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新盤推售步伐急速，政府全面撤辣後已連環開盤的恒基地產，繼續推出一些舊樓重建項目，這些不受預售樓花同意書規管的舊契樓，雖然發展商可按其意願隨時賣樓，但礙於地盤重建範圍有限，開則繼續以細單位主打，包括大角咀「利奧坊‧首隅」，項目共提供234個單位，有68%均為實用面積252-285呎的一房單位，預計關鍵日期為2025年6月10日，現市況下是否仍有吸引力?
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利奧坊．首隅資料
| 樓盤名稱 | 利奧坊‧首隅 |
| 位置 | 大角咀嘉善街1號 |
| 單位數目 | 234個 |
| 面積 | 214-544呎 |
| 戶型 | 1房: 252-285呎 (160個) 2房:322-353呎 (60個) 特色:214-544呎(14個) |
| 車位 | 沒有 |
| 校網 | 32區校網 |
| 承建商 | 顯利工程有限公司 |
| 預計關鍵日期 | 2025年6月10日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 恒基地產 |
| 官方網站 | www.gateway-squaremile.com.hk |
| 示範單位地址 | 尖沙咀美麗華廣場1期地庫 |
利奧坊．首隅開價
| 首批 | 60個 |
| 最高折扣率 | 8% |
| 平均呎價 | 20,531元 |
| 折扣後平均呎價 | 18,888元 |
| 區內一手呎價 | LARCHWOOD: 20,888元 利奧坊‧壹隅: 23,928元 雋薈: 24,179元 利‧晴灣23: 18,858元 利奧坊‧曦岸: 24,260元 |
利奧坊．首隅鳥瞰規劃圖
區內供應陸續有來
利奧坊共分七期發展
位於大角咀道的「利奧坊‧首隅」，佔地9,642呎，前身為四座六層高的大廈，恒基一直有夥拍田生地產進行收購，並於2019年成功以底價11.45億元一統一業權，前後花了十年時間。以地積比率9倍計算，可建樓面86,778呎，每呎地價為13,195元。整個利奧坊共分至少七期發展，「利奧坊．首隅」為當中的第五期，恒基在區內繼續透過收購來發展，包括大角咀道173-199號、萬安街16-30號等，故類近間隔的細單位供應仍是陸續有來。
舊區民生配套不缺
不過，樓盤的最大賣點是其位處奧運站毗鄰，步行前往奧運站需時約五至八分鐘，同時亦可依賴舊區的老店商舖提供日常生活所需外，恒基在設計利奧坊系列時，也加入了部份步行街元素，然而，當市場有大量供應之時，這些因素是否足以推動買家入市，就值得大家去深思。
價單分析
開價是否具吸引力?
發展商在2024年3月15日開出首張60個單位的價單，扣除最高8%的折扣額，即供平均呎價18,888元，較區內之前開售新盤全數過兩萬元，今次明顯有讓步，只是類近開則未必完全吸引。最細一房單位入場價折實437.4萬元，而兩房單位則568萬元。發展商大致提供三款付款辦法，包括100天付款、250天付款及建築期付款，而當中可以再搭配發展商的一按及二按計劃，但當然折扣會稍為縮減。
付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 |
| 100天付款 | 臨約: 5% 30天: 5% 100天: 90% | -8% |
| 100付款+一按/二按 | 臨約: 5% 30天: 5% 100天: 90% | -7% |
| 200天付款 | 臨約: 5% 30天: 5% 250天: 90% | -7% |
| 200付款+一按/二按 | 臨約: 5% 30天: 5% 250天: 90% | -6% |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 30天: 5% 入伙: 90% | -4% |
| 建築期付款+一按/二按 | 臨約: 5% 30天: 5% 入伙: 90% | -3% |
表: 發展商一按及二按
| 發展商一按 | 發展商二按 | |
| 首期 | 15% | 10% |
| 貸款額 | 85% | 一按(銀行): 70% 二按: 20% |
| 息率 | 全期: 首3年: 4.075厘 4-5年: 4.825厘 其後: 6.825厘 | 一按(銀行): 4.125厘 二按: 首3年: 4.075厘 4-5年: 4.825厘 其後: 6.825厘 |
表: 利奧坊‧首隅開價 (不選用發展商一按或二按)
| 戶型 | 伙數 | 訂價 | 100天供款 (-8%) | 250天供款 (-7%) | 建築期 (-4%) |
