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網上的這一張圖片，梗廚牆身拆掉一半及露出鋼筋，或許大家不陌生，因為早前在網上曾引起熱烈討論。事緣有新居屋「啟欣苑」業主在收樓後裝修拆牆，被管理處要求還原，還要求全屋苑業主在入伙時，簽署一份遵守不更改廚廁牆身的承諾書。其後有業主翻看「裝修指引」才發現，原來「啟欣苑」的廚廁採用了一種叫「立體預製組件」技術興建，也就是近期掀起話題的組裝合成(MiC)建築法，所以才不能改動，但售樓書隻字沒有披露出來。一幅牆身鬧出滿城風波，究竟哪幅牆拆得、哪幅不拆得、MiC牆身是否幅幅不能拆，對日後購買新居屋的準買家尤其重要，讓我們跟大家一起逐點拆解。
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事件背景
啟欣苑業主入伙時要簽署不改廚廁間隔聲明書
兩座物業、樓高40層的「啟欣苑」，提供1,840個住宅單位，面積186-448呎，售價124萬-179萬元，平均呎價8,530元。因為三分鐘可行到「宋皇臺站」A出口、座落啟德新發展區，一躍成為新居屋2022年頂頭大熱，吸引不少買家申請。陳小姐是其中之一，當日買入這個381呎的單位大一房戶型，買樓時看過售樓書圖則，知道入門口對著的廚房及廁所位置，未必太合用，故收樓前已找了裝修公司看可以怎樣處理，有打算拆掉洗手間及廚房的牆身，但收樓時，管理處要求他們簽一份聲明書表示明廚廁結構不能改動。
該份聲明書是一張簡單的文字檔，內裡列出三點要業主在收樓時確認，包括所有單位都採用了混凝土立體預製浴室和廚房、業主不得干擾、改動、變更或拆除任何浴室和廚房結構和預製構件；預製浴室和廚房的整體結構必須保持完整無損。
買樓前並不知道項目用組裝合成建築法起樓
翻查房委會在入伙時派發的裝修指引，方才發現原來「啟欣苑」的廚廁採用了一種叫「立體預製組件」的技術，查看才知道屬於近期掀起話題的組裝合成(MiC)建築法，所以才不能改動，但卻從來沒有在售樓書中披露。
陳小姐表示，買樓前只收到一份平面圖，一般可透過牆身闊度看到是否主力牆，例如洗手間只有85mm厚，會以為不是主力牆，很多人都會覺得可以改，但奈何一收樓原來是立體預製組件，而且網上看見有張相，有業主打鑿了廚房牆身後有鋼筋，不知是否可拆得。她說現時群組中每日都有傳聞及討論，亦有人說房屋署有人來突擊巡查，弄得她們很緊張。
業主想改間隔跟新居屋設計不夠人性化有關
引起軒然大波，就是廚廁的設計，因為打開大門對著洗手間不太理想，故希望稍為改動這幅牆身，以及對面的牆身，令洗手間門可改往其他方向開，以改善開門見廁的問題，但此牆身不能改動，所以也處於被動狀態。再入廚房望望，鋅盆及灶頭也是過時設計，大部份業主收樓後都會拆除。既然業主也會拆走，倒不如不要提供，以免做成建築浪費。現在洗衣機來水位在這裡，理應會把洗衣機放在這裡，但一部洗衣機大約50-60cm闊，餘下沒有太多位置放雪櫃，或擺放後很難用到爐頭，所以大部份業主都希望拆走此牆身，把廚房延伸至客廳，改為開放式廚房，方便放置雪櫃，但此牆身是不能拆得。現在不能拆除，只能利用餘下淺窄位置放雪櫃，上方電箱位也要改動，設計顯得有點不人性化。
胡．說剖析
問題1: 售樓書無披露 = 違反《一手住宅物業銷售條例》?
