瞰洪水橋大街及河道，對面是圍村景，以及可以看到西鐵線，也是日後洪水橋站選址方向，景觀尚算開揚。
廚房交樓手工粗糙
屬於梗廚設計，L形廚櫃，跟一般私樓有沒有不同。跟一般房委會居屋相比，就會比接近清水樓美觀，有舖磚，有廚櫃，也有很多儲物櫃收納，工作枱面上方亦如是，但跟私樓不同的是，手工始終有距離，例如櫃門鉸已經生鏽，為何新樓一交給業主已經如此。窗位置都指出掃口粗糙，膠邊有隙，甚至小孔可攝得下黃紙，跟新一般私樓來說，平時私樓較少出現此問題。雖然廚房提供了部份傢電，但部份就沒有提供，例如預留了雪櫃、洗衣及乾衣機，但卻沒有提供。但此位置放置洗衣機，就限制只能買大眼仔，而不能買上揭式洗衣機，要預尺寸，但又沒有提供，是否一次過提供會否更理想? 而且對照私樓，其選用品牌只是大路品牌，而不是名牌子。
客房牆身未必可拆除
單位三房開則，兩間客房主體面積不足50呎，屬於平時參觀私樓兩房客房的面積下限，通常只得48呎已經覺得很細。能否透過合規改動拆牆擴闊空間? 近廳房一幅厚300毫米，屬主力牆肯定不能拆。至於兩間房之間的這幅牆身厚185毫米，不屬主力牆，能否拆呢? 答案未必可以。樓書有列明，業主要遵守「組裝合成」建築用戶手冊，任何改建工程都經申請，公契都有列明，不容許作為何結構上的改動。
單位舖磚失大分
還有望望睡房，睡房的腳線都貼了黃紙表示有問題，隔離房間也有，因為有空鼓問題，尤其這裡組裝合成的建築，擔心在MiC建築搬運或安裝時有震盪，有機會惡化，令磁磚有空心情況。驗樓師也表示磁磚鋪砌手工差︱有大細隙，也有高低不平，及掃口顏色不一，還有不清潔，明顯磁磚一環是比較差。
洗手間淋浴間漏水
最後我們望望主人套房。主人套房會經過主人套廁，跟剛才客廁分別不大，都是實而不華，有鏡櫃、有盆底櫃等，用料不算高檔，但都算五臟俱全，都屬於光廁設計，但偏偏在淋浴間位置卻找到漏水問題。以前驗過翠鳴臺、翠嶺峰都有淋浴間漏水問題，但明明現在用MiC建築，工序已在廠房進行，何以仍會重轁覆轍呢? 驗樓師表示，最擔心是水流會穿了防水而漏往下層單位，問題會更大。建議先檢查是否淋浴間有小孔，否則有機會要拆除整個淋浴間重做。
主人房附設厚牆身
除了客廁近飯廳設厚牆身，這裡也外接一幅厚牆身要業主購入，以至經過走廊入到來主人房的主體面積，長3米、闊有2.2米，主體面積約有72呎，但都比起一般新盤的主人房細，除了入門口口的走廊位，這裡也外接一幅400毫米的牆身都蠶食了內櫳空間，這幅牆身都計了14呎入單位內，都要計入實用面積由業主埋單。
胡．說評析
1. 首個MiC驗樓僅勉強合格
驗完全屋，驗樓師評分15個項目沒有一個是可取得滿分，清潔、腳線捧蛋，而鋪磚、窗及來去水三個佔總分比重10%的細項，都大扣75分，連同油漆、廳房地磚、門等都失分，單位只有50分，評級為E，只是剛剛合格。我們以前都驗過房協其他資助房屋，包括在屯門翠鳴臺、將軍澳翠嶺峰、沙田綠怡雅苑，分數介乎62-67分之間，MiC的交樓成績不進反退，我們有把驗樓結果轉交房協，回覆指所有相關修繕工作已於11月29日完成，並已通知業主驗收。又表示項目採用組裝合成建築法興建，當中各個盒仔之間除了有防水塗層，再採用混凝土灌漿接駁及唧膠防漏。項目客飯廳空間設計方面，主要考慮到居住的基本功能及需要，以及舒適和實用性，而這寬度亦能配合運輸過程。另外項目管理費為每平方呎介乎3.8 – 3.89港元。
2. 項目屬清拆戶重建計劃
「樂翹軒」屬於房協在洪水橋的發展項目，屬受政府發展清拆行動、或市區重建影響下，合資格住戶可在免經濟狀況審查的安置安排。驗樓業主一家在古洞住了三四十年，他說當日收地賠償金額曾經修改，例如他們兩層樓高的處所，原本政府計兩層，最終只計地面一層，賠了100萬元，他們便轉作首期各自購入了三個單位。他憶述，當日支付訂金後才可以睇樓，而睇樓後若覺得不適合，房協並不會安排至其他項目揀樓，而會視為放棄揀樓機會。
3. 認購反應未算踴躍
而結果項目雖然提供高達62%折扣額，銷情都未算十分熱烈。今年初接受申請，年中截止抽籤揀樓，但只收到395份申請，暫時亦僅售出122個單位，佔全盤41%，平均呎價6,957元。當然這亦可能跟地理位置未必切合買家需求。位處洪水橋，樓盤以南被過渡性房屋包圍，以西則是公屋洪福邨，而以北則是日後房協的其他用地。即使被視為日後發展重心的北部都會區，但由樓盤行過去「亦園路」一帶的站口，步距都要20分鐘以上，都要克服很多交通配套等問題。
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