| 1房(半趟門) | 22個 | 475.4萬-573.2萬元 | 437.4萬-527.3萬元 | 442萬-533萬元 | 456萬-550萬元 |
| 1房(全趟門) | 6個 | 513.2萬-554.9萬元 | 472.1萬-510.5萬元 | 477萬-516萬元 | 493萬-533萬元 |
| 1房(梗房) | 10個 | 551.9萬-668.7萬元 | 507.7萬-615.2萬元 | 513萬-622萬元 | 530萬-642萬元 |
| 2房 | 22個 | 617.3萬-797.1萬元 | 568萬-733萬元 | 574萬-741萬元 | 593萬-765萬元 |
表: 利奧坊‧首隅開價(選擇發展商一按或二按)
| 戶型 | 伙數 | 訂價 | 100天供款 (-7%) | 250天供款 (-6%) | 建築期 (-3%) |
| 1房(半趟門) | 22個 | 475.4萬-573.2萬元 | 442萬-533萬元 | 447萬-539萬元 | 461萬-556萬元 |
| 1房(全趟門) | 6個 | 513.2萬-554.9萬元 | 477萬-516萬元 | 482萬-522萬元 | 498萬-538萬元 |
| 1房(梗房) | 10個 | 551.9萬-668.7萬元 | 513萬-622萬元 | 519萬-628萬元 | 535萬-647萬元 |
| 2房 | 22個 | 617.3萬-797.1萬元 | 574萬-741萬元 | 580萬-749萬元 | 599萬-773萬元 |
景觀分析: 周邊均有變數
一座合共提供234個單位，利奧坊．首隅座落大角咀道、嘉善街及博文街交界，地盤餘下邊界則會貼近毗鄰正在收購的唐樓，位處市區的景觀變數是揀選此物業時要注意的一環。
向東面(新九龍廣場、旺角)
較大比例的位都會扭向東面，也就朝向新九龍廣場方向的單位，最遠可以望到旺角方向，以及朗豪坊一帶，包括DEFGH室均屬此類，但下方為大角咀道以及連接西九龍走廊的高架天橋，故嘈音問題會特別嚴重。
向南面(望富貴大廈)
有一部份單位會扭向南，包括BC室、以A室的客飯廳，現時前臨的富貴大廈會把中低層單位的景觀削走一部份，若能避得過富貴大廈，則可望向海桃灣方向，扭向奧運站一帶，但望海景的幅度也很勉強。
向北面(望富貴大廈北座)
扭向北面的單位則包括J室、以及M室的客飯廳，前方為富貴大廈北座牡丹大廈，側望利奧坊．凱岸，都是以樓景為主。
向西面(望嘉善街收購項目)
餘下向西面的單位，雖然前方的物業樓層較矮，但顯然開則上並沒有太大著墨，只擺放了K室、以及M室睡房及A室睡房會朝向這邊，事關前方的位於嘉善街3-25號及博文街4-26號都有收購計劃，日後重建起樓時會把景觀完全削去。
表: 利奧坊‧首隅景觀
| 方位 | 景觀 | 單位 |
| 向東 | 新九龍廣場、旺角 | D、E、F、G、H室 |
| 向南 | 富貴大廈 | B、C室 A室(客飯廳) |
| 向北 | 望富貴大廈北座 | J室 M室(客飯廳) |
| 向西 | 望嘉善街收購項目 | K室 M室(睡房) A室(睡房) |
利奧坊．首隅鳥瞰平面圖
揀樓攻略: 項目開則細
一房單位(160個)
按景觀作區分
開則方面，利奧坊．首隅都繼續大玩其移動式間隔。一房佔全盤多數，共有提供160個單位，面積由252-285呎之間。除了用景觀作為區分之外，還可按兩個準則來作區分，包括單位是否光廁、以及房間屬梗房、半趟門、或全趟門式。
光廁之選
一房單位中只有兩柱屬於光廁設計，分別就是A室(285呎)及M室(268呎)，當中A室更屬於唯一設有梗房的單位。只不過兩柱景觀不太理想，部份房間或客飯廳會望向日後重建項目，預期景觀都會被阻，故準買家要自行抉擇。
睡房全趟門 VS 半趟門
餘下全數一房均為黑廁，但其可按其房間作分類，分為兩邊均可打的趟門，跟客飯廳完全融合；又或者只有局部採用趟門。全趟門包括C室(262呎)、F室(273呎)、G室(260呎)；至於半趟門式的包括B室(259呎)、E室(252呎)、J室(272呎)。
表: 一房單位
| 房間 | 單位 | 洗手間 |
| 梗房 | A、M室 | 光廁(A室)、 黑廁(M室) |
| 半趟門 | B、E、J室 | 黑廁 |
| 全趟門 | C、F、H室 | 黑廁 |
兩房單位(60個)
另外樓盤提供60個兩房單位，包括D室(353呎)、H室(351呎)及K室(322呎)，但實際上K室並非完全兩房單位，其中一邊並沒有間房，屬於可間兩房類別。
表: 兩房單位
| 房間 | 單位 | 洗手間 |
| 兩房 | D、H室 | 黑廁 |
| 可間兩房 | K室 | 黑廁 |
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