今年一月份，管理公司在電梯張貼一張通告，表示發現有住戶移除或改動預製牆、加上不斷有業主查詢改動預製牆的問題，故向住戶重申「裝修指引」中列明了，廚廁結構及預製組件不能干擾及改動，指出如發現有人改動可能會採取進一步行動。
有買家認為，當初售樓書中從沒提及使用「立體預製廚廁組件」，令買家作出錯誤購買判斷，畢竟「組裝合成」建築法(MiC)爆出漏水醜聞，令買家日後需承擔因預製浴室組件所帶來滲水問題，而業主僅能在入伙時收取「裝修指引」中才得知。
我們《胡．說樓市》翻查了「啟欣苑」售樓書，「有關資料」一欄的確沒有列出相關資訊；但相同資訊卻在下一期推售的「啟悅苑」售樓書第31部份中列明。既然被歸納在「有關資料」，屬買家必須知道風險的資訊，何以一個屋苑有披露、一個屋苑沒有呢? 我們有向房委會查詢，回覆指草擬資助出售單位銷售資料時，均會檢視相關發展項目的最新資料及完善相關內容，務求為買家提供清晰和實用的資料。
房委會做法是否違反《一手住宅物業銷售條例》呢? 但實情目前《一手住宅物業銷售條例》並沒有要求披露發展商起樓方式，我們向一手住宅銷售監管局查詢，回覆指《條例》豁免了房委會在價單、售樓書、銷售安排、示範單位等安排。換句話說，就算房委會出錯，不代表他們違反了《一手住宅物業銷售條例》。
而房委會亦同時回應了關於「組裝合成」建築法（MiC）漏水問題。回覆信指出，留意到有報道聲稱採用「組裝合成」建築法興建的非房委會住宅項目單位疑似出現漏水問題，表示樓宇出現漏水問題成因眾多，可能是其他非「組裝合成」部分的現場施工問題，而不是因為採用「組裝合成」建築法所引致。負責任的發展商或承建商都能妥善處理所需的執修。
問題2: 房委會有否涉及「失實陳述」?
房委會能夠置《一手住宅物業銷售條例》於事外，跟2012年政府起草《一手條例》時建議全面豁免房委會有關。當時政府理據是，房委會出售資助房屋與私樓操作不同，很難把所有針對一手樓銷售手法，套用在居屋銷售身上，但政府也表明，雖然房委會不受《條例》規管，但也會按照其原則，繼續以高度透明手法出售居屋，房委會作為提供資助房屋的機構，亦沒有誘因不遵守各項規定。
究竟房委會有無用「高透明度」、「遵從一手條例各項行政規管措施」? 售樓前沒有披露相關風險資訊，又是否涉及「失實陳述」誤導買家，買家能否用此作為踢契理由? 律師梁永鏗認為，沒有披露此資訊不等於業權有瑕疵，畢竟房委會最終還是按照圖則要求交樓，認為「啟欣苑」住戶很難用此理由來取消交易。
事實上，房委會沒在樓書說明，但「啟欣苑」賣樓前在官網有上載大廈公契，當中第73點有列明，業主可自費在單位進行或安裝任何裝修，前提是不會對單位結構造成改變或損害；附件3也有指出，業主不可在未經管理公司事先許可下，對單位進行結構性改變。簽約前，買家能否透過自行方式，如新聞報道得知房委會已採用新式模式來興建公營房屋，從而得知潛在風險? 普通法講求買家要對自己購買產品當心，這些會成為法官考慮因素。
只不過如果業主堅持房委會行政失當，則他們可向申請專員公署投訴。《申訴專員條例》賦予署方權利進行查訊、獲取資料及文件、傳召證人，以及視察被投訴機構的處所。當然專員的權力「不會影響被投訴機構的任何行動」，他們只可發表調查報告，建議糾正缺失或作出改善。消委會指出，《一手住宅物業銷售條例》有關售樓說明書部份並不適用房委會興建的發展項目。《條例》要求發展商於售樓書說明圍封牆的一部分的任何非結構預製外牆或幕牆(curtain wall)，但沒有訂明要求列出室內如廚廁是否使用預製組件。
問題3: 薄牆身 = 間隔牆，所以可自行改動?
沒披露「組裝合成」建築方式，令部份「啟欣苑」業主擔心漏水問題，有「啟欣苑」業主認為廚廁擺位不夠人性化，希望透過拆牆令裝修設計變得更有彈性；而且部份細一房的廚房，如果不作改動，很難開闢出兩間房。翻看「啟欣苑」平面圖，預製浴室及廚房的牆身只有85毫米，屬於比較幼線的牆身，既然過往新居屋業主有清拆慣例，署方又沒有執法，故他們認定就算今次拆走這幅牆身也沒有問題。但偏偏有業主把廚房牆身折走一半卻露出鋼筋，其後透過房委會的「裝修指引」內的「核准間隔牆示意圖」，才知道該幅牆身為結構牆。
資深結構工程師倪學仁說，要確定哪一幅是主力牆、哪一幅為間隔牆，不能單看樓書平面圖，看見粗線牆身就認定為不可改動的主力牆、而幼線牆身則為間隔牆，必須要在屋宇署「百樓圖網」(Bravo)查閱結構圖則(framing plan)，如果屬於主力牆會有「wall number」列明；公營房屋項目則要透過「房屋署圖則查閱網」(HeBRO)來尋找。牆身厚薄、內裡有否鋼筋等因素，跟牆身是否間隔牆或結構牆沒有直接關係。
他說，見過有些牆身達900毫米的可以是非結構牆，故如果真的要做裝修，必須取得結構圖則可介定清楚哪一幅為結構牆。他相信因MiC建築起樓較簡單，仿如兩個火柴盒般向上堆，但因為屬於一個盒子形式，其結構可能較簡單，牆身可以薄一些，但打走任何一幅牆身，會破壞火柴盒結構，火柴盒承受能力減弱，對單位的結構有問題，會把樓上引起一連串破壞。
問題4: MiC牆身能否完全不能改動?
「立體預製組件廚廁」為近年興建的「組裝合成」建築之一。簡單來說，就是「先裝後嵌」，把大部份在地盤進行工序轉移至工廠廠房完成，之後運到地盤以類似砌積木方式裝嵌，減省工序加快起樓，亦能減少工人以節省成本，同時減少工業意外。
「立體預製組件廚廁」類似積木一部份，其牆身起了承托整幢大廈作用，故內設鋼筋、石屎、英泥等，跟一般間隔牆用作分隔空間或防火之用有不同。但倪學仁表示，不論是否MiC牆身都好，實情任何牆身都可改動，前提是要透過合資格工程師向署方申請入則，包括要看看改動後的整體結構不會破壞，例如能否用鋼結構把力傳至原本的柱位上，又或者重新分布時，其他地方能否承受更多力量。
如果查明牆身為間隔牆，而不是結構牆，能否改動，則也要看大廈公契、《建築物條例》、及《消防安全(建築物)條例》等規定。翻查「裝修指引」有說明，根據《建築物條例》，「啟欣苑」圍封廚房的結構混凝土牆及牆房要進行防火處理，任何改動可能危及單位的防火安全。而浴室門也不得開進廚房內，否則會違反《建築物條例》的規定。我們有向房委會查詢，回覆表示，
總結
雖然今次「啟欣苑」個案，部份業主要求間隔改的訴求，提出理據會有點薄弱，但從另一個角度看，假如一個單位的間隔是合用，相信沒有人會想花一分錢去作出改動，畢竟拆牆都要錢。特別綠表家庭由舊式公屋，本來單位好實用，搬去新居屋空間壓縮，怎樣可在有限空間開闢合理房間數目，唯有絞盡腦汁去把空間變得更好用，才想到拆牆一步。奈何合規改建，涉及時間要三至四個月時間，綠表家庭收樓後，要在一個月內交樓的前提下，基本上連裝修時間也不太足夠，更談不上是否按正規程序改動間隔。
自從政府復售新居屋，每一期新居屋的開則也沒有太大變化。不知是否基於劃則官員少做少錯心態，只要把上一期居民開則，倒模複印在下一期便不會有任何差池而被問責，令這些欠缺人性化的設計卻一個接一個延續下去。以至有時經過新居屋，全部都是「即棄」灶頭、鋅盆、坐廁，全新裝了、再拆、再丟、然後運往堆填區產生建築廢料，是否是要繼續一成不變? 這些都值得當局深思。
